Thiếu niềm tin, cung - cầu khó gặp nhau

Những vướng mắc, kiện tụng về năng lực thực hiện dự án và cam kết của nhà đầu tư từ khâu thiết kế, quản lý, vận hành và các vấn đề quản lý hệ thống thời gian qua đang minh chứng cho lập luận thị trường mất niềm tin. Đây cũng là điều mà các chủ đầu tư cần phải nhìn lại chính mình.

Trong khi nhiều DN bất động sản ngắc ngoải thì Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nổi lên như một hiện tượng khi các dự án như Sunview 3, 4S Linh Đông (TP.Hồ Chí Minh), Goldhill (Đồng Nai) đều nhận được sự đón chờ từ phía khách hàng và thu được doanh thu khá cao. Đây là những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của từng phân khúc khách hàng, mà chủ yếu vẫn là căn hộ trung cấp và đất nền nhắm đến người mua có nhu cầu ở thật sự hoặc có nhu cầu đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, nhằm mang lại cuộc sống tốt đẹp hơn cho khách hàng thông qua giải pháp hình thành các sản phẩm bất động sản đồng bộ, tạo ra những giá trị cộng thêm, bổ sung thêm các dịch vụ chăm sóc khách hàng…, DXG đã vạch ra chiến lược kinh doanh đúng đắn dựa vào những chuyển biến của thị trường để dự báo và đưa ra những danh mục sản phẩm phù hợp.

Tiếp nối thành công, trong năm nay, DXG tiếp tục đẩy mạnh đầu tư các dự án mới, đưa đến khách hàng dòng sản phẩm chủ lực cũng như triển khai các dự án căn hộ có mức giá phù hợp và sẽ sớm đưa ra thị trường trong thời gian sớm nhất.

Nền tảng cho kế hoạch phát triển trên được đánh giá khá tích cực về sức mua của thị trường. Đó cũng là cơ sở để DXG vừa thông qua kế hoạch phát hành thêm 22,5 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ công ty thêm 225 tỷ đồng, từ 525 tỷ đồng lên 750 tỷ đồng. Trong đó, có 10,5 triệu cổ phiếu được phát hành cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 5:1 (tức cổ đông sở hữu 5 cổ phiếu được hưởng quyền mua 1 cổ phiếu phát hành thêm) và 12 triệu cổ phiếu còn lại dành cho cổ đông chiến lược. Tất cả các cổ phiếu phát hành thêm có giá phát hành không thấp hơn 10.000 đồng/CP.

Bên cạnh đó, HĐQT DXG còn thống nhất thông qua việc mua lại 300.000 cổ phần của ông Trần Minh Toàn tại CTCP Xây dựng Đất Xanh (DXC) với giá mua không cao hơn mệnh giá là 10.000 đồng/CP. Ngoài ra, DXG cũng bày tỏ ý định gom cổ phần từ các cổ đông khác của DXC đến khi đạt tối thiểu 75% vốn điều lệ của công ty này.

Thực tế của DXG cho thấy, lực cầu vẫn còn trên thị trường và chưa sớm dừng lại. Bởi lượng tồn kho bất động sản hiện nay là rất lớn nhưng chưa thể phân loại và thống kê được một cách chính xác, nên lượng cung bất động sản vẫn còn quá khiêm tốn so với nhu cầu thực của người dân. Bởi vì, vẫn còn rất nhiều người chưa có đủ điều kiện để thực hiện ước mơ sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình tại thời điểm này.

Vấn đề nhà ở luôn là nhu cầu cấp thiết và lúc nào cũng có. Hiện nay, diện tích nhà ở trên bình quân đầu người của Việt Nam mới đạt trên 13m2, dự kiến đến năm 2015 phải đạt 15m2 và năm 2020 phải đạt 20m2. Tính đến thời điểm này, chúng ta có trên 1 tỷ m2 nhà ở, thì đến năm 2020 tổng diện tích nhà ở cần có là trên 2 tỷ m2. Như vậy, trung bình mỗi năm phải xây mới thêm 100 triệu m2 nhà ở.

Ngoài ra, cũng cần phải kể đến nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân nâng cấp, đổi nhà, mua nhà to hơn, đẹp hơn khi có điều kiện về tài chính. Bên cạnh đó mặc dù trong giai đoạn kinh tế khó khăn chung thì vẫn có một dòng vốn đầu cơ, sẵn sàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện cơ hội.

Theo nghiên cứu của DXG, dù thị trường sụt giảm nhưng lượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ ở thật vẫn luôn rất cao, bao gồm phân khúc căn hộ giá thấp và cao cấp. Nghiên cứu chỉ ra rằng, không nên có sự phân biệt giữa các phân khúc căn hộ trong giai đoạn sắp tới, khi thị trường khởi sắc hơn. Bởi mỗi phân khúc đều có một vai trò quan trọng khác nhau. Cho dù phân khúc trung bình hiện nay vẫn chiếm ưu thế nhưng phân khúc cao cấp vẫn đóng một vai trò nhất định trong bối cảnh phát triển ở những đô thị lớn như TP.Hồ Chí Minh.

Hiện mức giá nhiều phân khúc căn hộ đã khá phù hợp với khả năng người dân, do vậy, sẽ xuất hiện hiệu ứng mua chọn lọc những căn hộ phù hợp, vị trí đẹp. Phân khúc cao cấp hiện nay đang khá khó khăn tuy nhiên vẫn có chỗ đứng cũng như nhu cầu nhất định cho phân khúc này với những dự án có vị trí đẹp thật sự và chất lượng xứng tầm. Trong thời gian tới thì phân khúc này sẽ trở lại với sự thận trọng của thị trường.

Tuy nhiên, câu hỏi vì sao “cung - cầu” vẫn khó kết nối khi nhiều nơi giá nhà đất đã giảm từ 20-50%. Điều này ngoài việc đổ lỗi cho tình hình kinh tế vĩ mô thì một lý do quan trọng khác chính là người dân đang mất niềm tin vào thị trường bất động sản, mà cụ thể là họ mất niềm tin vào các dự án, vào tiến độ, chất lượng xây dựng và các chính sách quản lý dịch vụ hậu mãi.

Những vướng mắc, kiện tụng về năng lực thực hiện dự án và cam kết của nhà đầu tư từ khâu thiết kế, quản lý, vận hành và các vấn đề quản lý hệ thống thời gian qua đang minh chứng cho lập luận thị trường mất niềm tin. Đây cũng là điều mà các chủ đầu tư cần phải nhìn lại chính mình.