Thị trường bất động sản năm 2017: Quay lại những... nốt trầm

Thị trường nhà đất trong năm 2016 là một câu chuyện của hai mảng màu khác biệt.

Nửa đầu năm, nối tiếp tiền đề phát triển mạnh mẽ của năm 2015, thị trường vẫn ghi nhận xu hướng tích cực. Tuy nhiên, chặng cuối 2016, tốc độ phát triển có dấu hiệu chững lại, chỉ duy trì ở mức “bình bình”.

Trước những con số thống kê cuối cùng vừa được công bố, sự lo lắng không cho phép các chuyên gia trong ngành đưa ra nhiều dự đoán lạc quan cho năm 2017. Hầu hết các nhận định đều chung quan điểm, thị trường địa ốc hai miền Nam – Bắc năm 2017 tiếp tục khả năng chậm lại, thậm chí đi vào khó khăn không kém 3 - 4 năm trước.

Méo mó cung – cầu

Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển bền vững thì cần mức tăng phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên, thị trường địa ốc trong các năm 2014 – 2016 lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm lớn, dư cung - thiếu cầu; vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng.

Đồng quan điểm TS Vũ Đình Ánh cho rằng độ “chững” trên thị trường BĐS trong năm 2016 là tất yếu bởi chưa khắc phục được những điểm yếu cốt tử đã từng khiến thị trường lâm vào khủng hoảng. Thực tế, mức giá BĐS vẫn còn quá cao so với khả năng thanh toán thật, thu nhập thật của người có nhu cầu sử dụng, thậm chí bị thổi phồng phục vụ mục đích đầu cơ. Sự phát triển méo mó của thị trường BĐS do tập trung vào phân khúc cao cấp mà “lãng quên” phân khúc trung và thấp cấp phù hợp với mức thu nhập thực tế của tuyệt đại đa số người tiêu dùng. Nguồn lực tài chính cho BĐS lại chưa hợp lý, quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng mà thiếu hẳn nguồn vốn trung dài hạn phù hợp với đặc điểm của đầu tư sản phẩm BĐS. Đó cũng chính là những khó khăn mà thị trường địa ốc phải đối mặt và vượt qua trong những năm 2017 trên tiến trình phục hồi và phát triển.

Số liệu đánh giá của World Bank chỉ rõ, mức chi trả hàng tháng cho việc mua nhà của một hộ dân trung bình bằng 30 - 35% tổng thu nhập của cả gia đình. Khả năng chi trả thể hiện qua việc tính thu nhập bình quân đầu người so với giá căn hộ (hay còn gọi là chỉ số MMI - Median Multiple Index) của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có xuất phát điểm ở ngưỡng 3,4. So với các đô thị phát triển của các nước trong khu vực châu Á, chỉ số MMI hiện có của chúng ta xuất phát điểm khá thấp (xếp dưới Singapore, Shanghai, Seoul, Tokyo và HongKong). Đây là vùng khả năng chi trả phù hợp với phân khúc nhà giá rẻ, vừa túi tiền và trung bình thay vì các dự án cao cấp, luxury tràn lan trên thị trường.

Về lâu dài, các chuyên gia đều đồng tình rằng, nếu không nhìn ra và điều chỉnh sớm sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Số lượng dự án cao cấp hạng sang dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt ngưỡng nhu cầu. Hiện nay phân khúc nhà ở thương mại có giá khoảng 15 triệu đồng/m2 khá hiếm trên thị trường. Thị trường lại ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc BĐS cao cấp nở rộ. Theo số liệu sơ bộ, có đến 50% hoặc thậm chí nhiều hơn khoảng 70-80% là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng là nguyên nhân khiến BĐS dễ rơi vào thực trạng thừa cung.

Đất nền, nhà giá rẻ “phất”lên

Vậy trong năm 2017 thị trường BĐS nhiều khả năng sẽ đi ngang? Câu trả lời còn phụ thuộc vào sự chủ động của thị trường. “Tôi đánh giá rất cao ý kiến của tập đoàn Vingroup khi cung cấp những BĐS với giá thấp 700 triệu đồng. Ý tưởng nhanh chóng tác động lớn vào thị trường về mặt nhận thức. Ngay lập tức Mường Thanh trả lời rằng sẽ cung cấp những sản phẩm giá còn thấp hơn. Cuộc chơi của thị trường vì thế cũng phụ thuộc vào ý tưởng của nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có tiềm năng lớn. Không chỉ có phân khúc nhà giá rẻ mà tại phân khúc cao cấp cũng sẽ đi vào chiều sâu. Cao cấp phải đúng nghĩa cao cấp chứ không thể “lôm côm” như trước. Các nhà đầu tư phải đặt mình vào tình hình của thị trường để tính toán như thế nào là có lợi nhất, nhằm giải quyết lệch pha cung – cầu như hiện tại” – GS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định.

Với chiến lược tấn công vào phân khúc nhà ở giá rẻ của các DN lớn đã làm thị trường địa ốc "hưng phấn" trở lại về mặt nhận thức. Hướng đi mới này bỗng chốc được nhiều DN ngấp nghé, tuy nhiên như nhận định của chuyên gia Lê Bá Chí Nhân không thể cứ có sóng là làm được ngay. Quỹ đất giá rẻ để phát triển nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không còn nhiều chính là thách thức không phải DN địa ốc nào cũng nhanh chóng tìm được lời giải.

Theo ông Đoàn Văn Ninh – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Vạn Xuân, thị trường năm 2017 có khả năng chậm lại từ cuối quý II. Tuy nhiên, phân khúc nhà liền thổ ít bị ảnh hưởng. Dòng sản phẩm tầm trung (gồm cả căn hộ và nhà đất), có giá từ 1,5 đến 2 tỷ đồng/căn vẫn được tiêu thụ ổn định. Trong khi đó, bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ BĐS Eximrs cho rằng, sự chững lại của thị trường căn hộ đã đẩy nguồn đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc đất nền – đặc biệt là đất nền vùng ven, giúp cho phân khúc này tiếp tục tăng trưởng trong dài hạn.

"Điểm mạnh của kênh đầu tư này là tỷ suất lợi nhuận thường ổn định, tính thanh khoản tốt và nguồn vốn đầu tư không quá lớn, cộng với tâm lý chung của đại đa số người Việt đều muốn mua đất để tích lũy tài sản trong tương lai, sẽ góp phần giúp phân khúc này tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới..." - bà Tú nhận định.

Thừa nhận khả năng thị trường 2017 sẽ phát triển chậm lại, nhưng theo giới chuyên môn, về tổng quan, thị trường BĐS vẫn đang trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực. Nguồn thu ngân sách từ BĐS gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Các doanh nghiệp nội địa đang dẫn dắt thị trường, bao gồm cả việc mua bán sáp nhập, chuyển nhượng dự án (M&A)... Dự báo thị trường BĐS đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu hiện nay. Đồng thời, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Tổng hợp từ các báo cáo cho thấy, tại thị trường Hà Nội, với tổng số giao dịch thành công được thống kê trong năm 2016 là 15.400 giao dịch/20.665 căn hộ đủ điều kiện bán ra, tỷ lệ hấp thụ đạt 74,5%. Về cơ bản nguồn cung căn hộ mới đáp ứng đủ nhu cầu thị trường tuy nhiên chủ yếu vẫn là căn hộ cao cấp, ít căn hộ giá rẻ. Giá nhà ở trong tháng 12 tại Hà Nội không có nhiều biến động so với tháng trước. Tại phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp, do lượng cung mới trong giai đoạn này nhiều nên giá không biến động. Đối với căn hộ bình dân và nhà ở xã hội, lượng cung mới là không nhiều nên có hiện tượng tăng giá nhẹ tại thị trường thứ cấp, đặc biệt là tại các vị trí thuận lợi gần khu vực trung tâm. Về nhà ở liền kề, biệt thự số lượng giao dịch ít, giá ít biến động. Theo đánh giá chung, so với năm 2015, giá bất động sản tại Hà Nội năm 2016 tăng nhẹ từ 3 -5%.