Thị trường BĐS đang sàng lọc bớt nhà đầu tư “ăn xổi”

Sự đóng băng cục bộ của thị trường cùng với tác động mạnh mẽ của hàng loạt chính sách đã đẩy thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng suy giảm. 6 tháng cuối năm, thị trường này sẽ đi về đâu đang là câu hỏi khiến nhiều người quan tâm.

BĐS năm 2011 mang tính thị trường

Theo một số chuyên gia nhận định, BĐS năm 2011 sẽ chuyên nghiệp và mang tính thị trường hơn so với những năm trước. Tính thị trường thể hiện ở nhiều khía cạnh. Đó là sự cân nhắc, xem xét của chủ đầu tư về nhu cầu thực các loại hình BĐS của người mua, là sự cạnh tranh về giá cả và chất lượng sản phẩm.

Do đói vốn, BĐS đã không còn tăng giá ở tất cả các mặt hàng như những năm trước. Năm 2010, đã có một số dự án đầu tư vào nhưng nhà đầu tư bị lỗ, đó là phân khúc BĐS cao cấp. Năm 2011, các nhà đầu tư cân nhắc, phân loại các mặt hàng tốt hơn để có đầu tư hiệu quả. Các chủ đầu tư nên nghiên cứu kỹ thực chất nhu cầu của người tiêu dùng, tập trung đầu tư, xây dựng vào phân khúc các căn hộ có giá trị thấp hoặc là vừa nhưng quan trọng nhất là vẫn phải phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.

Thị trường BĐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như phòng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực, sự đón đầu quy hoạch vùng Thủ đô… nên năm nay sẽ là một năm có sự cạnh tranh về giá theo hướng giảm. Giá BĐS sẽ gần hơn với thu nhập của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng trầm lắng. Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2011 cũng là năm sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt về giá khi nhà đầu tư đã thận trọng hơn trước những biến động liên tục của thị trường. Tính cạnh tranh ngày một cao trên thị trường là áp lực điều chỉnh mạnh mẽ nhất để các chủ đầu tư cân nhắc nghiêm túc về sản phẩm của mình.

Thêm vào đó, chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính. Nếu phải chịu lãi suất 20%/năm để thực hiện một dự án thì chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản rất lớn khiến không ít nhà đầu tư phải phá sản và sẽ rút lui khỏi thị trường truyền thống. Thị trường BĐS giai đoạn này đang có sự điều chỉnh mang tính quy luật, sàng lọc bớt nhà đầu tư “ăn xổi” và là thời điểm người có nhu cầu thực ngày càng có lợi và khẳng định được vị trí.

Tuy nhiên, trong khi thị trường phát triển không đồng đều giữa các phân khúc thì khách hàng có nhu cầu mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn vì lãi suất ngân hàng hiện đang được áp dụng với mức cao ngất ngưởng, thủ tục ngặt nghèo.

Dự báo thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. HCM

Trong báo cáo quý II/ 2011 về thị trường TPHCM và Hà Nội, ông Nicholas Holt - Phó Giám Đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của công ty Knight Frank Việt Nam có đưa ra nhận định của mình về thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. HCM như sau:

Tại Hà Nội: Mặc dù giá bán BĐS đã bắt đầu giảm, nhưng giá vẫn ở mức cao, các chủ đầu tư sẽ không dễ để bán hàng. Do nguồn cung hiện tại tương đối lớn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn cho phù hợp với điều kiện của họ. Các chủ đầu tư thực sự nhạy bén phải tạo được sự khác biệt và định hướng khách hàng là trung tâm.

Chủ đầu tư cũng cần có những phương án đề huy động được vốn của thị trường, tiếp tục triển khai các dự án còn dang dở và tái đầu tư.

Đến cuối năm nay, thị trường BĐS Hà Nội sẽ có thêm một lượng cung đáng kể chủ yếu tập trung ở khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm. Sự canh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt cũng là cơ hội tốt cho người mua. Bên cạnh đó, thị trường cho thuê sẽ được các chủ đầu tư ưu tiên do việc bán hàng có nhiều khó khăn. Mặc dù xu hướng thuê đang chuyển dần về các khu vực mới ở phía Tây - Cầu Giấy và Từ Liêm, Tây Hồ vẫn là khu vực được ưa thích nhất. Đồng thời giá thuê dự kiến cũng sẽ “mềm” hơn trong nửa cuối năm 2011 do nguồn cung mới được chào hàng khá nhiều trên thị trường.

Tại TP. HCM: Nếu lạm phát được kiểm soát và tiền tệ được nới lỏng bớt, thị trường sẽ nhộn nhịp hơn trong thời gian tới. Nhiều khách mua tiềm năng đang cân nhắc, chờ đợi những tín hiệu mới của thị trường do hạn chế tiếp cận vốn và do kỳ vọng về giá cả sẽ thay đổi trong thời gian tới.

Các nhà đầu tư dài hạn, những người có sẵn lượng tiền mặt lớn và sẵn sàng tận dụng cơ hội trong giai đoạn khó khăn, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, qui mô nhóm đầu tư này tương đối nhỏ và chỉ có lượng nhỏ người trong nhóm này là những người mới tham gia vào thị trường. Vì vậy, chỉ có những sản phẩm mang lại giá trị sinh lợi tốt nhất mới có thể tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư này.

Đồng thời, các chủ đầu tư của phân khúc căn hộ cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc bán lại các căn hộ này và ngày càng có xu hướng cho thuê lại các căn hộ của mình để có thêm thu nhập. Những căn hộ cho thuê này sẽ rẻ hơn và là lựa chọn để thay thế cho căn hộ dịch vụ.

Đồng quan điểm với ông Nicholas Holt, nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, nửa cuối năm 2011 và những tháng đầu năm 2012, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chịu tác động nhiều của các chính sách kinh tế. Ở trung hạn năm 2012 - 2013, dù chính sách tiền tệ và tài khoá vẫn thắt chặt nhưng các công cụ tài chính khác như quỹ tương hỗ BĐS, quỹ đầu tư BĐS được ban hành, các công ty tài chính tiếp tục tham gia thì thị trường sẽ có những xung lực mới để phục hồi. Cao hơn nữa, thị trường sẽ lại có một trào lưu, làn sóng mới nếu như các công cụ tài chính được ban hành cùng với chính sách tài khoá và tiền tệ được nới lỏng.

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn