Thị trường bất động sản: Thẩm thấu tốt, không lo bong bóng

Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản qua nhiều giai đoạn thăng trầm cho thấy, cũng giống như trong cơn mưa lớn, nếu nguồn cung bất động sản được hấp thụ và thẩm thấu tốt thì sẽ không xuất hiện tình trạng “bong bóng”.

Trao đổi với các nhà đầu tư tại Diễn đàn Đầu tư toàn cầu Việt Nam 2015, do Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Euromoney tổ chức, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam chưa thấy dấu hiệu “bong bóng”. Theo ông Phấn, bong bóng địa ốc chỉ xảy ra khi thị trường có sự tăng giá liên tục, còn hiện nay, giá bất động sản khá ổn định. Việc tăng giá (nếu có) chỉ xảy ra ở một số dự án tốt. Hiện tại, nguồn cung bất động sản đang được hấp thụ tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực nên sẽ không xảy ra tình trạng “bong bóng” như giai đoạn 2008 - 2010, khi mà nguồn cung bất động sản chịu sự chi phối rất lớn bởi dòng tiền đầu cơ.

Để chứng minh cho nhận định của mình, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, tính đến cuối tháng 10/2015, tại Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 30.000 căn nhà được giao dịch. Thị trường đã có bước phục hồi tích cực với lượng tồn kho còn 56.286 tỷ đồng, đã giảm trên 40% so với thời điểm tháng 12/2013. Cùng với hệ thống các dự án nhà ở thương mại, chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 51 dự án, quy mô xây dựng khoảng 25.850 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 9.560 tỷ đồng. Cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động sản đã cân đối hơn giữa những khách hàng có thu nhập cao với người có thu nhập trung bình và thấp, giảm thiểu rủi ro đầu cơ cho thị trường.

Là người có kinh nghiệm đầu tư bất động sản, ông Cheong Ho Kuan, Giám đốc điều hành Gamuda Land Việt Nam cho rằng, hiện kinh tế vĩ mô của Việt Nam ổn định, thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng vì dân số lớn, độ tuổi cần mua nhà cao. Giá bất động sản ổn định. Cơ cấu hàng hóa cân đối giữa các mảng nhà ở, văn phòng, thị trường bán lẻ. Người dân đa phần mua nhà để ở nên rất khó có khả năng xảy ra bong bóng như trước đây.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn về vấn đề này, TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, so với cùng thời điểm năm 2014, giá nhà đất trung bình đã tăng khoảng 5 - 10%. Trong đó, giá bán sơ cấp tăng thêm từ 7 - 10%. Giá bán thứ cấp tăng 10 - 20%. Luồng tiền vận hành vào thị trường cũng tăng. Đến cuối tháng 8, dư nợ cho vay bất động sản tăng tới 9,85% so với đầu năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã không còn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và nhà đầu tư tiềm năng. Có những dự án hoàn thành cơ bản mới chào bán. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đã tiếp cận được với nguồn vốn chủ động, giảm thiểu nguy cơ “bong bóng” tài sản như thời kỳ 2007 - 2010.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua (năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%), tuy nhiên xét về tỷ trọng thì tăng không nhiều. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2014), dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng.

Trước một số ý kiến lo ngại về khả năng tăng giá quá mức của bất động sản, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã có công văn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Theo đó, các tổ chức tín dụng được yêu cầu hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản khởi công mới, dự án có quy mô lớn, dự án bất động sản cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp, tiềm ẩn rủi ro hoặc có mục đích đầu cơ. Đồng thời, ưu tiên nguồn vốn đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp, trung bình, các dự án bất động sản dở dang có khả năng tiêu thụ tốt, có hiệu quả...