"Thủ phạm" đẩy giá bất động sản lên cao

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu Tư Dầu Khí Toàn Cầu (GP.INVEST) cho biết, trong cơ cấu giá thành bất động sản, nguyên nhân làm giá thành cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay.

Đóng góp ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ về những tồn đọng trong sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp đã đi sâu vào phân tích những bất cập trong kinh doanh bất động sản hai năm trở lại đây.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong khoảng hai năm nay thị trường bất động sản quá khó khăn, cung vượt cầu, giá lại quá cao so với khả năng của người mua nên tồn đọng nhiều, gây lãng phí cho nguồn vốn xã hội. Một trong những nguyên nhân làm cho giá trị bị đội cao lên như vậy là do lãi vay ngân hàng trong năm 2012 rất cao thì nay đang đà rút giảm mạnh. Tuy nhiên trong cơ cấu giá thành bất động sản còn một nguyên nhân làm giá thành cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Mặc dù đã có những tháo gỡ nhất định, ví dụ cho phép giảm, hoãn nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, nhưng trong cách tính giá vẫn còn những vấn đề cần tháo gỡ.

Là người đại diện cho một doanh nghiệp, ông Hiệp phân tích, thường các hợp đồng định giá đang tính theo phương pháp thặng dư và giá đất các chủ đầu tư đang gánh chịu ở các thành phố lớn trung bình bằng khoảng 2 lần đơn giá đất công bố chính thức của các thành phố. Trong đó có những khoản chi rất lớn không được tính vào chi phí để tính ra giá trị thặng dư như chi phí bồi thường, di dời mặt bằng cũ để triển khai dự án. Đây là một nguyên nhân rất quan trọng quyết định đến giá thành của bất động sản cần sớm được nghiên cứu để có cách tính phù hợp, góp phần làm giảm giá thành bất động sản và gỡ khó cho doanh nghiệp.

Giá thuê đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề cần được tháo gỡ. Có những doanh nghiệp chỉ trong khoảng thời gian 4 năm từ 2010 - 2014, phải chịu giá thuê đất tăng tới 4 lần. Ông Hiệp dẫn chứng, như mảnh đất của khách sạn Kim Liên, Hà Nội, năm 2010 nộp tiền thuê đất là 3,9 tỷ/năm thì 2014 phải nộp 15,6 tỷ/năm. Việc tăng giá thuê đất quá nhanh và liên tục làm cho doanh nghiệp đã khó lại càng khó khăn hơn.

Theo đánh giá của ông Hiệp, thị trường bất động sản của ta ngày càng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực, vì vậy muốn hội nhập được thì những luật lệ của chúng ta cần thống nhất, rạch ròi, phân minh. Hiện có quá nhiều luật cùng liên quan, chi phối đến lĩnh vực bất động sản nhưng lại thiếu nhất quán. Ông Hiệp lấy Luật Xây dựng là dẫn chứng. Khi Luật này chỉ yêu cầu nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình 24 tháng, nhưng luật Nhà ở lại yêu cầu Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành sản phẩm của mình 5 năm. Như vậy khoảng thời gian khác biệt 3 năm trong quy định bảo hành ấy sẽ gây ra không ít tranh cãi giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Về kinh phí bảo trì của các tòa nhà cũng cần làm rõ sớm trong các quy định của Nhà nước, kinh phí ấy giao cho ai quản lý để đảm bảo được đúng yêu cầu và trách nhiệm trong công tác bảo trí. Hiện quy định là giao cho tập thể Ban quản trị tòa nhà, theo ông Hiệp cho biết, đây là một thực thể không có tư cách pháp nhân nên phương án này hoàn toàn không ổn.

Về năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư, trong một số văn bản luật đã đề cập nhưng cần làm chặt chẽ hơn để tránh tình trạng đổ vỡ của các dự án bất động sản, ảnh hưởng đến quyền lợi và tâm lý người mua nhà và thị trường nói chung.

Những bất cập về thủ tục hành chính là một trong những bản “trường ca” đã có rất nhiều ý kiến phản ảnh, không mới mẻ gì. Ông Hiệp dẫn chứng, để có được dự án, chủ đầu tư phải có được giấy “Chấp thuận đầu tư” rồi làm thêm một số việc nữa rồi mới được cấp giấy “Chứng nhận đầu tư”.

Điều đáng nói là cả hai loại giấy này đều do Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì, xem xét trình Thành phố phê duyệt trên cơ sở các ý kiến góp ý của các bộ ngành và địa phương liên quan nhưng những góp ý ấy cũng phải lấy lại hai lần dù cùng một dự án và chỉ cách nhau vài tháng. Theo ông Hiệp nên chăng rút giảm làm một để doanh nghiệp bớt đi một cửa ải!