Thế chấp nhà: Ách vì luật "đá" nhau

Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai cho phép cá nhân thế chấp nhà, đất cho cá nhân.

Ngược lại, Luật Nhà ở có một câu quy định làm cho nhiều người hiểu là cá nhân chỉ được thế chấp nhà cho tổ chức tín dụng. Từ đó mà nhiều hồ sơ đăng ký thế chấp nhà giữa cá nhân với cá nhân bị ách lại.

Hơn nửa năm nay bà Phạm Thị Hạnh (quận 5, TP.HCM) vẫn không được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) quận 8 giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở.

Việc đăng ký bị ách

Bà Hạnh kể: Bà cho bà T. vay tổng cộng hai lần 400 triệu đồng. Đổi lại, bà T. thế chấp cho bà một căn nhà tại quận 8. Hai bên thông nhất định giá căn nhà thế chấp là 2 tỉ đồng. Tháng 9-2012, hai bên lập hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sản tại một phòng công chứng. Sau đó, bà đã đến VPĐKQSDĐ quận 8 để làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

Việc tiếp nhận hồ sơ diễn ra bình thường và bà Hạnh tưởng chỉ cần chờ ngày nhận kết quả. Bất ngờ, VPĐKQSDĐ quận bảo phải chờ xin ý kiến của Sở Tư pháp TP. Bởi lẽ trước đó Sở Tư pháp có công văn lưu ý: Theo Luật Đất đai năm 2003, không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 lại không quy định giới hạn quyền nhận thế chấp của cá nhân. Do vậy, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất thì phải tùy từng trường hợp mà giải quyết theo quy định của pháp luật.

Chờ Bộ Tư pháp hướng dẫn

Đầu năm 2013, trả lời thắc mắc của VPĐKQSDĐ quận 8, Sở Tư pháp TP cho biết: “Do quan điểm giải quyết việc thế chấp nhà ở cho cá nhân không phải là tổ chức tín dụng chưa thống nhất nên Sở Tư pháp đã gửi công văn xin ý kiến của Bộ Tư pháp về vấn đề này nhưng chưa nhận được hướng dẫn”.

Điều đáng nói là giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang có sự chỏi nhau về quyền thế chấp nhà ở của cá nhân. Bộ luật Dân sự năm 2005 không hạn chế hoặc cấm cá nhân nhận thế chấp nhà ở. Điều 113, 114 Luật Đất đai năm 2003 cũng cho phép cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân. Điểm 15 Điều 1 Nghị định 11/2012 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm) cũng có những nội dung thể hiện cá nhân có quyền nhận tài sản thế chấp là nhà ở.

Thế nhưng theo Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005, “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp ở tại một tổ chức tín dụng”.

Hai cách hiểu khác nhau

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc VPĐKQSDĐ TP.HCM, cho biết: Việc đăng ký thế chấp nhằm xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản và công khai hóa thông tin về tài sản. Chính vì thế, yêu cầu đăng ký của người dân là rất chính đáng và cần được giải quyết sớm.

Vấn đề trở nên rắc rối khi dựa trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở, hiện có hai cách hiểu khác nhau về việc nhận thế chấp nhà ở của cá nhân. Hai cách hiểu đó là:

1. Thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện ở các tổ chức tín dụng và cá nhân không được nhận thế chấp nhà ở.

2. Trường hợp thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì nhằm tạo điều kiện cho việc kiểm soát và quản lý việc thế chấp tài sản, thanh toán việc thế chấp chỉ được thực hiện tại một chứ không phải hai, ba tổ chức tín dụng khác nhau.

Chính vì sự chưa thống nhất này nên ngày 17-1-2013, UBND TP.HCM đã báo cáo, kiến nghị Bộ Tư pháp rà soát các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm để hướng dẫn rõ ràng, thống nhất.