Thế nào là chung cư, căn hộ cao cấp ?

Vài năm nay, xuất hiện cụm từ “chung cư cao cấp” (CCCC), “căn hộ cao cấp” trong CCCC. Giá các căn hộ cao cấp 15-20 triệu đồng/m2. Người tìm mua lâu nay không biết dựa vào đâu để biết giá trị thực của CCCC...

Cuộc hội thảo do Cục Quản lý nhà (Bộ XD) cùng báo Diễn đàn DN tổ chức ngày 21/11tại Hà Nội góp phần giải toả tình trạng này.

Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Quản lý nhà, hiện chưa có văn bản pháp quy nào quy định thế nào là CCCC nên tình trạng nhiễu loạn, nhập nhằng quanh cái tên CCCC như hiện tại là tất yếu và mọi chuyện phải được làm rõ để cả nhà đầu tư chính đáng và người mua nhà đều được lợi.

Ngoài những tiêu chí chung của chung cư, việc xác định chất lượng một căn hộ CCCC phải dựa trên cơ sở các tiêu chí vật thể (như diện tích, số lượng phòng, vật liệu XD, thiết bị...) và phi vật thể (như vị trí địa lý, tầng cao, phong thủy...).

Nêu ví dụ cụ thể hai căn hộ cùng độ cao, cùng diện tích, trong cùng “CCCC” bên sông Sài Gòn, chỉ khác nhau ở chỗ một căn nhìn ra sông còn căn kia nhìn ra hướng dày đặc nhà dân cư quần tụ lộn xộn mà giá một căn 1.600 USD/m2 còn căn kia 900 USD/m2.

Một chuyên gia Viện nghiên cứu kiến trúc Quốc gia đưa ra con số lượng hoá không ai bác được: Với một CCCC, yếu tố môi trường đô thị và chất lượng dịch vụ phải chiếm tới 60%, còn yếu tố kết cấu bền vững của công trình chỉ chiếm 40% giá trị căn hộ.

Theo nhóm chuyên gia của Viện, để đánh giá chất lượng CCCC, cần phân loại theo mức độ: “có tiện nghi sử dụng tối thiểu”, “ có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng”; “có tiện nghi sử dụng cao”.

Các yêu cầu chỉ tiêu cần được xác định là: Độ an toàn, bền vững (tuổi thọ công trình, bậc chịu các cấu kiện chủ yếu); Tổ chức mặt bằng và bố trí không gian trong căn hộ (quy mô căn hộ, bố trí mặt bằng và tổ chức không gian, tổ chức giao thông hợp lý); mức độ tiện nghi của hệ thống trang thiết bị, vật liệu (điện, cấp thoát nước, điều hoà không khí, thang máy, khí đốt, phòng cháy chữa cháy, rác thải, thông tin liên lạc); môi trường, cảnh quan, dịch vụ công cộng trong nhà cao tầng (vị trí, môi trường, dịch vụ công cộng); an ninh; công tác bảo trì, bảo dưỡng toà nhà.

Các tiêu chí trên phải được định lượng rõ ràng, nhưng chắc chắn việc này không dễ. Cũng bởi thế, quan niệm của ông Đỗ Gia Phan (Phó Chủ tịch Hội tiêu chuẩn và bảo vệ người tiêu dùng VN), không nên sử dụng từ “CCCC” để phân loại (vì như thế dễ gây phản cảm và hiểu nhầm ở người tiêu dùng) mà nên phân loại 1,2,3... hoặc A,B,C... trên cơ sở có tiêu chí càng cụ thể càng tốt, là rất đáng lưu ý.

Dẫn kinh nghiệm Trung Quốc, phân loại căn hộ theo 6 mức giá bình quân (cao nhất trên 15.000 tệ, thấp nhất dưới 4.000 tệ/m2), ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần định ra các nhóm tiêu chuẩn về kiến trúc, công năng (diện tích ở và số phòng/người, số lượng xí tắm/căn hộ, cách âm, cách nhiệt, chống thấm, cửa, cấp bậc trang bị nội thất, vật liệu hoàn thiện) ; chung cư (vị trí, địa điểm, cảnh quan, khả năng tiếp cận hạ tầng xã hội và khu vực); mức giá và phí (giá bán/ m2 sàn).

Qua hội thảo này, có thể thấy câu hỏi “Thế nào là CCCC?” còn lâu mới được trả lời rõ ràng. Lời khuyến cáo của các chuyên gia tại hội thảo này đối với người mua căn hộ “CCCCC” trước mắt vẫn là:

Hãy tỉnh táo, thận trọng tìm hiểu chất lượng, giá trị hữu hình và vô hình của mỗi căn hộ (như phần trên đã nêu); chịu khó lắng nghe thông tin từ nhiều phía chứ không chỉ nghe nội dung quảng cáo của nhà đầu tư nào đó, kiểu “căn hộ tốt nhất”, “căn hộ thông minh”, “căn hộ tiêu chuẩn quốc tế”...