Tín dụng bất động sản và cách nhìn đúng về rủi ro

Với một đất nước có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nhu cầu vốn cho đầu tư, thương mại, sản xuất - kinh doanh… là rất lớn, đặc biệt là vốn trung dài hạn.

Trong bối cảnh nguồn vốn này không nhiều như hiện nay, cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Tín dụng bất động sản rủi ro cao?

Thực tế đang cho thấy, từ chủ đầu tư cho đến người mua bất động sản đều dựa vào nguồn vốn ngân hàng (chủ đầu tư vay ngân hàng làm dự án, người tiêu dùng vay ngân hàng để mua sản phẩm từ chủ đầu tư). Trong đó, có không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản.

Rõ ràng, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả hai bên cung và cầu, nên phải chịu rủi ro từ cả hai phía. Đặc biệt, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Như vậy, ngân hàng dường như đã tự “chuốc” rủi ro về mình khi tập trung đầu tư vốn quá nhiều cho bất động sản.

Tuy nhiên, ngân hàng vẫn có thể kiểm soát được rủi ro này nếu làm đúng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tư, vừa ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho người mua vay, đồng thời cam kết bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ. Như vậy, các ngân hàng đã tham gia vào việc quản lý rủi ro ngay từ đầu.

Thật ra, đối với các tổ chức tín dụng (TCTD), nếu làm đúng các quy trình liên quan đến định giá và thẩm định thì tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng khá an toàn vì có tài sản đảm bảo. Thông thường, đối với các khoản tài sản đảm bảo cá nhân, TCTD chỉ cho vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo. Nếu định giá gần sát với giá thị trường (tối thiểu 90%), thì tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo vào khoảng hơn 60% giá thị trường, vẫn đảm bảo an toàn trong trường hợp phải thanh lý tài sản để thu hồi nợ, nhất là khoản vay dài hạn, vì giá bất động sản thường có xu hướng tăng.

Vậy có nên tiếp tục đẩy mạnh vốn vào bất động sản hay siết lại? Đây là một câu hỏi lớn, bởi quyết định thế nào phải dựa vào từng nguyên nhân, hoàn cảnh.

Xét về mặt vĩ mô, sự phát triển của thị trường bất động sản thúc đẩy luân chuyển hàng hóa, dòng tiền trong nền kinh tế, tạo nhiều việc làm cho người dân… Một quốc gia mà thị trường bất động sản bị “đóng băng” thì rõ ràng quốc gia đó đang gặp vấn đề về kinh tế. Nếu cho vay bất động sản không an toàn thì tại sao các TCTD lại luôn đẩy mạnh loại hình cho vay này? Đối với các TCTD, họ đủ hiểu biết và kinh nghiệm để quyết định nên đẩy mạnh phân khúc tín dụng nào. Vì vậy, hầu như tất cả các ngân hàng đều đẩy mạnh tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh cho vay bất động sản cũng có những mặt trái của nó.

Về phía cán bộ tín dụng, giám đốc chi nhánh của các TCTD, để có thu nhập cao, thăng tiến nhanh, họ phải nỗ lực tìm kiếm khách hàng và đôi khi vì chạy theo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, họ chấp nhận cả những khách hàng chưa thật sự tốt.

Về phía các TCTD, họ cũng muốn nhanh chóng chiếm thị phần, tăng quy mô tổng tài sản, được Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm sau cao hơn năm trước…, nên đôi khi, quá trình phê duyệt hợp đồng tín dụng của họ có “thoáng” hơn, phân quyền nhiều hơn cho đơn vị kinh doanh…, tức là họ chấp nhận một tỷ lệ rủi ro nhất định nào đó.

Về phía các nhà đầu tư bất động sản, cứ TCTD nào có tỷ lệ cho vay cao, thủ tục lại thông thoáng, họ sẽ chọn vay tại ngân hàng đó… Và rủi ro có thể phát sinh từ đây.


An toàn với cho vay mua nhà

Như đã nói ở trên, cho vay mua nhà là một sản phẩm mà tất cả các TCTD đều nhắm đến, nếu không muốn nói là tập trung đẩy mạnh. Vấn đề là cần phân biệt, vay mua để ở, để cho thuê hay đầu tư kinh doanh. Một số TCTD nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam phân biệt khá rõ. Theo đó, lãi suất cho vay đối với mua nhà để ở sẽ thấp hơn so với mua cho thuê hay kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt về lãi suất cũng cho thấy, mức độ rủi ro trong từng loại hình.

Nếu bạn vay tiền mua nhà ở thì chắc chắn bạn sẽ cân nhắc khá kỹ về việc lựa chọn dự án, chủ đầu tư và khả năng thu nhập của bản thân. Bạn sẽ dồn hết tâm huyết cho ngôi nhà mơ ước của mình. Việc thế chấp tài sản đảm bảo cũng vậy, không ai muốn phát sinh nợ xấu để rồi bị đẩy ra khỏi chính ngôi nhà mình đang ở.

Với việc vay mua đầu tư thì có thể sẽ khác. Đôi khi người mua nhà bị rối bởi thông tin thị trường, bị lôi kéo bởi các công ty môi giới, bị thôi thúc bởi niềm tin là bất động sản sẽ nhanh chóng tăng giá, có thể "lướt sóng" kiếm lời trong thời gian ngắn… Vì vậy, một số người sẵn sàng đi vay để mua những tài sản vượt quá khả năng chi trả của mình. Đó là chưa kể, chủ đầu tư có thể chậm bàn giao nhà, không thực hiện đúng cam kết, thậm chí bị “làm giá” bởi mua trong thời điểm thị trường bất động sản đang sốt nóng (Thực tế này cũng đang diễn ra trên thị trường, nguồn cung đang dồi dào, song hầu như giá bán ở các dự án đã tăng từ 15 - 30% so với đầu năm 2015). Lượng cung dư thừa sẽ khiến việc tiêu thụ sản phẩm trở nên khó khăn hơn, tạo áp lực lên lãi vay, từ đó dẫn đến rủi ro về tài chính cho người vay... Vì thế, nếu ngân hàng cho vay quá nhiều ở đối tượng khách hàng này, đương nhiên sẽ gặp nhiều rủi ro.

Năm 2015, thị trường bất động sản có xu hướng hồi phục nhờ các giải pháp, chính sách hỗ trợ khá hiệu quả từ Nhà nước như: triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng; giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống 150%, tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung dài hạn, đồng thời nới gấp đôi giới hạn sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 30% lên tới 60%..., đã tạo điều kiện cho các TCTD thúc đẩy cho vay tốt hơn và cơ cấu lại nợ trong quá trình xử lý nợ xấu.

Ngoài ra, cũng trong năm 2015, một số rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Chẳng hạn, tín dụng trung và dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng, dẫn đến nguy cơ tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn, cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Thực tế cho thấy, ngay khi thông tin về việc điều chỉnh Thông tư 36/2014/TT-NHNN, mặt bằng lãi suất đã bắt đầu nhích lên, các ngân hàng bắt đầu tung ra các gói huy động trung hạn với lãi suất khá cao. Do đó, nhằm quản lý chặt chẽ hơn, cơ quan quản lý đã thực thi chính sách tín dụng thận trọng, trong đó có việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản.

Theo tôi, việc điều chỉnh này là cần thiết, bởi trước mắt sẽ giúp hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, cũng như ngăn chặn những chủ đầu tư dự án năng lực tài chính yếu kém. Còn về lâu dài, quy định này sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn. Trong khi đó, việc siết tín dụng bất động sản lại không ảnh hưởng nhiều đến những người có nhu cầu mua nhà để ở.