TPHCM: Cơn sốt “ảo” đất vùng ven

Chỉ là những thông tin ban đầu về một dự án tỷ đô, rồi đến những đề xuất nâng huyện thành quận hay thành lập thành phố mới đã khiến cho giá đất đai ở một số khu vực vùng ven TPHCM dậy sóng.

Củ Chi, một huyện vùng ven cách xa trung tâm TP.HCM đến hàng chục km, trong nhiều năm qua dường như bị “bỏ quên” do thiếu địa thế phát triển, nhưng gần đây thị trường địa ốc đã trở nên nóng lên trước thông tin Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư siêu dự án thuộc các xã phía Đông Bắc huyện này. Dù đây mới chỉ còn là câu chuyện đề xuất từ doanh nghiệp nhưng Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư địa ốc.

Đi dọc quốc lộ 22 từ quận Tân Bình về phía Củ Chi thời điểm này, dễ bắt gặp các bảng hiệu ghi dịch vụ “Mua bán, ký gửi nhà đất”. Đặc biệt càng về địa phận huyện Củ Chi, mật độ xuất hiện các dịch vụ mua bán và ký gửi nhà đất, đất vườn càng nhiều. Chỉ riêng trên 1 km đoạn đường tại địa phận xã Tân Phú Trung, cứ 20-50 m là gặp một bảng quảng cáo đặt trước nhà với nội dung “Nhận ký gửi nhà đất”, “Bán đất nhà vườn”, kèm số điện thoại di động.

Trong vai một khách hàng, chúng tôi được một người môi giới dẫn đi mua đất trang trại ở xã Trung Lập Hạ. Theo nhân viên môi giới, giá đất khu vực này ở thời điểm trước Tết là khoảng 90 triệu một mét ngang, nhưng hiện nay các chủ đất liên tục điều chỉnh giá chạm mốc 130 triệu một mét ngang cho những miếng đất trên 6.000m2, lô nhỏ thì bị đẩy lên 140 triệu một mét ngang. Gần đó, những lô đất nông nghiệp đang được nâng giá lên cao gấp rưỡi. Giá đất ở đây đang được dân môi giới đẩy lên chóng mặt khiến khu vực này quay lại thời kỳ sốt ảo trước đó. Theo tìm hiểu, giá nhà đất nền Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn… đang tăng cực nóng. Tính từ đầu năm tới nay, có nơi tăng gần 70%.

Người môi giới một lô đất phân tích với chúng tôi: “Nếu anh không rành về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mua rồi bán lại cho người khác, để kiếm lời. Người mua sau sẽ bán cho người sau nữa, và đến một lúc nào đó sẽ có người đầu tư cơ sở hạ tầng, xin phép cơ quan quản lý chuyển đổi thành đất thổ cư. Khi đó, nhiều người khác lại dồn vốn vào đất thổ cư rồi mua, bán lại cho người kế tiếp. Cứ thế, qua mỗi lần giao dịch, giá bị đội lên thì lô đât đã lời rất nhiều rồi”.

Anh Thành, một người dân sống ở quận Thủ Đức có 4.000m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại, cho biết liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh. “Lúc đầu người ta trả giá thấp nhưng sau đó ra giá cao dần nhưng vì không có ý định bán nên tôi từ chối”, anh Thành nói và cho rằng không chỉ với trường trường hợp của anh, vài người bạn ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất.

Tìm hiểu thông tin tại một số công ty môi giới thì chúng tôi được cho biết từ đầu năm đến nay, tình hình giao dịch bất động sản ở Củ Chi khá sôi động. Ngoài người dân ở địa phương ra, khách hàng ở các nơi khác, nhất là các quận ở nội thành TPHCM, khách Hà Nội tìm đến mua khá đông. Không chỉ ở Củ Chi, tại một số huyện như Bình Chánh, Hóc Môn gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập quận mới trên cơ sở tách, nhập một số xã của các huyện nói trên. Thông tin này đã và đang tạo nên cơn sốt đất ở các quận, huyện vùng ven.

Rủi ro lớn

Trao đổi với nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản, họ đều cho biết hiện tượng “làm giá” đất nền đang rộ lên, trong đó đặc biệt là tại khu vực các quận ven như quận 9, Củ Chi, Bình Chánh… khi mà các khu vực này đang được hỗ trợ bởi các thông tin liên quan đến việc nâng cấp, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông hay các dự án về nhà máy, khu công nghiệp, đặc biệt là thông tin các dự án “khủng” của nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản.

Lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản tại TPHCM nhận xét, hầu hết giao dịch bất động sản hiện nay không phải của người mua nhà đất để ở, mà chỉ là sự chuyển nhượng của giới đầu cơ. Theo vị này, do đất ở nội thành ngày càng khan hiếm, giới kinh doanh phải chuyển ra vùng ven rồi găm hàng, làm giá. Hiện nay trên thị trường có tâm lý “mua để lướt”, do ai cũng có tâm lý “chạy” nên họ đẩy giá để “ra hàng”. “Người này mua xong bán nhanh tới người khác mua vào, sau đó lại bán cho người tiếp. Cuối cùng chẳng biết ai là người cuối chịu trận”, vị lãnh đạo này cho biết.

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố thường mang lại cơ hội lớn, bởi thực tế đã có nhiều người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch, nhưng cũng có không ít trường hợp “chết đứng” vì đón sai. Trên thực tế, rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Đơn cử như những năm 2000 từng có nhiều siêu dự án được đề xuất hoặc được quy hoạch triển khai với diện tích vài trăm đến vài nghìn ha như quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, một trong bốn đô thị vệ tinh của TPHCM; Dự án làng hoa, cây kiểng và cá cảnh Củ Chi…nhưng đến nay gần như chưa dự án nào được hiện thực hóa, mặc dù đã có quy hoạch cách đây gần 10 năm. Giá đất tại những khu vực lân cận các khu quy hoạch sau một thời gian tăng sốc đã nguội lạnh và giậm chân tại chỗ suốt một thời gian dài. Điều này khiến không ít người từng bỏ tiền “ăn theo” rơi vào khó khăn. Bởi đa số nguồn đất tại đây là đất nông nghiệp, thanh khoản thấp, khó sang nhượng và cũng không cho thuê được.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giới kinh doanh địa ốc TPHCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Dự án đề xuất chỉ là một khía cạnh, trong khi khả năng thực hiện được hay không lại là vấn đề khác. Trước đây, cũng vì đua nhau đón sóng siêu dự án đã tạo nên những đô thị hoang như Nhơn Trạch, Mỹ Phước…Thật ra, thông tin đón đầu quy hoạch là câu chuyện đặc thù mang yếu tố thị trường, chúng ta khó kiểm soát được. Tuy nhiên, cần phải cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn, bởi người có lợi trong việc này chính là những “cò” đất, còn những người chịu nhiều rủi ro là những người đến sau, lúc đó giá đã được đẩy lên khá cao”, ông Châu nói và cho rằng, việc nắm bắt thông tin là quan trọng, nhưng phải cần tỉnh táo trước các thông tin đồn thổi chưa chính thức.