Thị trường BĐS: Gia tăng sức ép chuyển nhượng dự án

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty tư vấn bất động sản Sohovietnam, nhận định về thị trường chuyển nhượng dự án trước triển vọng không mấy sáng sủa của thị trường bất động sản.

Thị trường hiện nay đang trong giai đoạn khó khăn.Việc chuyển nhượng dự án bất động sản tùy thuộc vào sức ép tài chính của từng doanh nghiệp.

* Theo ông, việc Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí và Saigon Mekong ở TP.HCM giảm mạnh giá bán căn hộ có phản ánh được thực trạng khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói chung hiện nay không hay chỉ là trường hợp cá biệt?

Quyết định giảm giá bán căn hộ phản ánh khó khăn của những doanh nghiệp này và cũng là tình trạng chung rất khó khăn của thị trường bất động sản. Giảm giá, thanh khoản kém, nợ ngân hàng, nợ nhà cung cấp nguyên liệu, nợ nhà thầu đến hạn phải trả là những đặc điểm cơ bản của thị trường hiện tại. Doanh nghiệp phải lựa chọn phương án giảm giá để bán được hàng thay vì bị phạt do nợ quá hạn.

Có một điểm đáng lưu ý là, ngoài việc giảm giá bán bất động sản một số công ty trước đây không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này đã nhảy vào kinh doanh bất động sản khi thị trường nóng, giờ họ đang gặp khó khăn nên buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án để tập trung vào lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của mình.

* Việc các ngân hàng tiếp tục giảm tín dụng bất động sản theo chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước từ mức 22% trên tổng mức tín dụng vào tháng 6/2011 xuống còn 16% đến cuối tháng 12/2011 sẽ có tác động thế nào đến các doanh nghiệp bất động sản thời gian tới?

Thị trường hiện nay đang trong giai đoạn khó khăn. Thời gian tới chưa chắc khả quan hơn. Trong bối cảnh Chính phủ tập trung chống lạm phát, lãi suất cao, hạn chế cho vay và rất khó vay đối với lĩnh vực bất động sản thì việc thị trường địa ốc giảm giá là kết quả tất yếu. Hiện nay, các ngân hàng đang tích cực thu hồi nợ và thúc ép các khoản vay liên quan đến bất động sản. Một số chủ đầu tư và nhà đầu tư mua bất động sản sử dụng tỷ lệ vay tiền từ ngân hàng cao sẽ bị ảnh hưởng lớn. Trước đây 3 - 6 tháng, họ đã chào bán với giá điều chỉnh giảm. Bây giờ họ phải giảm giá sàn mới có khách hỏi mua, thủ tục pháp lý bên bán phải lo đầy đủ, điều kiện thanh toán dễ dàng hơn trước.

* Nhìn bề nổi, mặc dù chịu sức ép từ sự trầm lắng của thị trường bất động sản cũng như lãi suất cao, tín dụng thu hẹp, nhưng chưa có nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản được công bố từ đầu năm đến nay. Phải chăng các doanh nghiệp vẫn chịu đựng được khó khăn và chưa muốn bán dự án?

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản tùy thuộc vào sức ép tài chính của từng doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án thời điểm này đa phần đều gặp khó khăn do hiện nay sản phẩm đầu ra của dự án bán rất chậm, sức mua kém, sức ép trả nợ ngân hàng lớn.

Nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc chuyển nhượng phần vốn góp. Các giao dịch này diễn ra âm thầm và khá mạnh mẽ trong thời gian qua, phần lớn không công bố. Các trường hợp đã công bố chủ yếu liên quan đến công ty đại chúng, công ty niêm yết. Việc chuyển nhượng một dự án bất động sản khá phức tạp, mất thời gian và các doanh nghiệp nên thông qua các công ty tư vấn chuyên sâu hoặc những nhà môi giới giỏi trên thị trường.

* Theo đánh giá của ông, liệu M&A trong lĩnh vực bất động sản có tăng nhiệt trong vòng một năm tới?

Chắc chắn rồi! Đây đang là giai đoạn khó khăn, các dự án chào bán ngày một tăng lên về số lượng và quy mô, tính chất dự án. Dự án bất động sản chào bán rất đa dạng: từ doanh nghiệp khó khăn sắp phá sản họ sẽ bán lại nhà xưởng; các công ty có tòa nhà văn phòng hoặc dự án xây hỗn hợp cũng chào bán khi sản phẩm này đã xây dựng xong. Do khó khăn của thị trường văn phòng, trung tâm thương mại, nên các chủ đầu tư cũng chịu sức ép phải bán dự án. Lý do lớn nhất là do khoản vay từ ngân hàng đang chịu lãi suất cao, nó bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp đang chịu chi phí quá cao và không xử lý được sẽ dẫn đến phá sản, tài sản bị thu hồi và phát mại.

* Có chuyên gia cho rằng, thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản vẫn ở phía trước và đến cuối năm 2012 họ có thể mua được dự án bất động sản với giá rẻ. Theo ông, nhận định này có đúng không? Những nhà đầu tư có tiền có nên mua dự án bất động sản thời điểm này hay nên đợi đến tận cuối năm tới?

Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn, quá trình đô thị hóa mới ở giai đoạn đầu, dân số trẻ, và nhu cầu nhà ở trong tương lai là rất lớn. Đặc biệt với các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, thời điểm mua bất động sản tùy thuộc vào chiến lược của từng nhà đầu tư. Thời điểm hiện nay và trong khoảng thời gian 6 - 8 tháng tới sẽ là thời gian diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản. Kinh nghiệm trong thời kỳ khủng hoảng 2008 - 2009 khi chúng tôi tư vấn chuyển nhượng thành công một loạt dự án như: Hoa Binh Tower, Vitex Tower ở TP.HCM và 47 Vũ Trọng Phụng, 46 Bích Câu ở Hà Nội cũng như Công ty Sơn Hà trên Đại lộ Thăng Long, cho thấy nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm sâu hơn đã không có cơ hội mua lúc đó. Nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án với giá hợp lí nhất khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện nay. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa hai bên tới sự thống nhất.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN