Thị trường bất động sản đã chạm đáy

 Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản (BĐS) đến từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong khi nhiều sửa đổi bổ sung và quy định mới cần thêm thời gian để phát huy tác dụng, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, dựa trên những chuyển dịch trên thị trường, có thể thấy dấu hiệu khả quan, đánh dấu bước chạm đáy của chu kỳ thị trường.

Xét về phân khúc văn phòng, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn thiếu nhiều mặt sàn lớn, hạn chế sự lựa chọn văn phòng cho khách thuê. Giá chào thuê trung bình khối văn phòng hạng A giảm gần 5% so với quý trước và 7% so với cùng kì năm 2012. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình khối văn phòng hạng B cũng trong xu hướng giảm dần, giảm 1% so với quý II và 8% so với cùng kì. Tuy nhiên, tỉ lệ trống quý III/2013 đang ở mức thấp, dự báo một đợt tăng giá chào thuê trong thời gian tới.

Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Định giá, Cushman & Wakefield Việt Nam bình luận: “Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đã chạm đáy và bước đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi, hứa hẹn một quý mới với hoạt động cho thuê sôi động hơn, tạo điều kiện cho giai đoạn khởi sắc trở lại của toàn bộ thị trường khu vực này vào năm 2014. Chúng tôi khuyến khích khách thuê nên tận dụng thời gian này để thương lượng, kí kết được các điều khoản thuê có lợi nhất trước khi chu kì thị trường chuyển dịch.

“Đối với thị trường Hà Nội, quý III/2013 nguồn cung văn phòng không thay đổi so với quý trước. Giá chào thuê khối văn phòng hạng A và B lần lượt giảm xuống 0.5% and 2%. So với quý II/2013, dựa vào tỉ lệ trống cao tại các tòa nhà văn phòng đang hoạt động trên thị trường Hà Nội, Cushman & Wakefield Việt Nam chúng tôi dự đoán giá chào thuê trung bình tại mọi hạng sẽ cùng giảm trong thời gian tới”, ông Jonathan Tizzard nhấn mạnh thêm.

Đối với phân khúc bán lẻ, tại Hà Nội, gần 90% mặt bằng mặt lẻ của các trung tâm thương mại đã được lấp đầy - giảm 1% so với quý II. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của các tầng đế bán lẻ giảm 3% so với quý trước. Bán lẻ TP. Hồ Chí Minh cũng cùng chung xu hướng này. Tỉ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại đạt 85% - giảm 1% so với quý trước. Còn tỷ lệ lấp đầy của các tầng đế bản lẻ giữ ổn định, đạt 97%. Giá chào thuê phân khúc bán lẻ vẫn giữ ở mức cao tại một số khu vực gần trung tâm. Rõ ràng, chủ đầu tư cần xem xét đưa giá trở về mức thị trường mong muốn thu hút khách thuê và thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ. Tuy nhiên, tại khu vực trung tâm, phân khúc bán lẻ sẽ tiếp tục phát triển.

Tại phân khúc khu công nghiệp, nguồn cung khu công nghiệp khu vực Hà Nội có tổng diện tích chào thuê là 474 ha, tăng 3% so với quý trước. Giá chào thuê quý này giảm nhẹ khoảng 1% so với quý II/2013, đạt 2,25 triệu VND/m2/thời hạn thuê. Tại TP. Hồ Chí Minh, diện tích đất chào thuê chiếm gần 2,200 ha - 62% so với tổng diện tích quỹ đất khu công nghiệp. Hầu hết các khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ lấp đầy trên 90% do đã đi vào hoạt động từ nhiều năm. Hiện tại, các nhà đầu tư đang chuyển hướng từ việc cho thuê đất dài hạn sang xây dựng các nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2,000 – 3,000 m2. Hoạt động cho thuê trầm lắng sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới do nguồn vốn FDI đang có xu hướng giảm, gây áp lực giảm giá thuê.

Tại phân khúc căn hộ bán, hiện tượng dư cung tiếp tục tái hiện. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư bước đầu áp dụng nhiều phương án khuyến khích bán hàng. Chính phủ cũng tiếp tục có nhiều chính sách hỗ trợ cho phân khúc này. Tại Hà Nội, chỉ các dự án căn hộ giá rẻ có hoạt động tốt, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 15%, trong khi hoạt động giao dịch của phân khúc căn hộ cao cấp vẫn khá trầm lắng.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, gần 80% căn hộ được bán trong quý này là các căn hộ hạng C với giá trung bình là 700 USD/m2. Với nhiều ưu đãi về điều khoản thanh toán và nhiều lựa chọn về căn hộ, thị trường căn hộ bán cuối năm 2013 và đầu năm 2014 sẽ tiếp tục là thị trường của khách hàng. Thêm vào đó, với quy định mới đệ trình lên chính phủ về việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam (nhiều khả năng quy định này sẽ có thể được hiện hành vào năm nay) và tăng trưởng tín dụng, thị trường căn hộ bán sẽ có nhiều chuyển biến vào trung hạn.

Theo phân tích của các chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đã chạm đáy và sẽ tăng dần giá thuê đối với hạng A và hạng B trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ bán hạng B và hạng C khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các dự án thiết kế hợp lý, vị trí thuận lợi, điều khoản thanh toán linh hoạt, chủ đầu tư uy tín sẽ hoạt động tốt.

Việc Công Ty Quản Lý Tài Sản Việt Nam bắt đầu xử lý các khoản nợ xấu cũng là dấu hiệu khả quan, lấy lại niềm tin cho thị trường. Như vậy, quý IV/2013 sẽ chứng kiến nhiều hoạt động hơn tại hầu hết các phân khúc trong nước cũng như nhiều quan tâm chú ý hơn từ phía các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu lạm phát được giữ bình ổn, năm 2014 sẽ là năm hứa hẹn hơn cho thị trường BĐS và niềm tin thị trường cũng sẽ phục hồi.

Tuy nhiên, các chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam cũng lưu ý dù những nỗ lực từ phía Chính phủ đã phần nào giúp kinh tế vĩ mô dần đi vào quỹ đạo ổn định song vẫn cần thận trọng vì chỉ một sự gia tăng đột biến của tỉ lệ lạm phát cũng có thể đảo ngược tình hình.

Ngày 10/10/2013, Cushman & Wakefield Việt Nam (C&W) tổ chức buổi họp báo ra mắt video tổng kết tình hình & báo cáo hu hướng thị trường BĐS quý III/2013. Nhân dịp này, C&W chính thức công bố, từ quý III/2013, ngoài các bản tin tổng kết và báo cáo bằng văn bản, C&W sẽ sản xuất các video báo cáo tổng quát thông tin thị trường và dự báo xu hướng trong các quý tiếp theo. Thông qua hình thức mới là tổng kết và báo cáo bằng video, C&W đã cung cấp nhiều thông tin và góc nhìn của những nhà chuyên môn về tình hình BĐS Việt Nam quý III/2013.