Thị trường văn phòng thiếu hụt nguồn cung

Nhu cầu cao trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá thuê văn phòng tại TPHCM tăng vọt, bỏ xa các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á. Điều này sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào phân khúc văn phòng cho thuê nhưng vấn đề đặt ra là nơi nào mới đáng để đầu tư?

Giá thuê cao nhất ASEAN

Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM ghi nhận nguồn cung mới đáng kể trong năm 2017. Đặc biệt, lần đầu tiên trong ba năm trở lại đây thị trường đón nhận nguồn cung hạng A mới là tòa nhà Saigon Centre giai đoạn 2.

Riêng trong quí 4-2017 thị trường chào đón dự án văn phòng hạng B Etown Central, một tòa nhà với diện tích sàn 36.450 mét vuông tọa lạc tại quận 4. Dù mới đi vào hoạt động nhưng tòa nhà này đã thông báo chỉ còn trống 40% sau quí đầu tiên và dự kiến sẽ nhanh chóng được lấp đầy.

Theo đơn vị tư vấn CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc văn phòng cho thuê tại TPHCM luôn ở mức cao nhờ vào nhu cầu ngày một tăng nhanh. Tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng hạng A đạt 94,2% trong khi hạng B đạt đến 97%, mặc cho Etown Central gia nhập thị trường.

Còn theo thống kê của Savills Việt Nam, toàn thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM hiện đạt 1,7 triệu mét vuông sàn. Đây là con số khá cao nhưng đã duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung trong nhiều năm trở lại đây.

“Tỷ lệ sàn trống luôn ở ngưỡng tối thiểu và rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn trong khu vực trung tâm thành phố. Nền kinh tế phục hồi sau khủng hoảng, cộng với nguồn vốn FDI ồ ạt chảy vào Việt Nam khiến nhu cầu văn phòng cao cấp tăng nhanh chóng”, báo cáo của Savills Việt Nam nêu.

Nhờ vào công suất hoạt động và giá thuê cao, thị trường văn phòng cho thuê TPHCM là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Hiện giá thuê văn phòng tại TPHCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực, tiến gần đến mốc 50 đô la Mỹ mỗi mét vuông.

Mặc dù có nguồn cung đang tăng trưởng nhưng vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thị trường. Savills Việt Nam dự báo công suất hoạt động của các tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ vấn tiếp tục đứng ở mức cao trong năm 2018 và giá thuê trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nhu cầu của các doanh nghiệp.

CBRE Việt Nam cho biết khách thuê đến từ các ngành sản xuất và dịch vụ chiếm lần lượt 19% trên tổng yêu cầu thuê đến CBRE Việt Nam, trong khi ngành F&B (thực phẩm và dịch vụ ăn uống) chiếm đến 10%. Cuối năm 2017 ghi nhận các trường hợp gia hạn hợp đồng chiếm đến 19% tổng các yêu cầu thuê, trong khi các yêu cầu thuê mới và dịch chuyển văn phòng chiếm lần lượt 24% và 48%.

“Xét về các xu hướng của khách thuê, các yêu cầu thuê mặt bằng mà CBRE Việt Nam nhận được cho thấy nguồn cầu ngày càng gia tăng cho các diện tích lớn hơn 700 -1.000 mét vuông, chiếm đến 33% tổng số yêu cầu”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng Định giá và Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, nói.

Bà Dung cho hay, năm 2018 thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới với chất lượng tốt hơn, tuy nhiên, mức tăng trưởng sẽ chậm hơn so với năm 2017 do chỉ có một dự án hạng A duy nhất ở khu vực trung tâm. Đó là tòa nhà Deutsches Haus. Nguồn cung hạng B sẽ tiếp tục mở rộng ra các quận vùng ven như quận 2 và quận 10, tiêu biểu với một dự án từ khu đô thị mới Đại Quang Minh và Viettel Complex giai đoạn 2.

“Tăng trưởng cho giá thuê sẽ chậm dần khi các dự án hiện hữu sẽ tiếp tục điều chỉnh giá thuê hợp lý với đà chuyển động của thị trường song song với tỷ lệ trống tăng và giảm nhanh chóng khi thị trường vẫn còn trong đà hấp thụ tốt các mặt bằng mới”, bà Dung dự báo.


Khu trung tâm hành chính kinh tế hiện hữu của thành phố hiện đang thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A, đẩy giá thuê vọt lên mức kỷ lục. Việc thiếu nguồn cung trong ngắn hạn sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào phân khúc văn phòng tại TPHCM nói riêng và Việt Nam nói chung, từ cả chủ đầu tư cũ và mới gia nhập vào thị trường. Câu hỏi mà nhiều chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc đặt ra là đâu là nơi đáng để đầu tư?

Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường Việt Nam của JLL, cho rằng trong bối cảnh này, Thủ Thiêm nổi lên là ứng viên sáng giá nhất. Hiện quy mô thuê văn phòng trung bình đã tăng gấp đôi khi các công ty tiếp tục mở rộng và những công ty mới tham gia vào thị trường. Diện tích trung bình của khách thuê trên thị trường TPHCM hiện ở mức 500 - 600 mét vuông, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng JLL đã ghi nhận và hoàn tất một giao dịch thuê văn phòng lớn nhất trong lịch sử tại TPHCM với diện tích 9.000 mét vuông cho một công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử trong một toà nhà văn phòng hạng A mới hoàn thành vào năm 2017.

“Với quỹ đất và cơ hội tại khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, khách thuê văn phòng tại TPHCM sẽ dần nhìn ra khỏi khu vực truyền thống này. Trước diễn biến này, khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi được xem là trung tâm tài chính - thương mại mới của TPHCM trong tương lai, nổi lên như một trung tâm văn phòng mới đầy tiềm năng”, bà Trang nhận xét.

Khi cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm được cải thiện, các công ty lớn sẽ bắt đầu xem khu vực này như là một giải pháp khả thi để đặt trụ sở thay cho khu trung tâm hành chính kinh tế hiện hữu. Kế hoạch tổng thể của Thủ Thiêm chắc chắn sẽ giảm bớt những áp lực về không gian đô thị mà TPHCM đang phải đối mặt. Thủ Thiêm sở hữu 657 héc ta nằm đối diện với khu trung tâm kinh tế - hành chính hiện tại qua bờ sông Sài Gòn.

Một tòa nhà văn phòng hạng A tại quận 1. Ảnh: Hà Nam
Quy mô toàn khu bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu mét vuông sàn nhà ở, và 3,4 triệu mét vuông sàn thương mại, Thủ Thiêm sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên. Khu trung tâm tài chính mới sẽ là nơi có nhiều trụ sở chính của các tập đoàn kinh tế và sẽ trở thành một điểm đến sôi động kết hợp các khu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Bà Trang cho rằng giới đầu tư, những người đến sớm và sử dụng được diện tích lớn dọc bờ sông Thủ Thiêm sẽ được hưởng các lợi thế đầu tiên về cơ hội, vị trí và tầm nhìn. Xu hướng chung của chu kỳ tới, sự cân nhắc di chuyển về Thủ Thiêm sẽ được đáp ứng bằng các lợi ích trung và dài hạn như giá thuê cạnh tranh với chi phí thấp hơn khu trung tâm hiện hữu, không gian mở với mật độ xây dựng thấp, cơ sở hạ tầng và kết nối dễ dàng hơn với hành lang tăng trưởng của TPHCM.

Tuy nhiên, bà Trang thừa nhận Thủ Thiêm đang tồn tại nhiều thách thức như thiếu hỗ trợ cho phát triển cơ sở hạ tầng, thiếu các chính sách ưu đãi để khuyến khích đầu tư thêm vào khu đô thị mới. Những bước đi chập chững ban đầu trong hầu hết các dự án quy mô lớn thường mất khá nhiều thời gian. Chỉ khi những dấu ấn phát triển đầu tiên được hoàn thành, dự án mới thực sự thu hút được sự quan tâm của thị trường.

“Với 35% cơ sở hạ tầng chính đã hoàn thành, Thủ Thiêm được xây dựng như một ‘thành phố thông minh’ sẽ là câu trả lời cho các chủ đầu tư và khách thuê đang tìm kiếm giải pháp cho sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường văn phòng TPHCM hiện tại”, bà Trang nhận định.