TP.HCM: Thị trường bất động sản vẫn còn rủi ro nhưng không “bong bóng”

Rủi ro lớn nhất được nhiều chuyên gia cảnh báo đó là hiện tượng lệch pha cung cầu, điều đó sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường.

“Tuy nhiên về tương lai vẫn chưa thể có “bong bóng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định.

Chính sách tạo thị trường

Theo HoREA đánh giá, thời điểm những năm 2010, thị trường đã rơi vào tình trạng "bong bóng" lần thứ hai nhưng mức độ và quy mô tác động thấp hơn so với đỉnh "bong bóng" năm 2007. Do đó, xuất hiện 02 vấn nạn lớn là hàng tồn kho và nợ xấu trong thị trường bất động sản, nợ đọng xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỷ đồng. Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở.

Cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội.

Tác động lớn nhất của chính sách này là đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Sau 03 năm thực hiện, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Riêng tại TP.HCM, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay trên 7.000 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay gần 5.600 tỷ đồng và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay trên 1.400 tỷ đồng.

Nhiều cảnh báo

Trước đó, Bộ Xây dựng đã phát đi cảnh báo và cũng khuyến nghị các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36 chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%, và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (Năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%).

Cũng nhằm “hãm lại độ nóng” của thị trường, mới đây, Bộ Tài chính cũng đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế áp dụng cho người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

Tại buổi tọa đàm “Xu hướng dòng tiền và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2017” do chuyên trang Đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức mới đây, các chuyên gia cũng nhận định việc thị trường bất động sản sẽ duy trì được đà phục hồi từ các năm trước, song cũng đã có những cảnh báo về lệch pha cung cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo: “Chúng tôi đã cảnh báo trước về nguy cơ lệch pha cung cầu trên thị trường khi phân phúc cao cấp nhiều trong khi nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt. Việc các Tập đoàn lớn như Vingroup chuyển hướng làm nhà giá dưới 1 tỷ như họ vừa thông báo là hướng đi tốt để tái cân bằng thị trường, qua đó giảm thiểu nguy cơ rủi ro cho lĩnh vực bất động sản”.

Bàn đến chuyện Chính phủ sẽ chấm dứt gói 30.000 tỷ đồng dành cho thị trường bất động sản, ông Châu tỏ ra tiếc nuối: “Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền”.

Đồng tình với quan điểm của ông Châu về việc lệch pha cung cầu, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm. Việc người trẻ Việt Nam có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến.

Nắm bắt nhu cầu này, theo ông Khương, nhiều doanh nghiệp đã tiên phong trong việc tập trung đầu tư vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam. Các chủ đầu tư này là có quỹ đất, chấp nhận biên lợi nhuận có phần thấp hơn phân khúc khác.

Tương lai sẽ nhiều sản phẩm cho căn hộ giá rẻ

Việc Vingroup sẽ “nhảy vào” thị trường căn hộ giá rẻ dưới 1 tỷ đồng/căn là có thật, thông tin này lập tức làm “xôn xao” trong “giới” bất động sản.

Cũng theo số liệu của HoREA, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung cầu. Theo nhận định này, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

“Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn và đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp”, ông Châu nhận định.

Là một đơn vị phát triển bất động sản như Hưng Thịnh mà nhiều năm trước đây vẫn đầu tư các căn hộ thương mại giá rẻ, tuy nhiên, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land thì thận trọng khi đánh giá về thị trường chung. Theo ông Hiền, chưa có thể nói gì được, nhưng kế hoạch Hưng Thịnh vẫn sẽ đi vào thị trường căn hộ thương mại giá rẻ, song song với các phân phúc khác vì thị trường này có nhu cầu khá lớn.

Theo ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc kinh doanh Công ty Nam Long, đơn vị nổi tiếng với dòng sản phẩm nhà vừa túi tiền (affordable housing) thì nhà ở giá rẻ tại thị trường Việt Nam là không giới hạn. Về tương lai Nam Long vẫn phát triển loại hình nhà ở giá rẻ này.

Ông Hãn nhận định nếu các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này sẽ không lo ngại đầu ra do đáp ứng nhu cầu số đông và được sự hỗ trợ của chính phủ về mặt chính sách.

Tuy nhiên, vị này chỉ ra khó khăn trong đầu tư nhà giá rẻ là khó tích lũy quỹ đất phù hợp cho việc phát triển dòng sản phẩm này (quy mô đủ lớn, từ 1ha), vị trí kết nối giao thông thuận lợi, khoảng cách không quá xa trung tâm.

Một đơn vị khác cũng nổi tiếng trong việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ đó là Him Lam. Trong năm 2016, Him Lam đã hoàn thành và cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ vừa túi tiền, và theo kế hoạch, năm 2017, đơn vị này sẽ phát triển thêm cũng khoảng 2.000 căn nữa.