Thị trường BĐS: Nở rộ hình thức huy động vốn “trá hình”

Nhiều chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM đã mở bán căn hộ dưới hình thức “hợp đồng đặt cọc” thay vì hợp đồng mua bán. Giới chuyên gia cho rằng, hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng đặt cọc thực chất là một hình thức huy động vốn mà khách hàng gặp rất nhiều rủi ro.

Mới đây, dự án La Astoria (quận 2) do Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng làm chủ đầu tư và Công ty CP Đầu tư Hưng Hưng Thịnh làm nhà phân phối đã mở bán cho khách hàng thông qua hình thức “đặt cọc giữ chỗ” trong khi dự án chưa có giấy phép xây dựng.

Tương tự, trước đó, dự án Tecco Green (quận 12) được cơ quan chức năng khẳng định chưa có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn xây tới tầng 5 và bán cho khách hàng.

Từ thực trạng trên, qua ghi nhận của PV Tổ Quốc, nhiều khách hàng tỏ ra phân vân về hợp đồng đặt cọc thay vì hợp đồng mua bán có tính pháp lý rõ ràng và đúng theo luật định.

Chị Hoài Thu (quận 7) cho biết, chị vừa ký một hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua một căn hộ tại một dự án ở quận 2 với số tiền đặt cọc tới 10% giá trị căn hộ. “Nghe nói giá nhà ở đã bắt đáy không giảm thêm nữa, sợ sắp tới giá nhà sẽ tăng nên tôi quyết định mua ngay trong thời điểm này. Dự án mà tôi mua có vị trí tốt, chủ đầu tư cũng có thương hiệu nên tôi không ngần ngại đặt cọc giữ chỗ khi biết dự án chưa xây xong phần móng. Giờ nghĩ lại cũng cảm thấy hơi lo”, chị Thu chia sẻ.

Còn anh Thanh Tùng (quận 5) lại tỏ ra khá dè dặt không biết có nên mua nhà bằng hợp đồng đặt cọc giữ chỗ hay không. Chia sẻ với Tổ Quốc, anh Tùng phân trần: “Vấn đề tôi lo lắng là sự rủi ro, khi khách hàng ký hợp đồng đặt cọc có nghĩa là đã rơi vào thế bị động, lỡ không may dự án bị vướng pháp lý hoặc ngưng xây dựng, đồng tiền của tôi sẽ chôn ở đó không biết có lấy lại được hay không?”.

Liên quan đến vấn đề này, giới luật sư cho rằng, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là hợp đồng mang tính chất dân sự theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng là không trái luật. Tuy nhiên, mặc dù pháp luật không cấm nhưng hợp đồng này có tính pháp lý không cao.

Trao đổi với Tổ Quốc, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, việc bán nhà bằng hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là một hình thức “lách luật” của chủ đầu tư và bên chịu thiệt thòi cuối cùng vẫn chính là khách hàng.

Theo Luật sư Hậu, pháp luật chỉ cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng mua bán sau khi xây xong phần móng nên dự án có “vấn đề” mới ký hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, “vấn đề” ở đây là gì, giới chuyên gia cho rằng, có thể dự án bị vướng gì đó mà chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, cũng có thể do năng lực tài chính quá kém khiến chủ đầu tư không đủ tiền để xây dựng phần móng, thậm chí không loại trừ trường hợp kinh doanh theo kiểu “gom tiền” của khách hàng để làm việc khác.

Cùng nhìn nhận về thực tế này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng thừa nhận, hình thức mua bán bằng hợp đồng đặt cọc khá phổ biến hiện nay.

“Khi hợp đồng đặt cọc được thực hiện, bên nào cũng chịu thiệt thòi cả. Bởi khi chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm giữ căn hộ (hình thành trong tương lai) cho khách hàng. Như vậy chủ đầu tư đã mất đi cơ hội bán căn hộ đó cho khách hàng tiềm năng khác. Tuy nhiên, theo tôi phần thiệt thòi vẫn nghiêng về khách hàng nhiều hơn”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ quan điểm với Tổ Quốc.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu thì rõ ràng cả chủ đầu tư và khách hàng đều không ai muốn ký hợp đồng đặt cọc cả. Như vậy phải chăng hình thức này còn là “hạt sạn” của thị trường bất động sản hiện nay khi mà chúng ta luôn kỳ vọng thị trường minh bạch hơn, khơi thông hơn sau một thời gian khủng hoảng kéo dài?

Bình luận về khía cạnh này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, “hạt sạn” của thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn. Theo Luật sư Hậu, không chỉ hợp đồng đặt cọc chịu rủi ro mà cả hợp đồng mua bán cũng chưa thể đảm bảo chắc chắn quyền lợi cho khác hàng.

“Khi chúng ta chưa có cơ chế kiểm soát tài chính mà khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư thông qua hợp đồng mua bán thì dòng tiền này có nguy cơ “không cánh mà bay” bất cứ lúc nào. Trong khi đó, khi chủ đầu tư không còn khả năng thanh toán cho ngân hàng, ngân hàng phát mãi tài sản mà “quên đi” tài sản đó (dự án) chính là tài sản của khách hàng chứ không phải là tài sản của chủ đầu tư”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhấn mạnh.

Rõ ràng, thị trường bất động sản hiện nay còn rất nhiều điều cần phải làm trước khi tin rằng thị trường đã chuyển sang giai đoạn minh bạch và đạt tới sự phục hồi bền vững.