Thị trường BĐS sụt giá: Cột mốc giá trị thật ở đâu?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cơn "sốc" thực sự khi chứng kiến hàng loạt các dự án "đại hạ giá" từ Nam chí Bắc. Đặc biệt, chỉ trong vòng chưa đến 24 tiếng, hai dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm, CT6 Xa La giảm giá đến mấy trăm triệu đồng/căn.

Giảm giá "sốc", "chịu thiệt" 150 tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư là Công ty Bemes hai dự án này vẫn công bố mức lợi nhuận đạt mức 10-20%. Dư luận xã hội đang đặt ra một dấu hỏi về mức độ lợi nhuận thực của các doanh nghiệp bất động sản là bao nhiêu khi giảm giá khủng như vậy mà họ vẫn lãi? Bất động sản đóng băng nhưng người có nhu cầu nhà ở vẫn không thể với tới? Vậy khi nào người dân mới có thể tiếp cận được với giá trị thật của bất động sản. Theo người đứng đầu ngành xây dựng, việc các doanh nghiệp giảm giá là "cắt lỗ" hay mới chỉ "giảm lãi" thì chỉ có doanh nghiệp đó mới biết được.

 Đại hạ giá, doanh nghiệp vẫn lãi

Sau khi bị siết tín dụng, 1 năm trở lại đây thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư nhỏ buộc phải hạ giá hoặc bán tháo. Bong bóng bất động sản đang có dấu hiệu xì hơi ở cả phía Nam và phía Bắc.

Vào ngày 15/12 nhiều người khá "sốc" khi thấy dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm do công ty Bemes chủ đầu tư hạ 7 triệu đồng/m2, tức giảm 31 - 32 triệu đồng/m2 (công bố cách đây 7 tháng) xuống còn 25 triệu đồng/m2. Những người đã tham gia góp vốn đợt 1 với giá cũ sẽ được khấu trừ ngay khoản tiền đóng vào đợt 2. Với những khách hàng đăng kí mua mới kể từ ngày 15/12 sẽ được mua với giá 25 triệu/m2 và được kí hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.

Chưa dừng ở đó, chỉ chưa đầy 24h sau, dự án CT6 Xa La cũng của công ty này lại công bố sẽ giảm giá 4 - 5 triệu đồng/m2. Đây thực sự là một sự kiện khiến nhiều người bất ngờ. Vì từ trước đến nay chưa có doanh nghiệp nào giảm giá nhiều đến thế. Như vậy, tính trung bình, mỗi căn hộ VP3 bán đảo Linh Đàm sẽ được giảm khoảng 600 triệu đồng, còn CT6 Xa La sẽ được giảm khoảng 200 triệu đồng.

Trước đó, vào tháng 10/2011, thị trường bất động sản phía Nam bất ngờ với việc Cty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PV power Land) giảm giá bán 85 căn hộ trong dự án PetroVietnam Landmark (Q.2, TP.HCM). Theo đó, mức giảm khá "thảm hại", khoảng 8,3 triệu đồng/m2 (hơn 34%). Giá của căn hộ đang từ 23,8 triệu đồng/m2 bị rớt xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Tiếp đó dự án An Tiến (xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè) của hai sàn giao dịch bất động sản Mega và ACB cũng giảm giá thấp hơn khoảng 25 - 30 % cho 498 căn hộ thuộc dự án này. Dự án Gold House (Nhà Bè) giảm giá 20% so với mức ban đầu.

Ông Nguyễn Hồng Sơn - giám đốc Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Bemes lý giải cho việc giảm giá khủng hai dự án chung cư của doanh nghiệp này. Nếu như vào thời điểm thị trường tốt giá mặt bằng chung cư Linh Đàm có những tòa đạt mức giá 35-36 triệu đồng/m2 thì hiện nay thị trường không còn tốt nữa sẽ điều chỉnh giảm xuống. Dù đại hạ giá như vậy nhưng theo chủ đầu tư này dự kiến lợi nhuận doanh nghiệp vẫn đạt mức 10-20%.

Lỗ hay lãi chỉ doanh nghiệp đó biết

Nói về vấn đề chung cư ồ ạt hạ giá trong thời gian qua, trong Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng toàn quốc năm 2011 người đứng đầu ngành xây dựng, bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, đứng ở góc độ người dân thì việc giảm giá bất động sản là quá tốt. Việc giảm giá căn hộ ở một số khu vực như Linh Đàm, Xa La trên địa bàn Hà Nội trong mấy ngày qua là một tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, làm thế nào để đảm bảo lợi ích cho cả khách hàng và chủ đầu tư thì sẽ phải cần đến vai trò quản lý chặt chẽ của Nhà nước để xác định giá gốc, chống độc quyền. "Nhiều người nói năm sau thị trường mới giảm giá nhưng thực tế là hiện nay, tại thời điểm này đã giảm giá rồi. Còn thời gian tới như thế nào, tôi nghĩ, còn tùy thuộc vào sự phát triển thị trường bất động sản và sự chịu đựng của từng doanh nghiệp", ông Dũng chia sẻ.


 Bộ trưởng Dũng cũng thừa nhận có những trường hợp giảm giá bán chỉ là giảm lãi nhưng cũng có những trường hợp doanh nghiệp bị lỗ thực sự. Tuy nhiên lỗ lãi như thế nào thì chỉ doanh nghiệp đó biết mà thôi.

Thị trường vẫn lạnh nhạt bởi "giá dung hòa" giữa người bán và người mua chưa thể gặp nhau Ông Nguyễn Hồng Sơn, giám đốc Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Bemes cho rằng: "Trong những năm trước mặt bằng thị trường đều tăng nhưng năm nay do chính sách thắt chặt tín dụng khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư khó khăn. Vì thế chủ đầu tư không thể có được phần lợi nhiều như trước đây nữa mà cần dung hoà giữa lợi nhuận của của chủ đầu tư và người mua". Tuy nhiên, những điều ông Sơn nói là "dung hòa", thực ra với mức giá chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm do công ty Bemes chủ đầu tư hạ xuống còn 25 triệu đồng/m2 với số đông người có nhu cầu mua nhà nó vẫn còn quá cao, thậm chí cao ngất ngưởng. Bởi như GS. Đặng Hùng Võ nhận định, giá thành xây dựng chung cư mà nhiều chuyên gia tính toán khoảng 8 triệu đồng/m2 là hợp lý. Bởi thế, sự lạnh nhạt của người tiêu dùng chắc chắn sẽ là tất yếu, bởi giá "dung hòa" giữa mua và bán từ hai phía đưa ra vẫn chưa thể gặp nhau.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, giá của doanh nghiệp bất động sản đưa ra và giá mong muốn của người dân luôn vênh nhau. "Nhà đầu tư nói rằng tôi hạ giá nhà có thể từ 26 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2 là kịch rồi, không thể hạ hơn được nữa, hạ hơn là lỗ. Trong khi người tiêu dùng lại cho rằng, chỉ có 8 triệu đồng/m2 thôi, vì người ta đã tham khảo rất nhiều chủ thầu xây dựng về chi phí xây dựng cho một căn nhà. Chúng ta đã thấy đó là một nghịch lý mà nhà đầu tư lúc này đang "chết kẹt" của việc giảm nữa thì lỗ mà không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá của người tiêu dùng về giá trị thực của nhà ở, chung cư hiện nay".

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc, phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Hà Nội đánh giá: "Với góc độ những người làm quy hoạch, kiến trúc, chúng tôi thấy rằng, giải quyết vấn đề nhà ở là một vấn đề đa ngành với một dự báo có tính tổng hợp. Việc muốn giá nhà giảm tiệm cận với giá trị thực của nó thì chiến lược hướng tới 80% là nhà chung cư ở các đô thị là rất cần thiết với một tốc độ đô thị hóa cao như hiện nay. Cũng xin nói rõ thêm, đây không chỉ là định hướng có tính chất lý luận hay vấn đề an ninh... mà nó đã được điều tra xã hội học.

Việc các căn hộ chung cư đang giảm giá hiện nay chỉ là một dấu hiệu cho thấy, thị trường bất động sản đang hạ giá chứ không thể nói đang trôi về với đúng giá trị thực. Đã có người hỏi tôi, liệu giá các căn hộ chung cư có giảm hơn nữa hay không, khi có nơi đã giảm bớt 1/3 mức giá? Tôi nghĩ rằng, nhà đầu tư không bao giờ chấp nhận lỗ, họ chỉ có thể chịu lãi ít mà thôi. Vẫn biết rằng, giá thành xây dựng có thể dưới 10 triệu đồng/m2, nhưng nhà đầu tư phải bỏ thêm rất nhiều chi phí vô hình khác, thì đừng nghĩ nó sẽ ở mức giá 10 triệu đồng, mà phải là 15 - 20 triệu đồng/m2".

DiaOcOnline.vn - Theo Nguoiduatin