Thúc đẩy đồng thời cả cung - cầu, thị trường BĐS mới bền vững

Ảnh: Thu Hương

"Cùng với những diễn biến mới nhất về chính sách của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thị trường BĐS, cho thấy mức tăng trưởng tín dụng có thể được tăng 15-17%, đồng thời với việc "nới lỏng” tín dụng cho BĐS thì nguồn vốn tín dụng cho thị trường sẽ có hiệu ứng tích cực ở quý III và IV năm nay. Và chúng ta càng có nhiều cơ sở để dự báo thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét vào quý IV năm nay”.

Thông tin về việc NHNN "nới” cho vay bất động sản và tiêu dùng là một tín hiệu vui với khu vực bất động sản (BĐS) trong tình hình hiện nay. Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai- Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, trước mắt, đây mới chỉ là những tác động về niềm tin, bởi để thị trường BĐS hoạt động ổn định, phát triển bền vững và kéo theo sự phát triển của nhiều ngành kinh tế khác, vẫn còn nhiều việc phải làm.

Các dự án trên giấy mới là đầu cơ

* Thưa ông, thị trường BĐS trong nước được đánh giá là lúc "nóng”, lúc "lạnh” bất thường và chịu nhiều ảnh hưởng từ lạm phát. Vậy sự nóng lạnh này do đâu?

Ông Phan Thành Mai: Có 4 nguyên nhân chính tác động tới thị trường BĐS trong nước. Trước hết là ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô thế giới, kinh tế khu vực năm 2011. Thứ hai, năm 2011 là năm thực hiện nghiêm túc các biện pháp cắt giảm chi tiêu, tái cấu trúc nền kinh tế theo Nghị quyết 11 của Chính phủ. Với chính sách chống lạm phát đó, nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cho BĐS, chứng khoán bị kiểm soát chặt chẽ bởi các quy định về kiểm soát tỷ trọng cho vay bất động sản, hệ số rủi ro cho vay bất động sản, kiểm soát nợ xấu... Vì vậy niềm tin người tham gia cho thị trường giảm sút, doanh nghiệp không có vốn vay, khách hàng không tiếp cận sự hỗ trợ mua nhà trả góp.

Vấn đề thứ ba đặt ra ở đây là doanh nghiệp BĐS chúng ta có lỗi hay không? Rõ ràng là có. Và thứ tư nữa phải kể tới vai trò xây dựng hệ thống khung pháp lý thị trường.Thị trường BĐS ở Việt Nam mới hình thành hướng tới chuyên nghiệp trong khoảng 10 năm nay, nhưng việc hoàn thiện các Luật, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đang tiếp tục mục tiêu hướng đến tính bền vững dài hạn và luôn có độ trễ. Điều này tác động đến thị trường và thị trường liên tục thay đổi...

* Thưa ông, ở thời kỳ khó khăn nhất (siết chặt tín dụng cho vay đầu tư BĐS, giá cả nguyên vật liệu đầu vào biến động, sản phẩm đầu ra ách tắc...), người ta cho rằng đây chính là thời điểm thị trường chọn lọc doanh nghiệp. Như vậy, nguy cơ vỡ thị trường BĐS là có thật?

Câu trả lời là không. Vì các "triệu chứng” dẫn đến có nguy cơ vỡ thị trường khi thị trường phải có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, khi biến động giá BĐS quá lớn. Giá BĐS tăng gấp hơn 100% lần trong chu kỳ ngắn và sau đó giảm tỷ lệ lớn tương ứng. Sự đột biến tăng này so sánh với tốc độ tăng trưởng GDP, chỉ số giá tiêu dùng CPI, thu nhập bình quân đầu người. Căn cứ biểu đồ giá chung cư để bán đã thống kê, ở Việt Nam từ 2008 đến đầu I/2011 trước khi thị trường BĐS đóng băng, thì với biểu đồ thống kê tại TP. HCM và tại Hà Nội, tổng mức tăng giá bán trung bình khoảng 30-60% tùy từng phân khúc, giảm tối đa cho đến thời điểm này khoảng 50%. Nếu so sánh với mức thay đổi của giá bán bất động sản các nước trên thế giới thì tại Việt Nam là không lớn. Thứ hai, khi tỷ lệ BĐS sử dụng cho cầm cố thế chấp vay ngân hàng quá cao và tỷ lệ định giá cho vay trên giá trị BĐS quá cao. Thực tế tại Việt Nam, tỷ lệ tín dụng cho BĐS hiện nay chiếm khoảng 9% tổng dư nợ tín dụng cho BĐS theo thống kê NHNNVN, so với các nước phát triển khoảng 15%. Thứ ba, khi tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho đầu cơ quá cao. Và thứ tư nữa là khi tỷ lệ chứng khoán hóa BĐS quá cao. Chúng ta nhận thấy tỷ trọng của tỷ lệ này trên thực tế Việt Nam là chưa lớn.

Như vậy, thông qua việc phân tích các đặc điểm trên, chúng ta có thể thấy, việc rủi ro BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam là có, nhưng mức độ hiện tại là chưa lớn.

An cư để lạc nghiệp là nhu cầu tối thiểu của mỗi người trong chúng ta. Khi đã có nhà, có đất, người ta lại mong muốn có những ngôi nhà đẹp hơn, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Nói như vậy để thấy rằng thị trường BĐS nếu phát triển theo đúng hướng sẽ mang lại những điều tốt đẹp cho xã hội, sẽ kéo theo sự phát triển của những ngành kinh tế khác nữa. Nhưng nếu phát triển theo hướng đầu cơ, trục lợi thì cũng sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy?

Như đã phân tích ở trên, khi tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho đầu cơ quá cao thì sẽ dẫn tới nguy cơ "vỡ” thị trường này. Đơn cử thế này, tại Việt Nam chúng ta, nhu cầu nhà ở còn rất cao, theo đề án của Bộ Xây dựng về chiến lược nhà ở đến 2020 tầm nhìn 2030, thì chỉ tiêu nhà ở là 25m2/người bình quân đến 2020 so với 16.7m2/người năm 2009. Mặc dù chúng ta thừa nhận đầu cơ là một phần của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhưng nhu cầu nhà ở còn rất cao. Đối với thị phần nhà chung cư đã hoàn thành thì tỷ lệ mua để sử dụng là rất cao.

Nếu nói đầu cơ thì... các dự án trên giấy mới mang tính đầu cơ cao. Như vậy khi tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho đầu cơ quá cao đang là đặc điểm tiềm ẩn dẫn đến bong bóng BĐS, mặc dù nguy cơ "vỡ” thị trường BĐS, kéo theo sự ảnh hưởng của nền kinh tế tại Việt Nam không quá cao.


Nới tín dụng đã tác động đến niềm tin

* Thưa ông, việc NHNN hạ lãi suất tới 2 lần trong một tháng về trần lãi suất 12% như hiện nay, thêm vào đó là việc NHNN cũng đã " cởi trói”, cho thị trường BĐS thông qua việc mở dư nợ tín dụng BĐS (cho vay xây dựng BĐS để bán, để ở). Rõ ràng đây là những tín hiệu vui để thị trường BĐS hồi sinh?

Phải khẳng định đây là những chính sách có tác động tích cực ngay đến niềm tin thị trường BĐS, vốn đang bị xói mòn nghiêm trọng. Tuy nhiên, cần nói đến năng lực hấp thụ vốn vay của doanh nghiệp tại thời điểm này. Đó là tài sản thế chấp của doanh nghiệp đã bị sử dụng bởi các mục đích khác từ trước trong suốt chu kỳ khó khăn, khả năng trả nợ lãi (vẫn rất cao, về cơ bản cao hơn so với lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu - ROE) và gốc của khoản vay từ doanh nghiệp hạn chế, vì sản phẩm đầu ra của dự án không có thanh khoản.

Tiếp theo đó là các khoản vay của các doanh nghiệp BĐS đang có (mà đa phần các doanh nghiệp đầu tư đều có) sắp đến hạn phải trả lãi và gốc. Việc này cần có hướng xử lý trước cho các doanh nghiệp BĐS. Chưa kể việc tiếp cận được đúng mục đích sử dụng nguồn tín dụng đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm ra giải pháp tổng thể cho đầu ra, doanh nghiệp cần có mức độ tín nhiệm tốt tại ngân hàng...

* Theo ông, trước thực trạng hiện nay, chúng ta cần phải có những giải pháp nào để xây dựng và phát triển nền kinh tế thông qua thị trường BĐS và những vấn đề liên quan đến BĐS?

Thị trường BĐS có những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Năm 2011, ngành xây dựng trong đó bao gồm thị trường BĐS, đã đóng góp khoảng 10% GDP cho Việt Nam. Vì vậy việc điều tiết nền kinh tế vỹ mô rất cần chú trọng hỗ trợ để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, đặc biệt là việc đầu tư hạ tầng cơ sở để phát triển đô thị và thu hút nguồn vốn trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực BĐS và liên quan. Đồng thời các chính sách điều tiết kinh tế vỹ mô cần chú trọng theo hướng thúc đẩy nguồn cầu của thị trường BĐS hơn là chỉ tập trung việc nguồn cung của các chủ đầu tư và dự án.

Thị trường BĐS sẽ khởi sắc rõ nét từ quý IV/ 2012

* Dưới góc nhìn của người trong cuộc, ông có thể đưa ra dự báo gì cho tương lai của thị trường BĐS Việt Nam?

Những phân tích từ tác động của kinh tế thế giới cũng như trong nước cho thấy, cơ hội kiểm soát lạm phát năm 2012 của Việt Nam ở ngưỡng dưới 2 con số. Đây là cơ sở để kinh tế vĩ mô sớm hồi phục và phát triển bền vững.

Cùng với những diễn biến mới nhất về chính sách của Ngân hàng nhà nước cho thị trường BĐS, có thể thấy mức tăng trưởng tín dụng có thể được tăng 15-17%, đồng thời với việc "nới lỏng” tín dụng cho BĐS thì nguồn vốn tín dụng cho thị trường sẽ có hiệu ứng tích cực ở quý III và IV năm nay. Và chúng ta càng có nhiều cơ sở để dự báo thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét vào quý IV năm nay.

* Vậy để thị trường BĐS hoạt động ổn định, Nhà nước sẽ phải giữ vai trò như thế nào ở lĩnh vực này trong thời gian tới?

Như đã nói, việc NHNN nới cho vay ở khu vực BĐS trước mắt mới tác động đến niềm tin. Sau đây phải là các chính sách giãn, khoanh, tái cấu trúc các khoản nợ. Tiếp đó là hỗ trợ các khoản vay mới, lãi suất hợp lý đối với các doanh nghiệp có mức tín nhiệm tốt.

Bên cạnh việc đưa vào thực hiện thí điểm các mô hình nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS; thúc đẩy việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động ổn định... Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ các doanh nghiệp trong công tác đào tạo ngành, nâng cao khả năng quản trị các doanh nghiệp BĐS, cũng như các năng lực quản trị rủi ro. Đây là công tác rất cần thiết để xây dựng sự bền vững của thị trường, của các ngành mà khi thị trường "nóng” thường bị bỏ qua.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

DiaOcOnline.vn - Theo Đại Đoàn Kết