Thách thức cho nhà giá rẻ

Có cơ hội khi nguồn cung trên thị trường còn hạn chế, song các đơn vị phát triển nhà giá rẻ cũng phải đối mặt với không ít thách thức trong việc triển khai hạ tầng, quản trị chất lượng dự án...

Giữa năm 2012, thị trường bất động sản Hà Nội lần đầu tiên có một dự án của Tập đoàn Mường Thanh được bán với giá 10 triệu đồng một m2. Chỉ sau vài ngày tung hàng, chủ đầu tư đã bán được hàng trăm căn mặc dù đó là thời điểm thị trường đang khủng hoảng, các dự án khác hầu như không có người mua. Doanh nghiệp này sau đó liên tiếp thành công với nhiều dự án khác ở cùng phân khúc. Thậm chí, những dự án nhà giá rẻ của đơn vị đã trở thành cứu cánh đối với nhiều sàn bất động sản thời điểm đó. Giá chênh trên thị trường được đẩy tới hàng trăm triệu mỗi căn.

Do ít chủ đầu tư mặn mà với phân khúc này, nguồn cung thiếu (mới đáp ứng khoảng 20% nhu cầu) nên bấy lâu nay khi có các dự án giá rẻ tung ra thị trường thì thường tạo nên một cơn sốt giá hoặc thanh khoản. Tình trạng người mua xếp hàng, giá chênh lên tới hàng trăm triệu hoặc làm hồ sơ ảo để có suất mua nhà ở xã hội rồi kiếm chênh... xảy ra khá phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, khi một số dự án nhà giá rẻ bộc lộ những hạn chế trong công tác phòng cháy chữa cháy, chất lượng công trình xuống cấp, xây vượt tầng, hạ tầng tiện ích kém... thì phân khúc này cũng khiến nhiều khách hàng nghi ngại, thanh khoản chậm hơn. Gần đây, một vài dự án còn bị điều tra do một loạt vi phạm như xây dựng không phép, xây quá chiều cao quy định, không đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy... Không ít dự án khác xây quá xa trung tâm hoặc tiện ích kém không bán được, thậm chí ế ngay khi mở bán lần đầu khiến dự án sau nhiều năm triển khai vẫn không thể hoàn thành.

Trong bối cảnh đó, việc một số đại gia bất động sản như Vingroup, FLC, Him Lam... gần đây cũng công bố việc sẽ tham gia vào phân khúc thấp hơn so với các dự án trung - cao cấp truyền thống khiến nhiều chuyên gia nhận định như một "đòn giáng" mạnh vào thị trường, khiến cuộc chiến sẽ trở nên căng thẳng. Sự nhộn nhịp này khác hẳn với thị trường vài năm trước, khi chẳng mấy doanh nghiệp mặn mà với phân khúc nay. Đầu tư nhà ở xã hội từ nhiều năm qua chủ yếu vẫn chỉ có các doanh nghiệp Nhà nước như Viglacera, Handico 5, HUD, Vinaconex... Trong số doanh nghiệp tư nhân, số dự án thương mại có giá dưới 20 triệu đồng cũng không nhiều, thuộc về những cái tên như Tập đoàn Mường Thanh, Thủ đô Invest...

Với sự tham gia của các "tay chơi" mới, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thị trường sẽ minh bạch hơn, theo đó, người mua ở thực sẽ được tiếp cận sản phẩm với sát giá thành nhất và giảm thiểu giá chênh từ các cầu trung gian, giới đầu cơ. Ngược lại, theo ông với những doanh nghiệp đang đầu tư phân khúc nhà giá rẻ sẽ đối mặt với cuộc cạnh tranh lớn mà ở đó buộc phải thay đổi quan niệm đầu tư, cách triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

"Thách thức đó không chỉ còn là giá bán mà mấu chốt còn có chất lượng, cách bán hàng và những dịch vụ sau khi dự án đi vào vận hành", ông Võ nói.

Đồng tình với quan điểm này, lãnh đạo Tập đoàn Geleximco nhận định với sự tham gia của các doanh nghiệp lớn, thời gian tới việc cạnh tranh trong phân khúc giá rẻ và trung cấp sẽ không chỉ nằm ở góc độ giá bán. Những dự án thuộc phân khúc này trước đó còn thiếu hạ tầng, tiện ích tốt đây sẽ là trọng tâm của cuộc đua trong năm 2017.

“Khách hàng mua nhà đang có tâm lý rất kén chọn chủ đầu tư. Việc đầu tiên họ lựa chọn đó là chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Tiếp đó, là chất lượng xây dựng và tiện ích khu nhà rồi sau đó mới xem xét giá cả", vị này cho hay.

Vì thế, nhiều chuyên gia nhận định, dù vẫn là phương án cứu cánh của nhiều doanh nghiệp trong thời gian tới trong bối cảnh nguồn cầu nhà giá rẻ còn rất lớn, song đầu tư phân khúc này sẽ không dễ dàng như trước đây. Đó cũng là lý do gần đây nhiều chủ đầu tư đã "chịu chơi" khi chi hàng chục tỷ đồng triển khai các hạng mục tiện ích mà trước đây hầu như chỉ có ở những dự án cao cấp.

Gần đây, khi mở bán dự án Gelexia Garden tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), với mức giá bán từ 18 triệu đồng một m2, chủ đầu tư cho biết sẽ đầu tư hệ thống hạ tầng như hồ bơi, sân chơi, công viên, trung tâm mua sắm. Hoặc chủ đầu tư dự án dự án Ecohome Phúc Lợi (Long Biên) mở bán căn hộ giá từ 16 triệu đồng một m2 cũng đưa những hạng mục như bể bơi ngoài trời, khu vui chơi trẻ em, phòng tập thể thao. Với mức giá từ 700 triệu đồng một căn, chủ đầu tư dự án Ecopark cũng đưa vào hàng loạt những tiện ích như cảnh quan, phòng gym, bể bơi, xe bus...

Khi công bố tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ, Tập đoàn Vingroup cũng cho biết, những dự án giá rẻ của đơn vị này sẽ được triển khai đồng bộ, hiện đại với đầy đủ hệ thống tiện ích thiết yếu cho cư dân như y tế, trường học, trung tâm thương mại, các cửa hàng tiện ích, cây xanh, cảnh quan, các khu thể thao và hạ tầng dịch vụ…

Trong một cuộc hội thảo diễn ra cuối tuần trước, Tiến sĩ Nguyễn Đức Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách cũng nhận định, sự sàng lọc của thị trường sẽ ngày càng khốc liệt.

"Cạnh tranh càng lớn thì buộc các doanh nghiệp phải cân đối để có thể tồn tại và phát triển. Nếu một sản phẩm giá rẻ 800 triệu đồng mà chất lượng kém thì người tiêu dùng sẽ sẵn sàng cố chi thêm tiền để mua nhà có chất lượng tốt hơn”, ông Thành nhận định.