Thị trường bất động sản Hà Nội: Mất cân đối vì thiếu thông tin

Theo giới chuyên môn, một trong những điều kiện để tồn tại thị trường bất động sản (BĐS) hoàn hảo là các DN BĐS hay người mua nhà phải có đủ thông tin về thị trường.

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin không phải lúc nào cũng dễ dàng. Giữa hai nhóm đối tượng trên thường xảy ra tình trạng thông tin bất cân xứng - một bên nào đó có ít thông tin về thị trường hơn bên kia. Trong trường hợp này, có thể làm cho các giao dịch thị trường khó xảy ra hoặc mất cân đối cơ cấu hàng hóa. Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang (VNREA) nhận định: “Nhược điểm của thị trường địa ốc hiện nay là thiếu nguồn tin chính xác, tin cậy. Chính vì vậy, việc chủ đầu tư định vị chưa đúng sản phẩm, thậm chí sai cũng là điều dễ hiểu”.

* Một loạt công ty tư vấn BĐS “mác” ngoại vừa đưa ra các thông tin về thị trường nửa đầu năm với những số liệu “màu hồng” về giao dịch, tính thanh khoản. Vậy theo ông thị trường có thật sự diễn biến tích cực như vậy không?

- Tính tới thời điểm này, về tính thanh khoản của thị trường, với tỷ lệ giao dịch thành công so với cùng kỳ năm 2015 có xu hướng giảm. Tuy nhiên số lượng giao dịch chưa hẳn đã nói được đầy đủ về bản chất giao dịch của thị trường. Vì hiện nay chưa có con số chính xác nào thống kê giá trị các giao dịch. Nhìn tổng thể, trong năm 2015, các sản phẩm giao dịch chủ yếu thuộc phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở dưới 1,050 tỷ đồng có hỗ trợ của gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đây là phân khúc chủ đạo, giao dịch với số lượng lớn. Nhưng đến năm 2016 các giao dịch phân khúc NƠXH và nhà ở thương mại dưới 1,050 tỷ đồng giảm hẳn, phân khúc nhà ở thương mại và cao cấp lại có giao dịch mạnh hơn, giá trị giao dịch các sản phẩm BĐS phân khúc này cao hơn. Vậy nếu trên bình diện này thì chất lượng, giá trị giao dịch hiện tại đang cao hơn giao dịch trước, mặc dù số lượng giao dịch giảm. Đặc biệt, giá BĐS thời điểm này tuy tăng nhưng nhịp độ không nóng, khoảng 3 - 5%. Một số dự án lên đến 7% nhưng chưa đáng kể. Như vậy, thị trường địa ốc nửa đầu năm 2016 có sự phát triển mang tính bền vững, chất lượng hơn dù kết thúc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Nhà nước.

* Ông nhận định như thế nào về sự xuất hiện gần 700 căn hộ hạng sang có giá hàng nghìn USD trong bối cảnh hiện tại?

- Xét một cách công bằng, khi nền kinh tế và thị trường phát triển tương đối ổn định thì một bộ phận khách hàng có nhu cầu ở phân khúc giá cao hơn là hoàn toàn dễ hiểu. Một số chủ đầu tư nhanh nhạy nắm bắt được đã cung cấp cho thị trường các sản phẩm cao cấp, thậm chí hạng sang (luxury) theo cá nhân tôi là quy luật tất yếu. Từ bài học “vỡ trận” những năm trước, nhiều DN BĐS đã linh hoạt điều chỉnh các sản phẩm cao cấp có diện tích phù hợp để đảm bảo khả năng tài chính của người mua nhà. Cho nên, lượng giao dịch phân khúc này vẫn khá tốt. Tuy nhiên, với thực tế hơn 70% nhu cầu hướng tới phân khúc trung bình và thấp, nếu cứ duy trì lâu dài cơ cấu sản phẩm cao cấp ồ ạt như hiện nay có thể tiềm ẩn nguy cơ về sự mất cân đối.

* Nghĩa là lo ngại các chủ đầu tư đang “định vị” sai phân khúc thị trường là hoàn toàn có cơ sở, thưa ông?

- Tôi cho rằng đây là một thực tế ở thị trường BĐS Việt Nam. Để chủ đầu tư định vị đúng hàng hóa trong từng bối cảnh thì cơ sở dữ liệu thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Hiện nay mặc dù Bộ Xây dựng có tới hai thông tư quy định về thông tin thị trường BĐS nhưng việc thực hiện từ các địa phương vẫn chưa hiệu quả, còn manh mún, thiếu tính hệ thống và độ tin cậy. Các đơn vị tư vấn nước ngoài, Hiệp hội nghề nghiệp cũng có thông tin từ nhiều kênh đối tác dù vậy cũng chưa đủ khái quát, chính xác để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước hoạch định chính sách và DN xác định sản phẩm, lập đầu tư dự án một cách chuẩn xác. Nhược điểm cố hữu này đã khiến cho chủ đầu tư định vị chưa đúng sản phẩm, thậm chí sai cũng là điều dễ hiểu.

* Theo ông trong nửa cuối năm 2016 có thể kỳ vọng một sự đột phá nào đó cho những phân khúc còn lại không?

- Với xu thế phát triển như hiện nay, 6 tháng cuối năm các DN BĐS vẫn “ưu ái” đầu tư mạnh vào phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ, Bộ Xây dựng đang nỗ lực trong việc tổng kết hoạt động phát triển NƠXH, các chính sách hiện hành, khơi thông nguồn vốn cho phân khúc NƠXH. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan, hứa hẹn cuối năm sẽ có một lượng lớn sản phẩm NƠXH đang thi công dở dang sẽ ra thị trường kịp thời, giảm bớt sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện nay, đáp nhu cầu thực tế của người dân. Riêng về phân khúc nghỉ dưỡng ở nước ta hiện nay là phân khúc có nhiều tiềm năng, tuy nhiên đây là phân khúc rất cao cấp và mang tính đặc thù cao. Cho nên sự phát triển chắc chắn đi theo hướng đẳng cấp, và dài hạn. Số lượng giao dịch ở phân khúc này vì thế sẽ không tác động nhiều đến toàn bộ thị trường BĐS mà chỉ mang tính cục bộ ở từng địa phương.

* Xin cảm ơn ông!