Tín dụng bất động sản: Vẫn khó tiếp cận

Trong tuần qua, thị trường bất động sản tập trung thảo luận vấn đề về vốn, lãi suất. Đây luôn là đề tài then chốt được hầu hết các nhà đầu tư quan tâm. Bên cạnh đó, dấu hiệu giá đất nền bất động sản tăng dần lên trong thời gian qua cũng thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư

Mức độ rủi ro cao

Nếu như trước đây vì lãi suất cao, thiếu hụt vốn trung - dài hạn và thị trường bất động sản ảm đạm khiến vốn ngân hàng ít chảy vào bất động sản thì gần đây các ngân hàng (NH) mạnh tay cho cá nhân vay vốn chi tiêu, mua đất, mua nhà với nhiều dịch vụ hấp dẫn. Mặc dù các ngân hàng vẫn thận trọng cho vay tín dụng bất động sản, nhưng mảng tín dụng bất động sản đã có tín hiệu nhộn nhịp trở lại.

Trước đây các NH chỉ cho vay để mua bất động sản của những chủ dự án có liên kết với NH, điều này đảm bảo an toàn cho NH vì vừa quản lý được chủ dự án lẫn người mua căn hộ và hạn chế số người vay. Nhiều cá nhân muốn mua căn hộ không liên kết giữa ngân hàng và chủ dự án cũng được cho vay, vì NH không nhận được hợp tác của chủ dự án trong việc làm thủ tục đảm bảo tiền vay. Hiện nay, ngân hàng lại tạo điều kiện cho những người cho nhu cầu thực sự nhiều hình thức vay vốn khác nhau với điều kiện vay thoáng. Các NH đều có chiến lược đẩy mạnh khối bán lẻ đến khách hàng cá nhân, các doanh nghiệp, nên đã chọn thời điểm cuối năm để hỗ trợ cho vay vốn tiêu dùng.

Hỗ trợ vốn cho vay mua căn hộ, nhà, đất là loại hình cho vay có tiềm năng lớn trong mảng tín dụng BĐS, được các ngân hàng tập trung khai thác. Tuy nhiên, không phải đối tượng nào cũng tiếp cận với nguồn vốn cho vay này. Bởi trên thực tế, các NH chỉ hướng đến những khách hàng có thu nhập khá trở lên. Giá trị các căn hộ NH liên kết cũng ở mức cao vào khoảng 2-3 tỷ đồng. Không những vậy, lãi suất, thủ tục cho vay cũng gây nhiều trở ngại cho những ai muốn vay.

Khách hàng cũng có nhiều băn khoăn khi tiến hành vay vì có những rủi ro nhất định. Lãi suất ở thời điểm vay là thấp, nhưng sau một thời gian NH sẽ điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Theo Thông tư 13/2010/TT- NHNN do NH Nhà nước ban hành về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản thuộc loại tài sản có hệ số rủi ro 250%. Điều này khiến NH thận trọng hơn khi hỗ trợ vay tín dụng bất động sản, hoạt động cho vay trì trệ vì trước khi tiến hành cho vay tín dụng bất động sản các NH phải xác định được khoản vay tiêu dùng hay khoản vay kinh doanh bất động sản để xác định hệ số dự phòng rủi ro.

TP. HCM: tăng giá đất dự án

Bên cạnh vấn đề vốn, thời gian qua, trong khi thị trường bất động sản TP. HCM vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc thì phân khúc đất dự án tại đây lại có nhiều diễn biến phức tạp. Mức giá những khu vực thuộc Đông và phía Nam Sài Gòn cùng tăng mạnh. Đặc biệt, đất ở những dự án lớn, được quy hoạch cụ thể gần các khu đô thị hoặc những công trình trọng điểm về hạ tầng như hầm dìm Thủ Thiêm đều dao động tăng từ 25 – 40%. Theo các số liệu thống kê thì khu đô thị mới An Phú – An Khánh có mức tăng khá cao kế đó là những dự án dọc xa lộ Hà Nội…

Nguyên nhân tăng giá phân khúc đất nền dự án tại TP. HCM vừa qua phần nhiều nhờ vào hạ tầng. Đây cũng là xu thế chủ yếu của những đợt nóng sốt trên thị trường bất động sản. Đường hầm Thủ Thiêm vừa khởi công đã tạo sức hút mạnh mẽ thu hút nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào khu vực này. Tuy chỉ ấm lên rồi lại quay về trạng thái trầm lắng nhưng rõ ràng những chuyển biến tích cực này cũng tạo những dấu hiệu tốt cho thị trường bất động sản.

Đa phần nhà đầu tư hiện nay tập trung đầu tư vào những khu đất có triển vọng trong tương lai như gần nơi mở rộng hạ tầng, gần công trình trọng điểm… Vì vậy, dù thông tin cũng như sự kiện hầm Thủ Thiêm đã “hạ sốt” nhưng đất nền ở khu vực này và vùng lân cận vẫn cao do nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào giá trị hạ tầng tại đây. Tâm lý chung của khách hàng là thường xuyên tìm kiếm những dự án gần các công trình trọng điểm để dễ dàng chuyển nhượng, sang bán nên dù ở đây giá khá cao vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư đổ vốn để tìm kiếm lợi nhuận lâu dài.

Ngoài đất nền dự án phía Đông tăng giá, các khu đất tại phía Nam TP. HCM cũng có dấu hiệu khởi sắc. Mức giá hầu hết đều “nhích” lên so với mặt bằng chung dù giao dịch vẫn chưa như kỳ vọng.

Theo các chuyên gia nhận định, hiện nay các nhà đầu tư tìm đến phân khúc đất nền dự án vì lợi nhuận lâu dài sau này. Họ nhận thấy giá trị lớn ở phân khúc này khi thị trường sôi động trở lại nên tập trung đổ vốn, chờ lợi nhuận.