Thị trường bất động sản: Cần minh bạch để tránh rủi ro

Cùng với sự “nổi giận” và bất an của những cư dân tại một vài chung cư tại 2 thành phố lớn nhất cả nước thì trong mấy ngày qua, dư luận lại xôn xao về việc TP.HCM công bố hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) đã được thế chấp ngân hàng. Nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ hội “giải khát” thông tin cho khách hàng, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững.

Hoang mang dự án bị thế chấp

Cách đây chưa đầy 10 ngày, thị trường địa ốc Hà Nội đã thực sự “sốc” bởi thông tin nghi án chủ đầu tư chung cư cao cấp Dolphin Plaza toạ lạc trên đường Nguyễn Hoàng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) là Công ty CP TID, đã cầm cố dự án tại ngân hàng Dầu khí PVCombank, ngân hàng từng hỗ trợ lãi suất cho khách hàng khi mua dự án.

Theo tìm hiểu thì sự việc bị phát giác khi bà Nguyễn Thị Hương - chủ căn hộ 5A2-T8 toà nhà Dolphin Plaza, mang sổ đỏ của căn hộ đi cầm cố để vay tiền ngân hàng làm ăn tại Agribank chi nhánh Bắc Hà Nội thì được cán bộ ngân hàng này cho biết “Toà nhà Dolphin Plaza đã bị chủ đầu tư mang thế chấp”.

Tình huống xảy ra khiến bà Hương tá hỏa, tuy nhiên, sự việc cũng đã được giải quyết nhờ có sự vào cuộc của báo chí và trong công văn phát đi ngay sau đó, TID cho rằng đơn vị này có quyền thế chấp các tài sản thuộc sở hữu của mình mà không làm ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.

Luật Nhà ở 2014 quy định dự án đã thế chấp ở ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Tuy nhiên, Luật cũng nêu rõ trong một số trường hợp chủ đầu tư vẫn có thể bán, chuyển nhượng dự án đang thế chấp tại ngân hàng mà không sai luật với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận và khách hàng đồng ý.

Trước đó tại TP.HCM, hàng trăm cư dân đang sinh sống tại chung cư The Harmona (33 Trương Công Định, P.14, quận Tân Bình) rất bất ngờ và hoang mang trước thông báo “siết nợ” của Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn.

Theo cư dân tại đây, nhiều hộ dân đã về đây ở được hơn 3 năm nay, nhưng họ vẫn không hề hay biết gì về việc chủ đầu tư đã dùng tài sản chung này đem đi thế chấp. Thậm chí có hộ gia đình còn phát hiện căn hộ của mình đang ở cũng đã bị bán cho người khác.

Được biết, hiện nay, các hình thức “cắm” dự án tại ngân hàng của doanh nghiệp BĐS rất đa dạng bao gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng mua bán của khách hàng... Sự việc xảy ra ở Dolphin Plaza và The Harmona chỉ là 2 ví dụ về hình thức cầm cố dự án bất động sản mà thôi.

Theo một số chuyên gia kinh tế, đa số doanh nghiệp BĐS thực hiện các dự án, ngoài nguồn vốn tự có của doanh nghiệp (vốn đối ứng khoảng 20%) thì doanh nghiệp phải huy động từ khách hàng hoặc hỗ trợ cho vay từ ngân hàng.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 quy định dự án đã thế chấp ở ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Tuy nhiên, Luật cũng nêu rõ trong một số trường hợp chủ đầu tư vẫn có thể bán, chuyển nhượng dự án đang thế chấp tại ngân hàng mà không sai luật với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận và khách hàng đồng ý.

Cần minh bạch thông tin

Mới đây, với việc công bố 77 dự án có thế chấp tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố tính đến ngày 8.6.2016 của TP.HCM đã làm dậy sóng dư luận.

Không ít người tiêu dùng như ngồi trên “đống lửa” với sự bất an, lo lắng, còn một số doanh nghiệp lại “nhảy dựng” vì thông tin được cho là công bố chung chung, trong khi họ thế chấp phần dự án không liên quan đến khách hàng, khiến khách hàng hiểu nhầm, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp.

Còn tại Hà Nội, theo số liệu của Văn phòng đăng ký đất đai, Hà Nội có khoảng 26 dự án BĐS đã được thế chấp tại ngân hàng và có đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo trên hệ thống của văn phòng.

Con số này, giới chuyên môn cho rằng, quá ít và quá bất thường (ngay cả với TP.HCM cũng vậy), vì trên thực tế, hiện có đến 90% số doanh nghiệp bất động sản phải đi vay vốn ngân hàng để triển khai dự án.

Theo một chuyên gia trong giới BĐS tại Hải Phòng, có thể xảy ra nhiều khả năng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đi vay vốn ngân hàng, nhưng “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo, để “che mắt” người mua nhà, hoặc các doanh nghiệp này đã đi vay vốn dưới hình thức nào đó, như tín chấp, thế chấp quyền thực hiện dự án… và không đăng ký thông tin với Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan quản lý tư pháp…

Thực ra, việc minh bạch các thông tin dự án xưa nay vẫn là vấn đề khá nhạy cảm, trừ một số doanh nghiệp đã lên sàn chứng khoán buộc phải công khai.

Thế nên, khi các thông tin dự án có thế chấp ngân hàng được đưa ra, mặc dù được xem là cơ hội để doanh nghiệp chứng minh năng lực, sự chuyên nghiệp của mình, song, vẫn tiềm ẩn mối lo ngại của doanh nghiệp vì sợ bị khách hàng phản ứng, “quay lưng”, nhất là với dự án còn chưa bán hết hàng.

Vì vậy, dù lý do gì, thì việc minh bạch thông tin là hết sức cần thiết, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Người tiêu dùng cũng giải được cơn “khát” thông tin để có sự lựa chọn phù hợp và vững tin vào dự án, tránh rủi ro.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho cả bên bán và bên mua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng, Sở Tài nguyên và Môi trường khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cũng cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: Để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm được đầy đủ thông tin trước khi quyết định đầu tư, mua nhà.