Tâm điểm thị trường bất động sản 2015: Vẫn là phân khúc nhà giá rẻ

Tại thời điểm này giới chuyên gia bất động (BĐS) nhận định, năm 2015 thị trường này sẽ ổn định, có giao dịch ở các phân khúc, trong đó phân khúc nhà giá rẻ sẽ có giao dịch khá.

Giao dịch sẽ khả quan

Nhìn vào thực tế của thị trường BĐS cuối năm 2014, không ít ý kiến cho rằng năm 2014 chính là năm đáy của thị trường. Đáy này không đi theo kiểu hình chữ V mà đi theo hình chữ U. Nghĩa là, thị trường BĐS đóng băng kéo dài và đi lên từ từ. Bước sang năm 2015 thị trường này có phần ổn định và phát triển theo chiều hướng đi lên, nhưng rất khó khởi sắc hoặc đột phá lớn, do có khả năng tỉ lệ tăng giá của BĐS sẽ ở khoảng từ 5-10%.

Dự báo, năm 2015 giao dịch BĐS sẽ nhiều hơn. Điều đó không chỉ rơi vào phân khúc giá rẻ mà ở cả phân khúc trung bình lẫn cao cấp- nếu có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt. Thời gian gần đây thị trường đã chứng kiến một số giao dịch thành công ở phân khúc nhà cao cấp.

Thống kê của Bộ Xây dựng, lượng BĐS tồn thời gian qua đã giảm 14,7% so với năm 2013. "Tồn kho khó bán vì điều kiện không thuận lợi không có nghĩa là cả thị trường chậm phát triển theo. Thị trường đang chuyển động theo chiều hướng đi lên”, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nhận xét. Đồng quan điểm trên, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường BĐS đang trên đà phục hồi, giao dịch BĐS có dấu hiệu tăng trưởng đều hơn trước. Đơn cử, trong tháng 11- 2014 gần 10.000 giao dịch thành công qua sàn Hà Nội, 8.850 giao dịch thành công qua sàn TP. HCM, chưa kể những giao dịch trong dân. Như vậy, lượng giao dịch thành công tăng gấp 1,5 lần so với năm 2012.

Nói về điều kiện để thị trường BĐS thật sự chuyển động trong năm 2015, giới chuyên gia khẳng định, có nhiều nguyên nhân tác động tích cực đến thị trường này. Theo đó, dư nợ tín dụng dành cho BĐS đến ngày 31-8 là 292.279 tỷ đồng, FDI vào thị trường này tăng trở lại, luật nhà ở cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam. Điều quan trọng nhất, lãi suất tiền gửi và tiền vay không ngừng giảm, đây chính là điều kiện tốt cho thị trường BĐS trong năm 2015. Song,  các chuyên gia cũng cảnh báo, nhà đầu tư cần có sự thẩm thấu kỹ lưỡng và tránh tham vọng quá lớn. Đối với những dự án nào không sinh lời thì nên cắt lỗ tránh đổ bể nặng nề nhiều hơn.

Giá nhà ở vẫn quá cao so với thu nhập

Ghi nhận từ thực tế cùng với ý kiến nhận định của các chuyên gia, lượng giao dịch tại phân khúc giá rẻ chuyển biến nhiều nhất bởi vì đối tượng thu nhập thấp và trung bình mới thật sự có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, diện tích nhà ở xã hội từ các dự án chỉ đạt 5-10% nhu cầu thực tế. Trong khi chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 chỉ ra, tốc độ đô thị hóa ở mức 31% hiện nay sẽ tăng lên 45% vào năm 2025. Như vậy, thị trường BĐS phải đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 46 triệu dân trong năm 2025. Hơn nữa, hiện tại các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng chiếm 40% cho nên nhu cầu nhà ở giá rẻ phải chiếm 30% tổng diện tích phát triển mới. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung - cầu trong phát triển nhà ở. Vì vậy, phân khúc nhà giá rẻ và trung bình tiếp tục là điểm sáng nhất, lượng cầu và cung tiếp tục tăng cao.

Nhu cầu về nhà ở tiếp tục dâng cao trong thời gian sắp tới nhưng nghịch lý đã và đang diễn ra khi đối tượng thật sự có nhu cầu lại không thể tiếp cận được nhà ở, mặc dù một hai năm trở lại đây giá nhà ở đã trở về đúng giá thật. Theo ông Đặng Hùng Võ nhu cầu nhà ở giá rẻ sẽ được người dân chú ý và quan tâm nhiều hơn song chưa thể tạo ra sự đột phá. Nguyên nhân chủ yếu là giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập của người lao động. Điều kiện kinh tế khó khăn cho nên người dân buộc phải "làm ngơ” với nhà ở. "Hiện có khoảng 20% số hộ gia đình tại đô thị cần có tín dụng ưu đãi để tiếp cận nhà ở giá rẻ, 40% số hộ cần có tín dụng ưu đãi để tiếp cận nhà ở trung bình”, ông Đặng Hùng Võ cho hay. Trong khi đó, lý giải về vấn đề này hầu hết doanh nghiệp than thở, vì chi phí đầu vào trong đầu tư quá cao nên doanh nghiệp không thể  hạ giá đầu ra.

Cũng chính vì thế, năm 2015 phân khúc nhà giá rẻ trong thị trường BĐS có thể sẽ sáng lên, nhưng vẫn khó có thể đạt đạt đến mức đột phá.