Thị trường BĐS: Áp lực từ nguồn cung

Tín hiệu tích cực có từ cuối năm trước khiến cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) thực sự là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền. Tuy nhiên, nguồn cung lớn có thể là một lực cản.

Những biểu hiện tốt

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến hết tháng 10/2015, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực BĐS đã tăng đến 78,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương ứng, số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải giải thể cũng giảm 30%, doanh nghiệp phải tạm ngừng hoạt động cũng giảm 7,2%.

Ba con số này chứng tỏ các doanh nghiệp trong nước đang tỏ ra lạc quan với triển vọng dài hạn của thị trường. Cũng theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhờ vào thị trường phục hồi tích cực, lượng sản phẩm BĐS tồn kho đang ngày càng giảm dần.

Tính đến cuối tháng 9 vừa qua, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước chỉ còn khoảng 59.395 tỷ đồng, tức đã giảm đến 69.153 tỷ đồng so với quý I/2013, trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 11.380 căn, tương đương 17.459 tỷ đồng.

Hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM cũng là hai địa phương có lượng tồn kho BĐS giảm nhiều nhất.

Thậm chí, theo số liệu báo cáo về tình hình ngành xây dựng thành phố được Sở Xây dựng TP.HCM công bố ngày 23/10 vừa qua, BĐS tồn kho tại địa phương này đã giảm rất mạnh.

Nếu thời điểm cuối năm 2012 tổng số căn hộ tồn kho là gần 14.500 căn thì đến nay lượng tồn kho chỉ còn 3.042 căn.

Đó là chưa kể từ đầu năm đến nay, TP.HCM đã phát triển 6,2 triệu m2 sàn xây dựng, nâng tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm trong giai đoạn 2011-2015 lên 36,8 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân là 17,22m2/người.

Không chỉ thu hút thêm doanh nghiệp đầu tư vào BĐS, khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân gia nhập thị trường kiếm tìm cơ hội, BĐS thành phố phía Nam này còn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Văn phòng UBND TP.HCM cuối tháng 10 cho biết, từ đầu năm đến nay, TP.HCM tiếp tục thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tăng cả về số vốn thực hiện lẫn vốn đăng ký cấp mới. Đặc biệt, trong số hơn 3 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút được, có hơn 50% tập trung vào lĩnh vực BĐS với bảy dự án.

Các chính sách vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện nhằm giúp thị trường ngày càng ổn định hơn, nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu căn hộ.

Chẳng hạn, có một vấn đề khiến người dân sống ở các khu chung cư bức xúc lâu nay chính là khoản tiền phí bảo trì căn hộ.

Theo luật, sau khi bán căn hộ đồng thời thu tiền phí bảo trì 2% giá trị căn hộ, chủ đầu tư phải lập một tài khoản ngân hàng và gửi toàn bộ quỹ bảo trì để sau này bàn giao cho ban quản trị tòa nhà.

Số tiền này sẽ được ban quản trị sử dụng để duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tòa nhà khi cần thiết.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không chịu bàn giao khoản phí này cho ban quản trị, gây bức xúc cho người dân khi nhiều chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhưng không có tiền sửa chữa, mà luật lại thiếu các điều khoản chế tài.

Nay, theo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở vừa được Chính phủ ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì căn hộ chung cư hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì ban quản trị gửi văn bản tới UBND cấp tỉnh có căn hộ chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được văn bản từ ban quản trị, UBND tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, nếu các bên đã quyết toán số liệu phí bảo trì mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao khoản phí này thì UBND tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện.

Cùng với những quy định cụ thể về cưỡng chế và xử lý chủ đầu tư chây ỳ, có thể nói từ nay vấn đề phí bảo trì chung cư đã có cơ sở để giải quyết triệt để.

Bài toán nguồn cung và giá cả

Khi thị trường BĐS sôi động trở lại, người mua nhà để ở cũng như để đầu tư ngày càng quan tâm đến thị trường, các doanh nghiệp BĐS bắt đầu cấp tập tung sản phẩm.

Đón đầu nhu cầu của thị trường, từ cuối năm ngoái tới nay, nhiều chủ đầu tư đã triển khai dự án mới hoặc tái khởi động, khiến nguồn cung căn hộ tăng mạnh.

Sự sôi động của thị trường BĐS với sự gia tăng số lượng giao dịch theo từng quý đã mở ra cơ hội mới cho các dự án căn hộ. Tuy nhiên, chính sự tập trung quá nhiều dự án đã khiến cho thanh khoản của thị trường gần đây có dấu hiệu chững lại.

Nhiều dự án mới, đặc biệt là phân khúc cao cấp, được mở bán trong năm nay vẫn chưa bán hết sản phẩm. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp những tháng cuối năm tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn.

Nguồn cung tăng nhưng giá cả BĐS không vì thế mà giảm đi hoặc giữ nguyên.

Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy từ đầu năm đến nay, nhiều khu vực tại TP.HCM chủ đầu tư đã đưa ra giá bán cao hơn so với mặt bằng cũ. Có nơi, mức điều chỉnh lên đến 10%. Trên thị trường sơ cấp quý III/2015 vừa qua, giá nhà ở bán tại TP.HCM tiếp tục tăng.

Căn hộ có giá bán tăng trên diện rộng, tăng cao đáng kể ở các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt. Còn trên thị trường thứ cấp, căn hộ và biệt thự, nhà liền kề đều ghi nhận tăng giá nhiều quý liên tiếp kể từ đầu năm 2014.

Theo các doanh nghiệp, thời gian qua, mức trượt giá, chi phí tài chính tăng thêm, vật liệu xây dựng tăng giá khiến cho họ rất khó duy trì được mức giá cũ.

Đầu tư dự án mới, thậm chí tái khởi động dự án cũ cũng khiến doanh nghiệp phải áp dụng mặt bằng giá mới thì mới có lãi.

Chưa kể giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá xây dựng, nhân công ngày càng tăng, trong khi chi phí xây dựng tại nước ta đã thuộc vào loại thấp so với khu vực, khó thể giảm hơn nữa.

Biên lợi nhuận của các chủ đầu tư nước ta vì vậy chỉ trong khoảng 5 – 15%, thấp hơn so với các nước trong khu vực. Lợi nhuận thấp ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà phát triển BĐS nên xu hướng tăng giá trong thời gian tới hoàn toàn là có thể.

Chính tình trạng giá bán sản phẩm địa ốc đang trong xu thế tăng khiến cho nguồn cầu thực suy giảm, trong khi nguồn cung BĐS sẽ tiếp tục tăng.

Điều này lý giải vì sao doanh số bán ra của các doanh nghiệp không tăng theo tương ứng với sản phẩm được tung ra và là bài toán không dễ giải cho thị trường BĐS.

Cho dù các nhà kinh doanh BĐS vẫn đang nhắm tới sức cầu sản phẩm đến từ Việt kiều và người nước ngoài sau khi quy định về việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được cụ thể hóa.