Thị trường địa ốc không còn cảnh “dàn hàng ngang cùng tiến”

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM trong quý II và 6 tháng đầu năm 2017 có những gam màu trái ngược. Diễn biến cho thấy, thị trường đã và đang bước vào chu kỳ phát triển theo chiều sâu, hướng đến nhu cầu thực.

Căn hộ tầm trung dẫn dắt thị trường

Kết quả khảo sát thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2017 của Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố đúng như dự báo trước đó của các chuyên gia độc lập. Sau sự trầm lắng của quý I, thị trường căn hộ trong quý II đã sôi động trở lại sau khi chủ đầu tư đã xem xét xong chiến lược mở bán và đánh giá sản phẩm.

Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới và số căn tiêu thụ trên thị trường bất động sản TP.HCM trong quý II đều tăng hơn quý I với tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án. Kết quả này tăng đến 80% so với quý trước, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước 7%.

Điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ thời gian qua là phân khúc căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong tổng nguồn cung mới, chiếm 56%. Tuy nhiên, về tốc độ tăng trưởng, thì phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất so với quý trước với mức tăng trưởng là 141% và sẽ tiếp tục tăng thêm trong 6 tháng cuối năm 2017 khi nhiều dự án từ các chủ đầu tư danh tiếng được tung ra thị trường. Phân khúc bình dân tăng 19% so với quý trước với 1.575 căn, trong khi phân khúc hạng sang tiếp tục im ắng và không có dự án chào bán mới.

Xét về khu vực, khu Đông đã trở lại vị trí dẫn đầu, chiếm 36% nguồn cung chào bán mới. Khu Tây tiếp tục ghi nhận số căn chào bán cao là 3.268 căn, chiếm 34%, chủ yếu là căn hộ trung cấp. Điều này thể hiện xu hướng tiến về phía Tây của các chủ đầu tư phân khúc nhà trung cấp khi quỹ đất ở khu vực này còn nhiều, giá rẻ hơn và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Trong khi đó, tại khu Nam, chỉ có 2.408 căn được chào bán tập trung tại quận 7. Phía Bắc thêm vào tổng nguồn cung 486 căn từ một dự án tại quận 12.

Trong quý II, thị trường cũng ghi nhận tốc độ tiêu thụ khả quan. Tổng số căn bán được là 9.522 căn, tăng 40% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với 4.862 căn bán được, chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ.

Các dự án chào bán mới trong quý ghi nhận 5.765 căn bán được, chiếm hơn 60% tổng lượng tiêu thụ. Thông thường, các dự án chào bán mới chiếm khoảng 50% tổng lượng tiêu thụ của một quý.

Giá chào bán trung bình đạt 1.578 USD/m2, giảm 1% so với quý trước, nhưng tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán giảm nhẹ do số lượng dự án chào bán mới tại phân khúc trung cấp và bình dân tăng. Giá bán ghi nhận cải thiện tại quận 7 và quận 10 từ đợt mở bán giai đoạn hai của các dự án.

Một điểm nhấn đáng chú ý của thị trường quý II là xu hướng người nước ngoài mua bất động sản tại các dự án tăng cao. Theo CBRE, dựa trên các giao dịch do CBRE thực hiện trong nửa đầu năm 2017, khách mua là người nước ngoài tự tin hơn và đa dạng hơn. Người nước ngoài chiếm 59% số lượng giao dịch thành công, trong đó khách hàng Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc và Hồng Kông (Trung Quốc) là những khách mua tích cực nhất.

Về sản phẩm, các căn hộ hai và ba phòng ngủ chiếm tỷ lệ cao lần lượt là 38% và 37%. Về mục đích mua, thị trường đang dịch chuyển về nhóm người mua để ở. Khách mua để ở tăng 9%, trong khi khách mua để cho thuê giảm 19 % so với nửa đầu năm 2016.

Ở góc độ tổng quan hơn, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở thương mại của Thành phố trong 6 tháng đầu năm 2017 đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 68,7% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. Đây là tín hiệu đáng mừng, vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016. Cụ thể, dù phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 6 tháng đầu năm nay.

Nhà liền thổ vẫn trong tầm ngắm

Ở phân khúc đất nền, nhà phố, theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, lẫn thực tế thị trường, sau khi có sự cảnh báo của lãnh đạo TP.HCM về cơn sốt ảo, thị trường đã bị tác động mạnh đến tâm lý của giới đầu cơ.

Theo đó, tình trạng săn đất nông nghiệp hay đất phân lô bán nền tại những khu vực xa trung tâm như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ… nhằm đón đầu quy hoạch đã giảm nhiệt. Tuy nhiên, với dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự đáp ứng nhu cầu thật vẫn diễn ra làn sóng ngầm về giao dịch và giá cả không ngừng gia tăng.

Theo khảo sát của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, trong quý II/2017, nguồn cung nhà phố, biệt thự mới được tung ra thị trường chỉ đạt khoảng 1.381 căn, tăng 3% so với quý trước, nhưng tăng đến 40% so với cùng kỳ, chủ yếu nguồn cung từ khu Đông TP.HCM. Trong khi đó, lượng sản phẩm bán thành công đạt đến 1.501 căn, tăng 29% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ.

Theo JLL, trong năm 2017, phân khúc biệt thự, nhà phố dự báo sẽ ghi nhận mức kỷ lục về nguồn cung với ước tính khoảng 4.000 căn và giá sẽ tăng từ 5 - 7% theo năm.

Còn theo khảo sát của CBRE, phân khúc nhà liền thổ vẫn đang là tâm điểm của của người có nhu cầu nhà ở lẫn giới đầu tư. Những dự án đáng chú ý được tung ra trong quý II/2017 là Park Riverside giai đoạn 2 tại quận 9 của MIK Group, Liên Phường Star tại quận 9 của Khang Điền, Lavila giai đoạn 2 tại huyện Nhà Bè của Kiến Á và Khu dân cư Khang An tại quận Bình Tân của Khang An.

Tại các dự án hiện hữu, chủ đầu tư Cityland tung thêm 100 sản phẩm mới từ dự án Cityland Park Hills, quận Gò Vấp và Hưng Phú Invest cũng tung thêm 100 sản phẩm từ dự án Thăng Long Home, quận Thủ Đức.

Tính đến giữa năm 2017, tuy khu Đông vẫn chiếm lĩnh thị trường nguồn cung mới (68%), nhưng thị trường cũng chứng kiến các đợt chào bán mới đến từ các khu vực khác nhau, bao gồm khu mới nổi là khu Tây (quận Bình Tân) với 13% tổng nguồn cung mới, khu Bắc và khu Nam lần lượt chiếm 10% tổng nguồn cung mới.

Về khả năng hấp thụ, toàn thị trường có 817 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm 16% so với quý trước, chủ yếu do thiếu nguồn cung mới có quy mô lớn.

Theo CBRE, do hạn chế từ nguồn cung mới, hoạt động trên thị trường thứ cấp trở nên sôi nổi hơn, đặc biệt là cho sản phẩm nhà phố và nhà phố thương mại.

Giá thứ cấp cho các sản phẩm nhà phố/nhà phố thương mại xây sẵn gần đây chứng kiến mức tăng nhanh tại khu vực quận 2 và quận Gò Vấp; giá cho những sản phẩm có vị trí tốt có thể tăng đến 30% trong quý khảo sát.

Những dự án quy mô của các chủ đầu tư lớn được quảng cáo ở các quý trước chưa có dấu hiệu chuẩn bị khởi công trong quý khảo sát. Trong khi đó, rất nhiều dự án có quy mô nhỏ hơn đang được đặt chỗ, do chủ đầu tư đang muốn thử thị trường, nhằm đưa ra mức giá tốt nhất trước khi chính thức chào bán vào quý sau.

Từ nay đến cuối năm, dự báo các dự án quy mô lớn sẽ được khởi động ở nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn TP.HCM. Đồng thời, các sản phẩm sẽ đa dạng hơn ở nhiều phân khúc khác nhau.