Thoải mái rao bán... nhà ở xã hội?

Quy định pháp luật về thủ tục đăng ký mua bán, khai thác sử dụng cũng như quản lý NƠXH đã rất rõ ràng trong hàng loạt các Nghị định, Thông tư liên quan. Trong đó, điều kiện giao dịch chuyển nhượng – sang tên sở hữu căn hộ được luật hóa khá chi tiết. Tuy nhiên, đang xuất hiện tình trạng thoải mái rao bán các căn hộ ở một dự án từng gặp đủ tai tiếng trong quá trình thi công, bán hàng.

Liên quan đến điều kiện giao dịch NƠXH, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 (hiệu lực áp dụng từ 1/7/2015) quy định chi tiết: Các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua NƠXH không được bán lại, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua.

Khi không còn nhu cầu mua, thuê mua thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà ở cho đơn vị quản lý NƠXH. Bên đã mua, thuê mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở.

Luật đã có

Nghị định 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực áp dụng từ 10/12/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở. Nghị định có nêu: Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Như vậy, mọi trường hợp cho thuê mua, bán lại NƠXH mà không tuân theo các điều kiện nêu trên thì hợp đồng cho thuê mua, bán NƠXH đều không có giá trị pháp lý.

Bên đã thực hiện giao dịch với bên thứ ba phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý NƠXH. Nếu không bàn giao, sẽ bị cưỡng chế thu hồi nhà đó; bên thứ ba đã giao dịch với bên bán, bên cho thuê mua sẽ không được pháp luật công nhận quyền sở hữu.

Bên mua, bên thuê mua NƠXH được phép bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng phải đáp ứng các điều kiện: Sau thời hạn 5 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở, và đã được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập theo quy định.

Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo Luật Nhà ở, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại một địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua NƠXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập theo quy định.

Đồng thời, Bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.

Lách luật, có hay không?

Trên nhiều trang thông tin rao bán BĐS trực tuyến, ghi nhận hàng loạt nội dung mời chào sang nhượng căn hộ chung cư NƠXH 143 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội). Được biết, đây là dự án nhà ở thương mại đầu tiên trên địa bàn Thủ đô được phép chuyển sang NƠXH bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Nằm trên nền đất của Bến xe Hà Đông cũ, dự án cao 35 tầng nổi (do Sông Đà SDU làm chủ đầu tư) bắt đầu bàn giao cho khách hàng từ đầu năm 2016. Tháng 2, theo kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng về chấp hành pháp luật trong cổ phần hóa, quản lý, sử dụng vốn, tài sản, chủ đầu tư đã có nhiều sai phạm trong triển khai dự án 143 Trần Phú.

Đáng chú ý, chủ đầu tư đã dự toán thêm chi phí vận chuyển lên cao đối với gạch vữa xây – dẫn đến tăng sai số tiền hơn 1,6 tỷ đồng; tính thêm chênh lệch khiến tăng vốn đến hơn 536 triệu đồng trong lắp đặt ống cấp nước lạnh. Ngoài ra, SDU còn đầu tư vượt vốn chủ sở hữu, dẫn đến thiếu vốn trầm trọng cho sản xuất, kinh doanh phải đi vay ngân hàng – hậu quả là chi phí tài chính lớn (chiếm tới 16,8% doanh thu).

Cũng từ tháng 2 tới nay, các căn hộ tại dự án 143 Trần Phú dưới “mác” chính chủ liên tiếp “dội bom” trên nhiều kênh bán hàng BĐS. Các website đăng tải dày đặc nhất là batdongsan.com.vn; dothi.net; banchungcuhanoi.net.

Đơn cử một số tin rao điển hình như sau. “Bán căn hộ chung cư tòa SDU 143 Trần Phú. Căn góc tầng 28. Diện tích 67m2. Ban công Tây Nam, cửa hướng Đông Nam… Nhà đã làm tủ bếp đẹp, lắp nóng lạnh, thiết bị vệ sinh đầy đủ. Giá bán 21,5tr/m2 (có thương lượng) sang tên người mua luôn”.

Hay “Do đang cần chuyển công tác vào Nam, tôi đang rất cần bán căn hộ E ở ngay, diện tích 69.9m2 tại dự án 143 Trần Phú, phường Văn Quán, quận Hà Đông. Hướng Đông Nam. Tầng 20. Chủ đầu tư: công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà. Mọi chi tiết về căn hộ xin gọi cho 093151.xxxx hoặc 097901xxxx…”

Trao đổi về quá trình mua bán căn hộ 143 Trần Phú, một môi giới chỉ dẫn: Người mua và chủ sở hữu căn hộ hiện tại sẽ ký một hợp đồng ủy quyền định đoạt về căn hộ. Theo đó, bên mua được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt về nhà ở. Tới khi làm sổ đỏ căn hộ, bên mua sẽ mang toàn bộ hợp đồng mua bán (giữa chủ cũ với chủ đầu tư) kèm theo hợp đồng ủy quyền định đoạt để thực hiện thủ tục xin cấp chứng nhận sở hữu.

Điều này, theo nhìn nhận của giới thạo luật, các giao dịch dưới dạng “ủy quyền định đoạt” đều không có giá trị pháp lý và tiềm ẩn đủ rủi ro về tài chính/hợp pháp của giao dịch đó.