Thuận Kiều Plaza chờ đổi vận

Được ví là biểu tượng thời thượng của khu người Hoa quận 5, TP HCM, cao ốc phức hợp Thuận Kiều Plaza trải qua đủ cung bậc thăng trầm sau hai thập niên vận hành khai thác, song với việc đổi chủ, dự án một lần nữa nhen lên kỳ vọng đổi vận.

Cuối tháng 10/2015, chủ đầu tư mới của trung tâm thương mại này là Công ty cổ phần Đầu tư An Đông (thuộc Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) cho biết doanh nghiệp đang lên phương án cải tạo lại Thuận Kiều Plaza, hứa hẹn sẽ tạo nên diện mạo tích cực.

Tiểu thương ở các tầng thương mại của cao ốc này đều đã trả mặt bằng. Trong tổng số 648 căn hộ chỉ còn khoảng chục hộ nán lại chờ hóa giá nhà trước khi dọn đi. Khu phức hợp nhà ở, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - giải trí đình đám nhất Chợ Lớn một thời đang chuẩn bị cho cuộc đổi thay lớn. Theo các chuyên gia, thời cơ và thách thức của Thuận Kiều Plaza theo đó cũng lật sang trang mới.

Một đơn vị môi giới mặt bằng bán lẻ và bất động sản cho thuê trên địa bàn quận 5, TP HCM cho biết, tiềm năng của trung tâm thương mại này khi về tay của đại gia Vạn Thịnh Phát thậm chí còn lớn hơn so với hai thập niên trước.

Thứ nhất, Thuận Kiều Plaza vẫn còn nguyên giá trị biểu tượng, mang đậm bản sắc văn hóa của người Việt gốc Hoa. Thứ hai, dự án nằm án ngữ ở cửa ngõ Tây Nam Sài Gòn với vị trí đắc địa, độc nhất vô nhị. Ngoài việc có 4 mặt tiền tuyệt đẹp: Hồng Bàng, Thuận Kiều, Tân Hưng, Dương Tử Giang, dự án còn tọa lạc trong khu vực thương mại sầm uất sát Chợ Lớn.

Thứ ba, xung quanh cao ốc này đều là những công trình thấp tầng hơn, từ đây có thể phóng tầm nhìn rộng về nhiều hướng của Sài Gòn, bất kể là ngày hay đêm, và đều rất đẹp. Mặt khác, Thuận Kiều Plaza còn là tòa tháp cao nhất khu vực này, có thể được nhận diện thương hiệu rất tốt từ xa.

Bên cạnh những lợi thế đó, tiềm lực mạnh mẽ của chủ đầu tư mới đang mở ra cơ hội làm sống lại trung tâm thương mại đình đám này. "Thách thức lớn nhất là những cải tạo, thay đổi sắp tới của Thuận Kiều Plaza phải khơi đúng mạch ngầm, nhắm trúng nhu cầu thiết thực của người dân", vị này nhận định.

Theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu, với kinh nghiệm sẵn có của một nhà đầu tư bất động sản tiềm lực mạnh, uy tín như Vạn Thịnh Phát, Thuận Kiều Plaza hoàn toàn có thể kỳ vọng lật sang trang mới. Tập đoàn này đã kinh qua việc quản lý Winsor Plaza, khu An Đông và các cao ốc ở khu trung tâm Sài Gòn nên chắc chắn họ hiểu những đặc thù cá biệt và thách thức của suất đầu tư này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa, thời cơ và thách thức của Thuận Kiều Plaza trong giai đoạn tiếp nhận chủ đầu tư mới là 50-50.

Quan điểm của ông Nghĩa, thời cơ của Thuận Kiều Plaza là tổng hòa các yếu tố: thiên thời, địa lợi, nhân hòa. Thời cuộc hiện nay đã đổi thay, theo đó, thị trường bất động sản đang tìm lại nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Việt Nam đang hội nhập sâu rộng với thế giới, mở ra nhiều nhu cầu giao thương to lớn, kích thích tiềm năng phát triển của bất động sản cho thuê (chức năng đặc trưng của Thuận Kiều Plaza). Đây chính là yếu tố thiên thời.

Kế đến, vị trí cửa ngõ hướng Tây Nam Sài Gòn, vị thế đắc địa của khu đất vàng bốn mặt tiền thông thoáng trong khu vực sầm uất như Chợ Lớn chính là địa lợi. Không khó để nhận ra giá trị gia tăng của khu đất vàng đã lớn dần theo cấp số nhân, bất chấp sự xập xệ của những tòa nhà sau 20 năm chìm nổi vì chỉ cần khoác lên tấm áo mới thì có thể kỳ vọng đổi vận.

Nỗi khát khao được nhìn thấy Thuận Kiều Plaza trở mình đang lớn dần. Việc Vạn Thịnh Phát thâu tóm cao ốc này đúng thời điểm, cơ quan chức năng đang xem xét thời hạn cho thuê đất và cân nhắc tính lại tiền thuê đất cho nhà đầu tư mới có thể xem như một bước tiến lớn. "Xét cho cùng để làm sống lại Thuận Kiều Plaza như tham vọng ban đầu (cách đây 20 năm), trước tiên cao ốc phức hợp này cần tìm được chủ đầu tư mới xứng tầm, và xem ra, yếu tố nhân hòa cũng đã xuất hiện", ông Nghĩa đánh giá.

Tuy nhiên, khi bàn đến những thách thức mới, chuyên gia này thừa nhận Thuận Kiều Plaza cũng đứng trước rất nhiều áp lực. Thứ nhất, cải tạo lại trên bộ khung cũ là bài toán khó. Nếu được lựa chọn, xây mới sẽ dễ dàng phát huy các ý tưởng hơn. Thứ hai, dù quận 5 là khu thương mại sầm uất nhưng mang đặc tính cá biệt, phân theo phố, theo khu hơn là tập trung hỗn hợp. Các loại hình thương mại truyền thống vẫn lấn át toàn thị trường khiến những mô hình thương mại hiện đại quy mô lớn mất nhiều thời gian tìm kiếm thị phần.

Thêm vào đó, áp lực đô thị hóa của quận 5 không mạnh bằng những khu công nghiệp hay trung tâm hành chính, nhu cầu nhà ở, văn phòng không cao. Xung quanh quận 5 là các quận 6, 8, Bình Tân quỹ đất còn rất lớn đã chiếm lĩnh thị trường nhà ở cửa ngõ Tây Nam.

"Có thể đổi vận hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố: quá trình cải tạo, thậm chí là xây mới; quy mô đầu tư; sự quyết liệt trong việc tạo ra giá trị khác biệt với phần còn lại; cơ cấu lại sản phẩm...", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Khảo sát của VnExpress, các chức năng: căn hộ, văn phòng, thương mại - giải trí của Thuận Kiều Plaza đều không chịu áp lực cạnh tranh bởi đối thủ cùng đẳng cấp nhưng lại vướng phải sự kèn cựa quyết liệt từ những bất động sản cho thuê truyền thống. Đó là nhà phố mặt tiền có giá thuê mềm và linh hoạt hơn, phù hợp với bán buôn, bán lẻ và nhu cầu văn phòng, nhà ở quy mô nhỏ lẻ. Những tuyến đường sầm uất, nhộn nhịp bậc nhất quận 5 như: Nguyễn Trãi, Nguyễn Chí Thanh, Hồng Bàng, Thuận Kiều, Dương Tử Giang... giá thuê nhà phố mặt tiền dao động 25-50 triệu đồng mỗi căn một tháng, tùy theo diện tích.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam, mặt tiền đường Nguyễn Trãi, An Dương Vương, Hùng Vương có giá thuê 15- 20 USD một m2 mỗi tháng (tương đương 330.000 – 440.000), các mặt bằng nhỏ, linh hoạt trong việc tiếp cận giao thương. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại ở quận 5 khoảng 53.000 m2 và phải đến năm 2018 mới có thêm khoảng 15.000 m2 nữa.

Nguồn cung văn phòng hiện tại là khoảng 27.800 m2, không có văn phòng mới trong thời gian tới. Căn hộ dịch vụ cũng không ghi nhận có nguồn cung trên địa bàn này. Chung cư càng hạn chế, thị trường sơ cấp khoảng 730 căn, thứ cấp đạt 1.600 căn và trong ba năm tới quận 5 chỉ đón nhận thêm khoảng 330 căn hộ bán từ một dự án.

Tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, việc hạn chế nguồn cung nhà ở cao tầng và bất động sản cho thuê (bán lẻ, thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ) là thời cơ cũng là thách thức của Thuận Kiều Plaza trong tương lai.

"Chủ đầu tư vừa phải duy trì cá tính của một cao ốc đẳng cấp, vừa phải tạo ra sự khác biệt để hấp dẫn thị hiếu nhưng vẫn hài hòa với văn hóa giao thương đặc thù của quận 5 mới có thể song hành và phát triển trong chu kỳ mới ", vị này cho hay.