Thị trường năm 2010 phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản VN có chu kỳ tăng trưởng 2-4 năm/lần, do đó có thể đợt sóng mới sẽ rơi vào năm 2010. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ khó khởi sắc nếu không có sự tiếp sức của chính sách tiền tệ.

Đã đến lúc mua vào?

Theo đánh giá của các chuyên gia độc lập, từ đây cho đến hết tháng 3-2010, hàng ngàn tỉ đồng từ các sàn giao dịch vàng sẽ “chảy” vào thị trường chứng khoán. Còn từ tháng 3 đến tháng 6-2010, các nhà đầu tư sẽ chuyển vào đầu tư bất động sản.

Sau gần hai năm tụt dốc, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu lấy lại sức và có dấu hiệu hồi phục nhẹ, thậm chí sẽ hồi phục mạnh mẽ vào năm 2010. Để đón đầu cơn “sóng” mới của thị trường, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng đã đến lúc chuẩn bị hành trang ngay từ bây giờ nếu không muốn “lỡ tàu”.

Nếu so sánh với giá nhà đất đầu năm 2008 và hiện nay thì mức giá đất hiện đã giảm nhiều so với trước, trung bình từ 20% đến 50%, trong khi giá căn hộ thực tế không giảm nhiều chỉ ở mức 10% đến 30% so với lúc đỉnh điểm.

Qua đánh giá thị trường của một số công ty môi giới bất động sản, tại khu Đông và Nam TPHCM, hiện giá đất được xem là khá hợp lý để có thể mua vào với mục đích xây dựng nhà để ở hoặc đầu tư. Đơn cử, như khu dân cư Đại Phúc (huyện Bình Chánh) thuộc khu dân cư 6B Nam TPHCM và nằm cách tuyến đường Nguyễn Văn Linh khoảng 700 m, nếu khách hàng chịu chi từ 13 triệu đồng đến 15 triệu đồng/m2 thì có thể sở hữu một nền đất tốt, trong khi vào thời điểm đầu năm 2008, giá đất ở đây được đẩy lên ở mức từ 18 đến 20 triệu đồng/m2 , thậm chí được “hét” 24 triệu đồng/m2.

Còn tại khu Đông TPHCM, thị trường nền đất quận 9 đã vượt qua quận 2 về độ hấp dẫn bởi đây là nơi có nhiều tuyến giao thông trọng điểm của TP đi qua đã và đang triển khai xây dựng, như: đường vành đai phía Đông nối cầu Phú Mỹ (quận lấy lại “phong độ” như thời điểm đỉnh sốt vào cuối năm 2007). Qua khảo sát giá trên thị trường, hiện nhiều có nền đất tại các dự án khu dân cư như: Nam Long, Hưng Phú, Kiến Á, Khang An, Nhà Việt Nam... đang được chào bán với mức giá khá hấp dẫn, trung bình từ 6,5 triệu đồng/m2 trở lên.

Trong khi giá đất đang ở ngưỡng có thể xem xét đầu tư ngược lại, giá căn hộ liệu có tăng hay không vẫn còn là bài toán khó trả lời. Bởi theo phân tích của các chuyên gia, hiện giá bán của căn hộ vẫn còn khá cao so với thu nhập của đại đa số người dân, lượng cung căn hộ trong những năm tới quá lớn, tâm lý ngại mua căn hộ do những tranh chấp chung riêng - phí quản lý trong thời gian gần đây...

Nhưng cụ thể bao giờ có sóng? thì nhiều chuyên gia địa ốc tỏ ra rất thận trọng bởi thị trường bất động sản quả thực là thị trường rất khó dự báo, việc tăng hay giảm đôi khi nằm ngoài những quy luật về kinh tế, cung - cầu... mà phụ thuộc nhiều vào tâm lý khách hàng, chính sách quản lý của Nhà nước. Theo ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Sacomreal, từ đây cho đến hết quý I/2010, các dự án căn hộ chắc chắn khách hàng sẽ mua với số lượng nhiều.

Còn ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, cho rằng: Nửa đầu năm 2010 thị trường vẫn trầm lắng, từ tháng 6 trở đi sẽ chuyển biến tốt hơn. Tuy nhiên, với điều kiện là những chính sách liên quan đến thị trường phải được điều chỉnh theo hướng kích thích thị trường, trong đó đặc biệt là khoản thuế liên quan đến chuyển nhượng nhà đất dưới dạng “lúa non” (mua bán, chuyển nhượng... dưới hình thức hợp đồng góp vốn - PV).

Nhận định về thời gian thị trường bắt đầu có “sóng” của ông Thành có vẻ có cơ sở. Việc Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các sàn giao dịch vàng phải chấm dứt hoạt động từ ngày 30-3-2010, sẽ khiến hàng chục ngàn khách hàng của khoảng 30 sàn vàng hiện đang giao dịch rút vốn ra, như vậy dẫn đến nhu cầu cần phải đưa nguồn tiền này đầu tư vào các thị trường khác.

Tuy nhiên, cũng cần xác định, không phải các nhà đầu tư đều nhắm mắt, nhắm mũi mua như trước kia mà họ sẽ đầu tư dựa vào các yếu tố như vị trí, giá cả và pháp lý của bất đống sản.

Cần sự trợ giúp từ ngân hàng

Diễn biến của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua, đặc biệt trong năm 2009 cho thấy, bao giờ cũng chịu tác động không nhỏ từ động thái của các ngân hàng (NH). Nếu các NH rộng cửa cho vay mua bán nhà - đất thì sẽ kích thích mạnh mẽ tới nhu cầu, nếu thắt chặt thì thị trường sẽ diễn biến theo chiều ngược lại. Những tháng cuối năm 2009, quyết định dừng toàn bộ các khoản cho vay đầu tư vào bất động sản của các NH thương mại gần như dập tắt hy vọng mới nhen nhúm về sự tan băng của thị trường.

Để trấn an tâm lý cho giới đầu tư, một số NH đã mạnh dạn hứa sẽ nới lỏng tín dụng cho lĩnh vực này vào năm 2010, song lời hứa liệu có khả thi khi chính hệ thống NH hiện đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Và một điều chắc chắn rằng, thị trường bất động sản sẽ khó khởi sắc, nếu không có sự tiếp sức của chính sách tiền tệ!

Trả lời DiaOcOnline, ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn địa chính, đại học Quốc gia Hà Nội, cố vấn cao cấp của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, cũng giống 2009, thị trường bất động sản năm 2010 vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng của NH. Ngày trước phụ thuộc vào tiền cá nhân vì thị trường nhỏ, còn ngày nay thị trường khá lớn, số lượng bất động sản nhiều cho nên cần có nguồn vốn từ NH.

Lê Đình - DiaOcOnline.vn