Thị trường bất động sản: Đại đô thị nở rộ chủ đầu tư F2

Thay vì “làm tất ăn cả” như trước đây, hiện có ngày càng nhiều chủ đầu tư lựa chọn hình thức hợp tác hoặc bán một phần dự án để tái cấu trúc sản phẩm, đi cùng với đó là những yêu cầu về thiết kế sản phẩm của chủ đầu tư thứ cấp (F2).

Xu hướng chuyển nhượng, hợp tác để phát triển dự án sẽ ngày càng phổ biến. Ảnh: Thành Nguyễn

Món ngon chờ khách

Sau 25 năm hoạt động độc lập, Công ty Phú Mỹ Hưng đã hợp tác với 3 đối tác đến từ Nhật Bản là Daiwa House Group, Nomura Real Estate Group và Sumitomo Forestry Group (liên doanh DNS) để triển khai dự án Phú Mỹ Hưng Midtown quy mô 5,6 ha với khu phức hợp gồm 4 công trình là 4 khu căn hộ với thiết kế khác biệt, tương đồng với những khu phức hợp nổi tiếng thế giới ngay trong lòng Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Dự án Phú Mỹ Hưng Midtown ra mắt thị trường năm 2016 và từ đó đến nay, mức giá bán các căn hộ tại dự án này đã tăng lên khoảng 70 triệu đồng/m2, mức giá được cho là cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá trong khu vực.

Chị Thảo, một nhân viên môi giới tại dự án này cho biết, tại tòa The Peak, một căn 2 phòng ngủ diện tích 81 m2 có giá 6,4 tỷ đồng. Tòa nhà này đã cất nóc và dự kiến bàn giao vào tháng 10/2021.

Trong khi đó, cũng ở trung tâm khu Phú Mỹ Hưng, một dự án khác là The Antonia với cùng một loại căn hộ, cùng diện tích chỉ có giá 5,4 tỷ đồng (tương đương khoảng 60 triệu đồng/m2), thấp hơn 1 tỷ đồng so với căn hộ tại tòa The Peak của Midtown.

Giá biệt thự Spendora tăng mạnh

Sau khi toàn bộ dự án Spendora đã về một mối, từ giữa tháng 8/2020 - giai đoạn 1 dự án Spendora đã được đầu tư mạnh mẽ để nâng cấp, cải thiện về hạ tầng, tiện ích.

Theo đó, chỉ sau hơn 4 tháng từ khi được “quy về một mối”, giá bất động sản tại Spendora đã tăng mạnh. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giá một căn biệt thự trên khu đất rộng 270 m2 đã tăng từ 16 tỷ đồng lên 21 tỷ đồng, tương tự với căn biệt thự rộng 330 m2 có giá tăng từ 20 tỷ đồng lên 26,5 tỷ đồng.

Cũng trong xu hướng tái cấu trúc sản phẩm, ở khu vực phía Bắc, Vingroup cũng liên tục thực hiện các thương vụ chuyển giao một phần dự án cho các đối tác. Chẳng hạn, tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) là việc chuyển nhượng một phần dự án gồm 6 tòa chung cư cao cấp, với khoảng 3.837 căn hộ trên lô đất rộng 37.525 m2 cho chủ đầu tư Thảo Điền Investment để phát triển dự án Masteri Waterfront.

Một dự án khác là Vinhomes Smart City, Vingroup cũng bán lại một phần cho MIK Group để phát triển dự án thành phần mang tên Imperial Smart City. Quy mô phần dự án chuyển nhượng gồm: Lô đất F4-CH04 diện tích 14.734 m2; lô đất F4-CH05 diện tích 8.576 m2 xây dựng nhà ở cao tầng, phía trên xây dựng sân đường nội bộ, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, phía dưới xây dựng mở rộng tầng hầm; lô đất F4-CX03 diện tích 8.673 m2; lô đất GT2 diện tích 1.425 m2 phía trên xây dựng sân đường nội bộ, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, phía dưới xây dựng mở rộng tầng hầm. Tổng mức đầu tư phần dự án chuyển nhượng khoảng 5.596 tỷ đồng, dự kiến sẽ hoàn thành trong quý IV/2024.

Dù cùng nhận chuyển nhượng lại một phần dự án, nhưng 2 chủ đầu tư là Thảo Điền Investment và MIK Group lại có 2 hướng đi riêng trong câu chuyện xây dựng chính sách giá cho sản phẩm. Cụ thể, với dự án Masteri Waterfront, Thảo Điền Investment cho biết chất lượng hoàn thiện căn hộ sẽ tương đương với 4 tòa The Diamond của Vingroup. Điều này đồng nghĩa với việc giá bán căn hộ tại Masteri Waterfront sẽ cao hơn hẳn so với mức giá trung bình tại 2 khu The Sapphire & The Ruby hiện đang được Vingroup mở bán lần lượt là 35 triệu đồng/m2 và 45 triệu đồng/m2.

Còn với dự án Imperia Smart City, chủ đầu tư MIK Group đang mở bán tòa Imperia Smart 2 với mức giá thông thủy trong khoảng từ 32 - 35 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là “mềm” hơn so với mặt bằng giá chung của dự án Vinhomes Smart City (khoảng 37 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, mức giá các tòa còn lại, nhất là các tòa Imperial Lake 1,2, 3 rất có thể sẽ có thay đổi theo chiều hướng tăng do có vị trí đẹp hơn.

Sẽ ngày càng phổ biến

Đánh giá về xu hướng hợp tác đầu tư trong các đại đô thị, ông Phạm Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, với các dự án quy mô lớn, doanh nghiệp sẽ tập trung vào mảng mang lại lợi nhuận tốt nhất, mảng nào không có chuyên môn thì có thể chuyển nhượng hoặc tìm đối tác để cùng khai thác. Tương tự, trong một dự án đại đô thị, các chủ đầu tư thường giữ lại những khu đất xây nhà ở - vốn là phân khúc mạng lại lợi nhuận cao và chỉ bán khi được giá hoặc muốn tái cơ cấu sản phẩm. Còn các khu đất như bệnh viện, sân golf, nhà hàng... thì sẽ bán cho các đơn vị chuyên nghiệp, chủ đầu tư F1 chỉ làm hoàn thiện về hạ tầng.

“Với dự án đại đô thị, việc chuyển nhượng một phần dự án, mời gọi các nhà phát triển hoặc đối tác tài chính thường nhằm mục tiêu là triển khai dự án nhanh, mang lại nguồn cung nhanh và lớn khi thị trường có cầu tốt. Bất động sản cũng như món ăn, người chủ sẽ bầy lên bàn và khi có người trả giá tốt thì có thể đem bán”, ông Cần ví von.

Ở góc nhìn khác, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, đa phần các dự án quy mô quá lớn mà chủ đầu tư muốn có ngay một khoản tiền đủ lớn để trang trải các chi phí thay vì bán lẻ, cho nên việc bán lại cho nhà đầu tư khác cũng đồng nghĩa với việc tối ưu hóa nguồn cung ra thị trường.

Trong khi đó, chủ đầu tư F1 sẽ có lời lớn nếu bán được dự án thành phần sau khi đã đầu tư hạ tầng. Nói cách khác, động thái này là việc tự tạo giá trị cho dự án sau khi đầu tư hạ tầng. Đây cũng sẽ là xu hướng mà nhiều chủ đầu tư lựa chọn trong thời gian tới.

Cũng theo đại diện Savills, hiện tại đang là giai đoạn các chủ đầu tư tái cấu trúc sản phẩm mạnh mẽ, nên thị trường cũng sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm mới như mô hình dual key (căn hộ chìa khóa đôi), biệt thự trên không hay các căn hộ mini studio...

“Thị trường đang đa dạng hóa các dòng sản phẩm, thay vì chỉ có căn hộ thông thường như trước, công nghệ smarthome hay co-living cũng được hướng tới. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải chú tâm nhiều hơn khi phát triển dự án thành phần trong lòng dự án của chủ đầu tư khác. Do đó, các chủ đầu tư F2 cần lưu tâm tới việc định vị sản phẩm tốt để cạnh tranh với chủ đầu tư chính, cần tách biệt giữa cơ sở hạ tầng dự án phòng trường hợp chủ đầu tư F1 thực hiện không đúng tiến độ, gây ảnh hưởng đến dự án. Ngoài ra, chiến lược bán hàng, marketing cũng phải đảm bảo tạo dựng được thương hiệu sản phẩm trong nội khu dự án, thay vì chỉ hướng tới dự án lớn”, bà Minh khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Cần cho rằng, mỗi nhà phát triển bất động sản sẽ có bí quyết riêng và cách định vị sản phẩm khác nhau. Vì thế, khi mua lại một dự án thành phần, các chủ đầu tư cần hướng đến các tệp khách hàng khác nhau và quan trọng hơn là dự án thành phần được mua lại phải đảm bảo tính tương đồng, đảm bảo sự đồng điệu với hệ sinh thái sản phẩm mà doanh nghiệp đã và đang phát triển, bên cạnh việc thiết kế các tiện ích, diện tích phù hợp, mang lại nhiều trải nghiệm cho khách hàng.

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK