Thông qua 2 sắc luật bất động sản với nhiều điểm mới

Chiều 25/11, Quốc hội đã biểu quyết thông qua 2 sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Với Luật Nhà ở sửa đổi, khi mở rộng diện sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, có ý kiến đề nghị quy định chặt chẽ hơn về đối tượng, điều kiện để bảo đảm an ninh, quốc phòng. Đồng thời, cần có đánh giá, tổng kết việc thực hiện chính sách này, trong đó nêu rõ kinh nghiệm của các nước.

Theo báo cáo giải trình tiếp thu, việc nới đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhằm thu hút đầu tư nước ngoài và phù hợp xu thế hội nhập quốc tế. Để bảo đảm an ninh, quốc phòng, Luật đã đưa ra các quy định chặt chẽ như: chỉ cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; cho phép sở hữu có thời hạn 50 năm; hạn chế về tỷ lệ nhà ở được phép mua và sở hữu…

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, có ý kiến đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Cũng có ý kiến đề nghị không quy định tại Luật Nhà ở mà nên để Bộ luật Dân sự điều chỉnh.

Tuy nhiên, ý kiến này không được đưa vào Luật bởi Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, quyền sở hữu nhà ở được xác lập kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã bàn giao nhà. Nó không phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu.

Bộ luật Dân sự là luật gốc, có các quy định về việc chuyển quyền sở hữu, nhưng Luật Nhà ở vẫn phải có các quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở, bảo đảm quyền định đoạt của các bên tham gia giao dịch và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều ý kiến của đại biểu đã được tiếp thu và chỉnh sửa.

Về điều kiện kinh doanh bất động sản, khi thảo luận, có ý kiến đại biểu cho rằng, mức vốn pháp định 20 tỷ đồng với chủ đầu tư là quá thấp và đề nghị quy định, vốn pháp định tối thiểu phải trên 20% tổng mức đầu tư của dự án.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 20 tỷ đồng là vốn pháp định tối thiểu khi thành lập DN bất động sản. Khi thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải có ít nhất 20% tổng mức đầu tư là vốn tự có với dự án dưới 20 héc-ta và 15% với dự án trên 20 héc-ta. Do đó, Luật đã giữ nguyên mức vốn 20 tỷ đồng và giao Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với từng thời kỳ.

Với trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định cụ thể của Chính phủ.

Liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu, Luật quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã trả hết tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Một nội dung có nhiều ý kiến thảo luận là các giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Có ý kiến đề nghị quy định tiền góp vốn của khách hàng phải được ký gửi tại một ngân hàng và chỉ được giải ngân để thực hiện công trình, cấm sử dụng vào mục đích khác. Ngân hàng kiểm soát việc giải ngân của chủ đầu tư theo đúng mục đích và tiến độ của dự án. Người mua nhà góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng nhận tiền gửi hoặc chủ đầu tư thông báo việc sử dụng, hay minh bạch việc sử dụng.

Báo cáo giải trình cho rằng, nhiệm vụ này không thuộc chức năng của ngân hàng và ngân hàng cũng không thể kiểm soát việc sử dụng tiền thực tế của chủ đầu tư. Do đó, ý kiến này không được đưa vào Luật. Tuy nhiên, Luật bổ sung quy định bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Luật có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi của bên mua như: chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Lần thu tiền đầu tiên, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận...

Đánh giá về 2 sắc luật này, đại biểu Bùi Thị An cho rằng, sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn, hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch. Còn theo đại biểu Đinh Xuân Thảo, với định hướng mở rộng diện sở hữu nhà cho người nước ngoài, Luật sẽ giúp thu hút đầu tư nước ngoài, tăng thanh khoản, nhất là trong bối cảnh tồn kho bất động sản khá lớn như hiện nay.