Thị trường bất động sản: Còn vướng ở Nghị định 69

Hàng loạt dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh dù đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng vẫn chưa thể nộp tiền sử dụng đất do còn chờ xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố vẫn còn 46 dự án còn vướng về vấn đề trên mà nguyên nhân là những vướng mắc của Nghị định 69 chưa được tháo gỡ.

Những vướng mắc

Một trong những nguyên nhân góp phần làm cho thị trường nhà đất TP.HCM trầm lắng thời gian qua là những bất cập, tồn tại của chính sách đất đai mà cụ thể là Nghị định 69 quy định bổ sung về sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009. Từ khi có Nghị định này, việc thu tiền sử dụng đất bị đình đốn do các cơ quan chức năng lúng túng trong việc xác định đâu là giá thị trường, còn các doanh nghiệp (DN) bất động sản thì không ngớt kêu vì không kham nổi khoản tiền sử dụng đất quá cao. Trước đây, các DN kinh doanh bất động sản (BĐS) khi thực hiện dự án, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất DN đóng cho ngân sách dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Tuy nhiên, theo Nghị định 69 quy định, DN phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, chứ không đóng theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành trực thuộc TƯ như trước đây.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu chiếu theo Nghị định 69 thì doanh nghiệp phải mua đất đến 2 lần. Cụ thể, lần 1: Mua đất của người có quyền sử dụng theo giá thỏa thuận và lần 2: Nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Trong khi đó, việc khấu trừ vẫn theo giá do Nhà nước ban hành. Điều này đã gây không ít khó khăn cho DN cũng như gây lúng túng cho các cơ quan chức năng, đặc biệt là trong việc xác định đâu là giá đất thị trường và giá thị trường là giá nào. Hơn nữa, thiệt thòi của DN là Nhà nước giao đất cho DN thì giao trên giấy, còn DN phải tự đi gặp dân để thương lượng đền bù. Để có đất, DN phải đầu tư trong nhiều năm, bỏ tiền làm hạ tầng...

Nhiều DN hiện đang lo lắng về “số phận” của các dự án hiện đang còn nợ tiền sử dụng đất sẽ tính như thế nào. Hiện nay có nhiều dự án đã bán mà chưa đóng tiền sử dụng đất, nếu tính toán với giá bán cách đây 5-7 năm thì DN lỗ nặng. Mặt khác, quy trình thẩm định giá cũng rất bất cập. Quy định yêu cầu doanh nghiệp phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình Sở Tài chính để thẩm định lại, tiếp theo Sở Tài chính sẽ trình UBND TP xem xét.

Hài hòa lợi ích

Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng Nghị định 69 đã xử lý hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân, tăng quyền lợi của nhà đầu tư khi khấu trừ tiền thuế đất. Khi DN bỏ ra một đồng thì Nhà nước phải khấu trừ lại một đồng. Mới đây, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cũng có chỉ đạo yêu cầu rà soát và xử lý các vướng mắc, tồn tại của Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Sau hơn 1 năm thực hiện, kết quả nổi bật của Nghị định 69 là giải quyết hài hòa được cả 3 lợi ích của người dân, Nhà nước và nhà đầu tư. Cụ thể như đối với hộ nghèo, hộ có ít đất ở, ít đất nông nghiệp, thì chính sách bồi thường hỗ trợ đã đổi mới theo hướng tăng mức hỗ trợ đất vườn, đất ao, tăng mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống. Doanh nghiệp đầu tư cũng được hưởng lợi nhiều khi thực hiện nghị định này, đơn cử như được trừ thêm khoản kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuế đất phải nộp; thủ tục hành chính về thu hồi đất, giao đất, bồi thường, tái định cư… được rút ngắn thời gian và đơn giản hơn do được lồng ghép thủ tục về đất đai với thủ tục về đầu tư xây dựng. Đồng thời, nghị định đã tạo sự thay đổi lớn trong cải cách thủ tục hành chính, lồng ghép được các thủ tục trong thu hồi, giao, cho thuê đất với thủ tục lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, với thủ tục phê duyệt dự án đầu tư. So với trước đây đã rút ngắn thời gian khoảng từ 1/3 đến 1/2 thời gian thực hiện thủ tục.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đánh giá cao việc các bộ, ngành, địa phương trong việc thực hiện, triển khai các chính sách có tính đột phá của Nghị định 69. Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng cũng yêu cầu tiếp tục chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, đồng thời thường xuyên tổng hợp, rà soát và xử lý các vướng mắc, tồn tại phát sinh để Nghị định 69 đi vào cuộc sống hiệu quả cao hơn nữa. Đồng thời, cho ý kiến xử lý một số nhiệm vụ liên quan đến quy hoạch, tối ưu hóa sử dụng đất nông nghiệp, cơ chế đền bù trong các dự án ODA, BT, đổi đất lấy cơ sở hạ tầng…