Thị trường bất động sản có cân bằng?

Với nguồn cung vượt qua khá nhiều so với nguồn cầu, nhiều khả năng trong các tháng tới, thị trường sẽ tiếp tục diễn biến chậm lại theo xu thế phát triển bền vững hơn.

Bất động sản quý II dường như đang phản ánh những dịch chuyển lớn. Báo cáo của hãng tư vấn CBRE cho thấy lượng giao dịch căn hộ thành công tại TP.HCM trong quý II đã giảm tới 45% so với cùng kỳ năm trước với số lượng 5.887 căn.

Trong khi đó, nguồn cung tuy có giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước nhưng cũng lên tới con số 10.107 căn hộ mà trong đó gần một nửa số lượng này đến từ các dự án trung cấp, trong khi dự án hạng sang Vinhomes Golden River chiếm 22% tổng lượng cung mới trên thị trường. Diễn biến này mang đến một nỗi bất an lớn trên thị trường về khả năng thị trường sẽ sụt giảm rõ rệt trong năm nay, liệu điều này có đúng?

Thật sự thì điều này chưa đúng lắm nếu nhìn vào khả năng hấp thụ cơ bản của thị trường. Ngoại trừ 2015 là năm bùng nổ giống như một chiếc lò xo bị dồn nén sau nhiều năm với hơn 39.000 căn hộ được bán thành công, thì về cơ bản nhu cầu thị trường không mạnh đến thế.

Theo các chuyên gia giàu kinh nghiệm trong ngành, mỗi năm thông thường TP.HCM chỉ có thể thấp thụ từ 15.000 – 20.000 căn hộ, tức trung bình mỗi quý vào khoảng 3.500 - 5.000 căn. Như vậy, con số hấp thụ của quý II vừa qua phản ánh một điều rằng, thị trường đang giảm dần đà tăng trưởng.

Dĩ nhiên, với nguồn cung vẫn tiếp tục khá lớn thì áp lực sụt giảm giá là điều không thể tránh khỏi. Theo ghi nhận của CBRE, giá bán các căn hộ được các chủ đầu tư đưa ra trong quý II trung bình khoảng 2.009 USD/m2, giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức suy giảm này đã có thể lớn hơn nếu như ở phân khúc hạng sang, giá đã tăng 2% nhờ nhu cầu khá mạnh của khách hàng tại dự án Vinhomes Golden River.

Áp lực cạnh tranh sẽ buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại chiến lược mới của mình và nhất là hướng về phân khúc cấp thấp hơn để giảm thiểu rủi ro, điều được phản ánh qua việc gia tăng số lượng các dự án trung cấp như trong quý II. Đối với nhiều chủ đầu tư, họ đã có cái nhìn thực tế hơn khi cho rằng mức sinh lợi hoạt động trên thị trường địa ốc giờ cũng chỉ ngang bằng với các lĩnh vực khác và không thể mang lại siêu lợi nhuận như thời kỳ bùng nổ trước kia.

Nhìn về triển vọng thị trường, bà Dương Thị Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, nhận định rằng: “CBRE kỳ vọng thị trường sẽ trở nên sôi động trở lại trong nửa cuối năm khi các chủ đầu tư hiện có kế hoạch chào bán các dự án mới, như thổi một làn gió mới cho thị trường”.

"Trong đó có một số dự án đáng chú ý như giai đoạn 2 mang tên Hawaii của dự án Diamond Island Premier Residence do Kusto Home đầu tư; dự án Empire City do liên doanh giữa Tiến Phước, Keppel Land, Gaw Capital và Trần Thái đầu tư; dự án Palm City (Quận 2) do liên doanh giữa Tiến Phước, Keppel Land và Trần Thái đầu tư; dự án Millennium do liên doanh giữa Công ty Đầu tư Vĩnh Hội, Phát Đạt và Công ty Đầu tư Thảo Điền cùng phát triển (Quận 4) và dự án Sunwah Pearl (Quận Bình Thạnh)", bà Dung nói.

Với nguồn cung vượt qua khá nhiều so với nguồn cầu, nhiều khả năng trong các tháng tới, thị trường sẽ tiếp tục diễn biến chậm lại theo xu thế phát triển bền vững hơn. Điều đáng phấn khởi ngày càng nhiều các NĐT nước ngoài để mắt tới Việt Nam đang mang đến một không khí mới cho thị trường.

Ngành sản xuất vẫn đang thể hiện bộ mặt tích cực khi chỉ số PMI tháng 6 đứng ở mức 52.6 điểm, duy trì mở rộng trong 11 tháng liên tục. Một khi dòng vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam thì nhu cầu thuê nhà để ở, văn phòng để làm việc, nhà xưởng và đất đai khu công nghiệp sẽ có cơ hội.

Theo Tổng cục thống kê, tổng vốn đăng ký mới và tăng thêm của dòng vốn trực tiếp nước ngoài tính đến quý II đã đạt 11,3 tỷ USD, tăng gần gấp đôi với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, các thương vụ M&A cũng sẽ tạo nên nguồn trợ lực lớn cho thị trường trong các tháng tới, nhất là trên phân khúc văn phòng cho thuê, khách sạn nghỉ dưỡng. Thêm vào đó, tờ Nikkei Asian Review cho biết, Chính phủ nước này đang có kế hoạch hợp tác với Chính phủ Việt Nam trong việc tung ra gói hỗ trợ tín dụng mới về nhà ở cho người dân Việt Nam. Chính sách này nếu được thông qua sẽ là một tin vui đối với thị trường trong bối cảnh nguồn vốn trong nước đang dần thu hẹp.