TP HCM: “Vòng xoáy đất ảo” và hệ luỵ khó lường

Vòng xoáy “đất ảo” tại TP HCM đang càn quét trên diện rộng. Nếu không cẩn trọng, người dân và nhà đầu tư bị “đất ảo” cuốn vào gây thiệt hại nặng về tài chính và ảnh hưởng khó lường tới thị trường BĐS.

Sau cơn sốt được cảnh báo là bong bóng, thị trường BĐS đang có xu hướng “giảm nhiệt, xì hơi” nhưng nhìn chung giá đất vẫn còn rất cao so với mặt bằng chung. Nhiều khu vực đất vẫn sốt “ xình xịch” như quận 9, 12, Thủ Đức. Điển hình khu vực đất nền thuộc phường Phú Hữu, Tăng Phú quận 9... là các điểm nóng sốt trong việc mua bán đất nền thời gian qua. Nguyên nhân là do đất nền ở đây ăn theo các dự án phát triển hạ tầng đô thị xung quanh. Giới cò đất và đầu nậu đã lợi dụng thông tin trên để tạo nên cuộc chạy đua gom đất nền, đẩy giá đất lên cao gây sốt ảo.

Sốt ảo thật khó lường

Trong thời gian qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Chẳng hạn đất nền tại huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2; giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có vị trí đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2…

Giải mã các nguyên nhân gây sốt đât trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: "Cơn sốt đất lần này có sự tác động từ sự phát triển rất mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, các tuyến Metro, các tuyến đường cao tốc, các tuyến đường kết nối…Qua đó làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là ở khu Đông, khu Nam, khu Tây của thành phố".

Hơn nữa, các tin đồn, tin truyền miệng chuyển huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, khi định hướng dư luận chưa kịp thời dẫn đến những hậu quả khó lường. Một số nơi còn giới thiệu mô hình “thành phố trong thành phố” ở phía Đông, phía Tây, phía Nam TP.HCM hay các tập đoàn lớn công bố thông tin đề xuất xây dựng dự án rất lớn trên... giấy cũng khiến giá đất tăng.

Theo các chuyên gia nhà đất, khi cơn sốc giá đất đi qua sẽ gây ra thiệt hại rất lớn cho sự phát triển của thị trường và người tiêu dùng thật. Cơn sốt đất hiện nay tại TP HCM chủ yếu hiện bắt nguồn từ vùng ven, bởi chỉ có khu vực này mới có quỹ đất nền nhiều, rộng lớn. Đặc biệt là nhu cầu sở hữu đất nền trong người dân vẫn còn khá cao…

Cơn sốt đất ảo sẽ dẫn đến sự xuất hiện giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, là một trong những nguyên nhân thổi phồng bong bóng bất động sản. Dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn dần, đến ngưỡng bong bóng được bơm căng, có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Hệ lụy của cơn sốt ảo là ngay sau đó, thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ hoặc nặng hơn là khủng hoảng. Tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực, mà chu kỳ đi xuống sẽ ngắn hay dài. Dòng tiền lẽ ra được đầu tư vào sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn nhanh để tái sản xuất, giúp phát triển nền kinh tế. Còn khi đổ vào đất mang tính mua đi, bán lại kiếm lời, dòng tiền trở nên “bất động” bị chôn trong đất.

Trong trường hợp người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay, cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc người dân có nhu cầu ở thực phải bỏ ra số tiền lớn để sở hữu một mảnh đất mà giá thực của mảnh đất này thực sự không như vậy.

Giải pháp nào để ngăn chặn?

Ngoài ra, hệ lụy lớn nữa được các chuyên gia chỉ ra, là việc thị trường vừa trải qua cơn biến động lớn cũng từ cơn sốt đất ảo năm 2007, để rồi phải mất 7 năm thị trường mới ổn định trở lại. Thời điểm này, lịch sử lại đang lập lại những năm 2007, vì vậy cần sớm chặn lại cơn sốt ảo này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, TP.HCM đã công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, Hóc Môn thành quận, chưa thành lập tổ chức hành chính “thành phố trong thành phố” ở khu đông, khu nam, khu tây TP.HCM.

HoREA đề nghị lãnh đạo TP chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương trình các dự án đầu tư “Đại lộ ven sông Sài Gòn”; “Thành phố mới Củ Chi”; “Thành phố ven biển (Marina City) Cần Giờ”... để được xét duyệt theo quy định, đồng thời sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM sớm ban hành Quyết định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng.

HoREA khuyến cáo TP cần có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan, cũng là một nguyên nhân dẫn tới cơn "sốt giá ảo" đất nền.

Cuối cùng, TP.HCM chỉ đạo nghiên cứu cơ chế, chính sách để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất (hoạt động với tư cách cá nhân) không có đăng ký kinh doanh; truy tìm nhiều đối tượng nấp bóng DN để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi để trốn thuế, né thuế. Bởi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định rõ ràng.