Tăng trưởng GDP và "bong bóng" bất động sản

Trong phần đề xuất chính sách cho thị trường năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có bước đánh giá cuộc khủng hoảng cách đây 10 năm. Tổ chức này cho rằng GDP tăng mạnh cộng với chính sách nới lỏng tín dụng đã dẫn đến "bong bóng" bất động sản giai đoạn 2007 và 2010. Ngược lại, GDP tăng trưởng thấp lại kéo theo nỗi lo thị trường đóng băng kéo dài.

"Bong bóng" bất động sản năm 2007, 2010

HoREA nhìn nhận các cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007, 2010 có thể bắt nguồn từ cú đúp tăng trưởng GDP cao và chính sách nới lỏng tín dụng. Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao 8,48%, riêng TPHCM đạt tăng trưởng GRDP 12,6%, cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Giai đoạn này nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền, và bất động sản là kênh đầu tư được lựa chọn để để kinh doanh, tích trữ, kể cả đầu cơ.

Trong khi đó, chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, phần rất lớn đổ vào bất động sản. Cùng với đó, thị trường xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, môi giới, cò đất, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá.

Riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 có thể còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỉ đô la Mỹ vào giữa năm 2009, mà trong đó, có thể có một phần đáng kể nguồn vốn này được đầu tư vào bất động sản mà không được kiểm soát chặt chẽ.

Thị trường "đóng băng" vào 2008-2009, 2011-2013

Cuộc khủng hoảng đóng băng cũng được thể hiện qua mối quan hệ hữu cơ giữa chỉ số tăng trưởng GDP và thị trường bất động sản. Tăng trưởng GDP giai đoạn này rất thấp, năm 2008 chỉ đạt 6,23%, năm 2009 đạt 5,32%.

Tương tự, tăng trưởng GDP năm 2011 chỉ đạt 5,89%, năm 2012 đạt 5,03%, sản xuất khó khăn, đình đốn, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, các tầng lớp dân cư bị giảm thu nhập. Đến năm 2013, tăng trưởng GDP mới bắt đầu phục hồi nhẹ, đạt 5,42%.

Khi thị trường bất động sản đang ở đỉnh của "bong bóng", Chính phủ đã dùng biện pháp hành chính bằng chính sách, thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ. Từ 1-10-2008, lãi suất cơ bản tăng lên 14%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm, gây khó khăn rất lớn cho sản xuất kinh doanh.

Khi thị trường bất động sản quay trở lại đỉnh của "bong bóng" vào cuối năm 2010, Chính phủ tiếp tục dùng biện pháp hành chính bằng chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát, "giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản".

Sau khi các chính sách trên được thực thi, ngay lập tức, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đóng băng từ tháng 3-2008 và từ tháng 02-2011. Ngành xây dựng bất động sản đã tăng trưởng âm năm 2008, thị trường bất động sản trầm lắng trong năm 2011 như nhận định, đánh giá của Chính phủ.

Đến năm 2012, nợ xấu bất động sản tăng lên 28.000 tỉ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ bất động sản. Riêng tại TPHCM, nợ xấu là 4.125 tỉ đồng, chiếm 6,27%, tồn kho bất động sản lên đến 14.000 căn hộ (số liệu thống kê chưa đầy đủ vì mới chỉ tính trên 36/1.283 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố).

Để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, với lãi suất cho vay chỉ từ 5-6%/năm.

“Thực chất của chính sách tín dụng này là kích cầu tiêu dùng, khác hẳn với gói tín dụng kích cầu đầu tư 1 tỉ đô la Mỹ năm 2009, nên đã đạt được hiệu quả tích cực, góp phần giải quyết được một phần hàng tồn kho, nợ xấu, giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013”, HoREA nhận định.

Giai đoạn 2018-2020

Năm nay, Chính phủ đã quyết tâm thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng GDP là 6,7%, cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội đặt ra 6,5-6,7%. Nhiều ý kiến lo ngại GDP tăng trưởng mạnh có thể khiến thị trường bất động sản lặp lại kịch bản bong bóng như những năm 2007, 2010. Tuy nhiên, HoREA cho rằng thị trường bất động sản năm nay vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng ổn định, không có biến động lớn, nhờ sự điều chỉnh kịp thời về chính sách tín dụng, thuế của Nhà nước.

Trong năm qua, tín dụng vào bất động sản đã được thắt chặt theo lộ trình của Thông tư 06/2016/TT-NHNN. Tăng trưởng tín dụng năm 2017 có thể đạt khoảng 19% tăng nhẹ so với năm 2016 (tăng trưởng 18,71%). Mặt bằng lãi suất cho vay giữ được tương đối ổn định, lãi suất phổ biến đối với doanh nghiệp bất động sản trong khoảng 9-11%/năm. Trong đó, tỷ trọng cho vay đối với lĩnh vực xây dựng bất động sản giảm nhẹ, chỉ chiếm 15,8% tổng dư nợ tín dụng, trong khi năm 2016 đạt 17,1%.

Mặc dù Chính phủ đã có Nghị quyết 46/NQ-CP chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước "xem xét, đề xuất chính sách tín dụng hỗ trợ tiêu dùng, nhà ở", tuy nhiên, do đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016, nên doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó tiếp cận nguồn tín dụng mới.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2016 theo hướng giữ tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn ở mức 50% như hiện nay. Trong trường hợp bất khả kháng, để đảm bảo an toàn hệ thống và thực hiện tái cấu trúc các tổ chức tín dụng thì đề nghị giảm về mức 45% và áp dụng kể ngày 1-1-2018 như dự thảo sửa đổi Thông tư.

Thuế cũng được xem là công cụ hàng đầu điều tiết thị trường. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì hiệp hội cho rằng nên áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập cho chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên. Hiệp hội đồng ý với các kiến nghị trước đó của Bộ Tài chính về đánh thuế nhà thứ 2 trở đi, nhà mua đi bán lại trong một năm. Tuy nhiên, theo cơ quan này, thị trường bất động sản đang chững lại nên đề xuất đánh thuế nên có lộ trình đến khoảng năm 2020-2021.

“Khi Nhà nước điều tiết bằng các công cụ đòn bẩy, các công cụ kinh tế như thuế, chính sách tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch, chính sách kích cầu mà trọng tâm là kích cầu tiêu dùng, thì hiệu quả công tác quản lý nhà nước đạt hiệu quả tích cực. Biện pháp hành chính chỉ nên sử dụng để đối phó với các trường hợp bất khả kháng mà thôi”, hiệp hội này nhận định.