Thị trường địa ốc: Đường dài biết… ngựa hay!

Đầu tư phát triển dự án bất động sản đòi hỏi tầm nhìn dài hạn về thị trường. Ảnh: S.T

Khó khăn về vốn, lãi suất, tỷ giá và giá vật liệu xây dựng tăng cao đang cùng lúc dồn gánh nặng lên các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Theo các chuyên gia, đây chính là thời điểm thị trường “sàng lọc” để giữ lại các nhà đầu tư thực sự có năng lực.

Đã khó, càng khó

Sau khi nâng tỷ lệ an toàn vốn với các khoản vay đầu tư bất động sản từ 100% lên mức 250% cuối năm 2010, Ngân hàng Nhà nước vừa tiếp tục yêu cầu hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất (nhất là bất động sản, chứng khoán).

Theo Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, đến ngày 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến ngày 31/12/2011 chỉ còn là 16%. Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng cho bất động sản nói riêng và các lĩnh vực phi sản xuất nói chung sẽ bị các ngân hàng siết chặt.

Các khoản tín dụng đáo hạn sẽ có ít cơ hội được gia hạn để đảm bảo tỷ trọng dư nợ theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước là 16%.

Trong khi đó, đa số người mua nhà hiện nay là mua để đầu tư, nếu ngân hàng siết tín dụng, thị trường trầm lắng thì rất khó để kêu gọi lực lượng này góp vốn vào các dự án bất động sản. Tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao cũng khiến việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu gặp khó khăn, do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn “lao dốc”.

Cùng với đó, mức lãi suất thực tế mà các doanh nghiệp đang phải trả cho các khoản vay đang ở mức 20-21%/năm. Theo một số chủ đầu tư dự án bất động sản, với mức lãi suất này, vay để đầu tư cho các dự án bất động sản là hết sức mạo hiểm, bởi thời gian đầu tư dự án bất động sản thường kéo dài.

Chỉ tính riêng thời gian từ khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi hoàn thành đầy đủ các thủ tục để có thể khởi công cũng mất từ 1 năm rưỡi đến 2 năm. Do vậy, nếu tính toán không khéo, doanh nghiệp có thể phá sản nhanh chóng.

Đường dài biết… ngựa hay!

Với tình hình kinh tế vĩ mô hiện nay, khó khăn đè nặng lên vai các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là điều đương nhiên, đặc biệt là với các doanh nghiệp phát triển dự án. Theo một số chủ đầu tư, đây là thời điểm để doanh nghiệp khẳng định uy tín và năng lực của mình trước “sóng gió” của thị trường. Thị trường khó khăn chắc chắn sẽ loại bỏ các doanh nghiệp, các nhà đầu cơ vốn dĩ chạy theo các dự án bất động sản để kiếm lợi.

Theo lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí Toàn cầu – chủ đầu tư Dự án Nam Đô Complex (số 609 - Trương Định, Hà Nội), trước tình hình kinh tế hiện nay, đầu tư vào bất động sản hết sức khó khăn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không có cơ hội để đầu tư. Các dự án nhà ở, căn hộ có vị trí thuận lợi, diện tích, thiết kế và mức giá bán phù hợp với những khách hàng có nhu cầu ở thực thì vẫn có cơ hội.

Để đáp ứng được các yêu cầu trên, đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính toán hết sức kỹ lưỡng, bởi với những khu đất có vị trí thuận lợi, thì nhà đầu tư thường phải trả các chi phí đền bù, tiền sử dụng đất rất cao và thủ tục cũng rất phức tạp. Đó cũng là lý do vì sao Dự án Nam Đô Complex số 609 - Trương Định dự kiến khởi công vào quý IV/2010 phải lùi sang đến quý I/2011.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết, trong bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay, thế mạnh thuộc về các nhà đầu tư có khả năng tự chủ về tài chính. Đến thời điểm này, Công ty hoàn toàn chủ động về dòng tiền để triển khai đầu tư xây dựng dự án các dự án của mình!

Ông Minh Chi, một chủ đầu tư dự án nhà ở khác trên đường Láng Hoà Lạc cho rằng, cần phân biệt rõ ràng giữa đầu tư phát triển dự án và kinh doanh dự án bất động sản. Đầu tư phát triển dự án bất động sản đòi hỏi sự chuyên nghiệp, sự nhạy bén về chính sách và tầm nhìn dài hạn với thị trường.

Nhà đầu tư phát triển dự án cần phải lường trước những biến động của thị trường, giữ vững cam kết với khách hàng cũng như chủ động dòng vốn cho dự án. Nếu đầu tư bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng và nguồn tiền huy động từ khách hàng, thì sự rủi ro là rất lớn. Thực tế từ hàng loạt vụ đổ bể dự án đầu tư bất động sản thời gian vừa qua xuất phát từ lý do này!

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Đầu tư