Thị trường nhà đất chưa khả quan

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM quý III/2011 của các công ty nghiên cứu, tư vấn, thị trường nhà ở, văn phòng và ngay cả “con gà đẻ trứng vàng” mặt bằng bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu khả quan. thậm chí, thị trường này được dự báo là sẽ tiếp tục có xu hướng đi xuống trong quý tiếp theo.

Thanh khoản èo uột

Lãi suất cho vay giảm là tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. bên cạnh đó, một số nguồn vốn đang có dấu hiệu quay trở lại cũng là một tín hiệu tốt. Tuy nhiên, những tín hiệu này chưa đủ mạnh để tạo thành dòng tiền làm cho thị trường BĐS có những biến động.

Khoảng thời gian từ tháng 8 đến Tết âm lịch, thị trường BĐS được thanh toán, giao dịch nhiều nhất. Chính vì thế, một đợt giao dịch đích thực được mong đợi tại thời điểm này. Nhưng thực tế, đã hết tháng 8 âm lịch, mọi việc mới chỉ dừng lại ở chuyện mua bán sản phẩm được bán ra từ chủ đầu tư, chưa lan sang các sản phẩm giao dịch trên thị trường. Hiện có vài động thái về luồng tiền, giao dịch thuận lợi cho thị trường nhưng không đúng như chờ đợi.

Theo đánh giá của Knight Frank, số lượng giao dịch căn hộ trên thị trường để bán vẫn là đặc điểm chính của quý III/2011. Đây là những tháng đầy khó khăn. Thị trường thứ cấp vẫn duy trì mức giá giảm, càng làm tăng áp lực lên các chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp. Các giao dịch trên thị trường thứ cấp đã giảm trung bình khoảng 5% so với quý trước tại tất cả các quận. Giá giảm nhiều nhất ở phân khúc trung và cao cấp, nơi mà nguồn cung dồi dào được thấy rõ nhất. Áp lực lên thị trường sơ cấp đang thể hiện rất rõ, các chủ đầu tư ngày càng khó khăn hơn khi thị trường không có thanh khoản. Điều này dẫn tới rất nhiều chính sách khuyến mãi, chiết khấu, ưu đãi, tặng quà được đưa ra trên thị trường và đã trở nên quen thuộc với khách hàng TPHCM trong 2 năm vừa qua.

Còn theo CBRE, các chủ đầu tư đang cố gắng không thay đổi giá bán nhưng để thu hút khách hàng, họ đưa ra mức chiết khấu trên giá đến 20%, kèm theo điều kiện người mua phải thanh toán một lần. Điều đó chứng tỏ các chủ đầu tư đang thực sự rất khó khăn về vốn. So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ chào bán mới (sơ cấp) giảm 13,6%, còn trên thị trường thứ cấp, mức giảm thấp hơn khoảng 4,3%. trong buổi công bố mới đây, VinaCapital - tập đoàn quản lý tài sản và phát triển BĐS - cho biết do tình hình thị trường còn quá khó khăn nên trong năm tới, tập đoàn sẽ không đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê hay dự án căn hộ chung cư cao tầng.

Tìm vốn vẫn khó khăn

Việc hình thành và ra đời các công cụ tài chính cho thị trường BĐS đã manh nha nhưng chưa đi vào hoạt động nên chưa tác động tới thị trường. Do vậy, các chủ đầu tư vẫn đang tính tới chuyện tìm vốn từ tiền tiết kiệm của dân; tiền nhàn rỗi đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ, lẻ, cũng như từ nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) để có thể hợp tác kinh doanh, tạo được nguồn vốn hợp lý cho thị trường.

Tuy nhiên, tiếp cận được nguồn vốn ngoại dồi dào từ bên ngoài vào lúc này không phải là dễ. Đại diện một doanh nghiệp BĐS cho rằng thời gian qua cũng có một số quỹ tại Nhật và Hàn Quốc đã đặt vấn đề hợp tác kinh doanh, mua lại một phần dự án. Nhưng công ty vẫn chưa thể quyết định có nên phụ thuộc vào nguồn vốn này hay không, bởi phần lớn các quỹ đều không thích cho vay mà chỉ muốn hợp tác đầu tư mua một phần dự án hoặc mua cổ phần công ty. Trong khi đó, với cơ chế làm dự án như hiện nay, ngay cả khi kêu gọi được nguồn vốn từ các quỹ, phần thua thiệt vẫn rơi vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Bên cạnh đó, những rào cản về thủ tục, văn hóa, cách làm việc, đặc biệt là tính chưa chuyên nghiệp của doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng khiến các quỹ có dự định đầu tư chưa thực sự mặn mà. Rõ ràng với mức lãi suất thỏa thuận 23% - 25%/năm đối với BĐS như hiện nay, việc sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư BĐS là hết sức mạo hiểm. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp chấp nhận bị ép giá, bán rẻ BĐS không lãi, thậm chí lỗ vốn để có tiền thì cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ, lẻ

Dự báo của Savills cho thấy, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ là gam màu sáng - tối đan xen. Hiện lượng tiền trong dân vẫn còn rất lớn và rất nhiều người muốn đầu tư nhưng hầu hết khách hàng đang còn chờ xem mức sinh lời có hấp dẫn hay không. Lãi suất giảm là thách thức với chủ đầu tư nhưng cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư nhỏ, lẻ.

Tình hình sẽ theo chiều hướng khả quan hơn bởi chu kỳ thị trường BĐS những năm qua cho thấy sau 3 - 4 năm suy giảm, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Cùng với đó, tình hình kinh tế - xã hội năm 2012 sẽ dần ổn định, vì thế thị trường BĐS sẽ có những cơ hội phát triển mới.