Thị trường BĐS: Tìm đâu ánh sáng cuối đường hầm?

Tưởng chừng thị trường bất động sản (BĐS) sẽ “tỉnh giấc” sau một thời gian dài nghỉ đông khi thông tin hạ lãi suất được ngân hàng điều chỉnh vào thời điểm tháng 10. Không ít nhà đầu tư đã lạc quan cho rằng, thị trường BĐS sẽ sớm trở lại giai đoạn hưng thịnh của mình.

Tuy nhiên, chút ánh sách yếu ớt đó nhanh chóng bị dập tắt khi hàng loạt các vụ vỡ nợ “khủng” nổ ra và một trong những nguyên nhân chính được các cơ quan chức năng chỉ ra là sự suy giảm của thị trường BĐS.

Từ sụt giảm theo lòng tin

Có thể thấy, vào đúng thời điểm thị trường BĐS đón nhận một loạt các thông tin có tính tích cực thì hàng loạt vụ vỡ nợ tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc…, đặc biệt là ở Hà Nội với quy mô hàng trăm tỉ đồng bị phanh phui và đại đa số các khoản vay này được đầu tư vào các thị trường BĐS, tài chính…

Theo điều tra cơ quan chức năng, nguyên nhân khiến cho các chủ nợ tuyên bố vỡ nợ do giá BĐS giảm quá sâu trong một thời gian dài khiến các khoản lãi vay bị đội lên từng ngày. Vì vậy, các đối tượng này mất khả năng thanh toán.

Nhiều chủ nợ hiện đã bị cơ quan CSĐT bắt giam, thế nhưng hệ thống “chân rết” phía dưới cũng đang “giãy chết” khi đang ôm một khối lượng nợ khổng lồ. Trong đó, nhiều chủ nợ phải chọn phương án bán tháo hoặc gán nhà đất để thu tiền trả nợ.

Tiếp đó là việc Thanh tra Chính phủ đề xuất dừng dự án Nam An Khánh khiến thị trường BĐS trở về đúng nguyên trạng của nó, vẫn “u ám” đến kinh người. Minh chứng rõ nét cho hiệu ứng này là giá đất chào bán tại các dự án thuộc diện “hot” như Vân Canh, Splendora (Bắc An Khánh), Glemximco… liên tục giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV tại một số sàn giao dịch BĐS trên đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài thì dù giá BĐS đã giảm mạnh nhưng thị trường vẫn hầu như không có giao dịch thành công.

Ông Ngô Hồng Tuấn – Trưởng văn phòng công chứng Đông Đô cho biết, hơn một tháng nay, tại văn phòng công chứng Đông Đô có làm thủ tục công chứng mua bán BĐS cho rất nhiều khách hàng; tuy nhiên, trong 10 trường hợp thì có đến 8 trường hợp công chứng bán nhà để gán nợ do chủ nhà không có tiền để trả nợ vay.

Chị Nguyễn Mỹ Hạnh – Giám đốc sàn BĐS Vietland cho biết, giá BĐS vài tuần nay tiếp tục giảm trong đó có trường hợp khách hàng cần tiền đã chào bán nhiều lô đất dự án và thổ cư với mức giá thấp hơn mặt bằng chung quanh khu vực. Tuy nhiên, lực mua rất yếu thậm chí không có khách hỏi mua.

Đến “tháo chạy” hàng loạt

Tác động của hàng loạt vụ vỡ nợ lên thị trường BĐS đã rất rõ ràng, nhưng theo TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: Khi mà các khoản vay từ các tổ chức tín dụng vốn chiếm tới 60 – 70% vốn đầu tư trên thị trường BĐS thì sức ép thanh toán từ các khoản vay này là rất lớn. Sức ép trên càng lớn hơn khi mà thời điểm dư nợ cho vay phi sản xuất phải kéo xuống 16% ngày càng đến gần, trong khi vay mới lại vô cùng khó khăn.

Qua đó có thể thấy rằng, thị trường BĐS vẫn chưa thể khởi sắc, con đường phía trước còn vô cùng tối tăm, mù mịt. Đặc biệt, khi mà hàng loạt các thông tin cảnh báo làn sóng vỡ nợ sẽ xảy ra càng khiến nhà đầu tư thêm nghi ngại, lo lắng về sự phục hồi, phát triển và tăng trưởng của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Sức ép phải thanh toán các khoản vay cùng với sự sụt giảm của nhà đầu tư khiến thị trường xuất hiện làn sóng bán tháo BĐS (đã từng xảy ra cách đây vài tháng sau khi lãi suất ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất đồng thời hạn chế cho vay BĐS). Điều này buộc các nhà đầu tư bán tháo bất động sản để trả nợ vay ngân hàng. Chính vì vậy, giá đất tại nhiều dự án liên tục giảm trung bình 10-15 triệu đồng/m2, cá biệt có nhiều lô đất giá giảm 20 triệu đồng/m2 là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Tại Geleximco, giá đất liền kề các trục đường nhỏ giảm khoảng 3 -5 triệu đồng, còn 38 triệu đồng/m2, liền kề trục đường to giảm khoảng 7 triệu đồng, còn 45 – 48 triệu đồng/m2.

Tình trạng trên cũng đang diễn ra mạnh mẽ ở khu đô thị Văn Khê, đối với nhà liền kề đường nhỏ mức dao động từ 80-84 triệu/m2, liền kề đường 17m2 là 100 triệu/m2, liền kề đường 24 m2 từ 105-110 triệu/m2. Chung cư diện tích từ 90-100m2 dao động từ 20-22 triệu/m2, tuy nhiên diện tích nhỏ hơn thì giá giao dịch cao hơn như diện tích từ 74-80m2 giá từ 23-24 triệu/m2, diện tích chỉ 60m2 giao dịch lên tới 25-26 triệu/m2.

Cùng với đó, giá đất tại dự án Vân Canh so với vài tháng trước đây hiện cũng đã giảm khoảng 5 – 6 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, những lô đường 12 m, giá còn khoảng 40 – 41 triệu đồng/m2, lô đường to 50 – 55 triệu đồng/m2. Với mức giá này, theo tính toán của giới đầu tư so với thời điểm sốt nóng cách đây vài tháng thì mỗi suất đất cũng đã mất đi tới 500 triệu, thậm chí lê cả tỷ đồng.

Đáng chú ý, giá đất liền kề tại dự án Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) có mức sụt giảm gần như ngay lập tức khi Thanh tra Chính phủ đề xuất dừng dự án này. Ví như: đất phân lô nằm trên các mặt đường bé hiện chỉ còn khoảng 28 – 30 triệu đồng/m2, các lô gần mặt đường to hoặc gần hồ dao động quanh mức 50 – 55 triệu đồng/m2, trước khi có đề xuất dừng dự án thì giá trên 60 triệu đồng/m2.