Thị trường địa ốc “méo mó” vì kinh doanh quá dễ dàng

Đặt nhiều kỳ vọng vào phân khúc nhà giá thấp song viễn cảnh của thị trường chưa sáng sủa như mong đợi. Tồn kho bất động sản đang là nỗi trăn trở của không ít doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính.

Phó Chủ tịch của một quận có sức hút lớn các dự án bất động sản tâm sự, chính quyền địa phương luôn tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhưng thực tế có nhiều doanh nghiệp địa ốc kinh doanh theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Tại thời điểm này khi thị trường khó khăn, nguồn vốn bị cắt thì mấy doanh nghiệp này cũng “hết pin”. Đó là những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong suốt thời gian qua, khi thị trường đi xuống giới đầu tư rất hy vọng vào phân khúc nhà giá rẻ, trong đó có cả nhà xã hội. Theo phân tích của nhiều chuyên gia, trong khi căn hộ cao cấp đang gặp nhiều khó khăn thì phân khúc nhà giá trung bình lại trở thành xương sống của thị trường.

Chính vì lẽ đó, các doanh nghiệp kỳ vọng là phải bán được hàng bằng cách cơ cấu lại sản phẩm và hướng đến phân khúc có nhiều tiềm năng nhất dù lợi nhuận có ít đi. Nhưng thực tế, ít nhất là tại thời điểm này phân khúc nhà giá rẻ vẫn chưa khởi sắc là bao. Tại Hà Nội, rất nhiều dự án thuộc loại hình nhà ở này bị ế, thậm chí một số dự án mà chỉ cách đây không lâu người dân chen nhau để có một suất mua nhà thì nay đã có trường hợp trả lại suất vì nhiều lý do. TPHCM chưa xuất hiện tình trạng này nhưng nhìn chung giao dịch nhà đất cũng không khá hơn. Vậy, sắp tới doanh nghiệp địa ốc phải trông cậy vào đâu? Ông Lê Chí Hiếu, chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty nhà Thủ Đức cho rằng, ngoài ngân hàng thì doanh nghiệp khó có thể trông cậy vào các nguồn nào vì các công cụ tài chính khác thì chưa thấy đâu: "Các doanh nghiệp bất động sản không còn chỗ bấu víu. Chúng ta đã có quy định để ra đời quỹ đầu tư bất động sản nhưng đến nay chưa thấy cái nào đi vào hoạt động. Điều đó nói lên rằng khi chúng ta đưa ra chủ trương thì nên có những giải pháp hỗ trợ để chủ trương đi vào cuộc sống thì nó mới có giá trị".

Theo quy định, vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản chỉ là 6 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án chiếm 15-20% tổng mức đầu tư dự án. Chuyện “tay không bắt giặc” được không ít người coi là “đặc sản” của giới kinh doanh nhà đất Việt Nam. Doanh nghiệp đi vay vốn ngân hàng, hoặc huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án. Đây là cách đơn giải nhất để kinh doanh nhà đất. Có thể vì vậy mà số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang ở mức rất cao. Chỉ tính riêng TPHCM cũng đã có hơn 4000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh lĩnh vực này. Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng: chưa có nơi nào kinh doanh bất động sản dễ như ở Việt Nam. Ông Trần Du Lich nó: "Điều kiện kinh doanh bất động sản quá dễ, ai cũng làm bất động sản và có lẽ trên thế giới này không có nước nào kinh doanh bất động sản dễ như ở Việt Nam, toàn “mượn đầu heo nấu cháo”. Như vậy, luật cần có chế định như thế nào".

Doanh nghiệp chủ yếu huy động vốn từ nhiều nguồn nhưng đầy rủi ro bởi là chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà thường phải chịu thiệt. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP nói: "Về huy động vốn thì chế tài để chủ đầu tư sử dụng vốn đúng mục đích. Hiện tại luật thì yếu, thiếu răn đe. Trong Luật kinh doanh bất động sản chúng ta lại khuyến khích tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản, tôi nghĩ không nên dùng từ khuyến khích trong luật".

Lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng thực trạng. Thị trường bất động sản từ nhiều năm nay trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng ngàn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể. Độ mở của thị trường bất động sản quá lớn khiến các nhà kinh doanh địa ốc, nhiều người đổ xô đầu cơ địa ốc, người góp công, góp đất, doanh nghiệp tiền ít có thể làm dự án hàng chục tỷ. Chính vì vậy hệ quả kéo dài như hôm nay là khó tránh khỏi.