Tách thửa theo Quyết định 33: Còn nhiều lỗ hổng

Sở TN&MT cần xem lại chất lượng văn bản và có hướng dẫn rõ ràng, thống nhất.

“Quyết định 33 về diện tích tối thiểu khi tách thửa có nhiều lỗ hổng dẫn đến nguy cơ mất kiểm soát hạ tầng kỹ thuật. Văn bản này có nhiều cách hiểu khác nhau nên kiến nghị phải sửa gấp”. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM, nhận xét tại cuộc họp do Sở Tư pháp chủ trì ngày 14-4 bàn về tình hình tách thửa theo Quyết định 33/2013 tại TP.HCM.

Cuộc họp diễn ra rất sôi nổi khi bàn về những vướng mắc của Quyết định 33, trách nhiệm địa phương và dự thảo hướng dẫn mới của Sở TN&MT.

Nhà đẹp nhưng hạ tầng mất kiểm soát

Ông Nguyễn Thanh Toàn cho hay qua so sánh, Quyết định 19/2009 là tiền thân của Quyết định 33 nhưng tốt hơn Quyết định 33 vì yêu cầu phải lập tổng mặt bằng khi tách thửa khu đất lớn. Đến Quyết định 33 thì yêu cầu này bị bãi bỏ do Bộ Tư pháp thổi còi cho rằng luật không yêu cầu phải thực hiện như vậy. Chính vì thế dẫn đến mất kiểm soát về hạ tầng mà chỉ có thể quản lý về diện tích tối thiểu để tách thửa. Quyết định 33 cũng không khống chế diện tích khu đất được chuyển mục đích và tách thửa là bao nhiêu nên càng mất kiểm soát.

Ông Nguyễn Thanh Toàn cho biết đích thân ông đi thực tế thấy nhiều quận/huyện cho người dân tách khu đất này theo kiểu xương cá nhưng khu này không kết nối khu kia. “Có nơi đường giao thông 4 m, có nơi 5 m, có chỗ làm vỉa hè, có chỗ không. Tuy nhiên, việc mua bán, xây dựng rất nhộn nhịp, trong khi dự án kế bên cỏ mọc um tùm” - ông Toàn nói.

Theo ông Toàn, qua tìm hiểu, chẳng thấy trường hợp nào tách thửa cho con mà chỉ có chuyển nhượng mua bán, có doanh nghiệp đứng sau lưng chủ đất để đầu tư. Nói là nhà cửa lụp xụp thì không đúng nhưng hạ tầng thì mất kiểm soát. Nếu không xem xét lại coi chừng không còn quỹ đất lớn để phát triển nữa. Sở đang soạn thảo những tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật để các quận/huyện thực hiện.

Khó cấm người dân tách thửa kinh doanh

Tại cuộc họp, các quận/huyện cho rằng không thể phủ nhận mặt tích cực của Quyết định 19, Quyết định 33 trong việc tạo ra nhà ở hợp pháp, giá thấp cho nhiều người có nhu cầu.

Đại diện UBND quận 9 cho hay khoảng vài năm nay gia tăng dân số rất lớn. Nếu không giải quyết cho họ thì người dân ở đâu? Rồi sẽ đẻ ra nạn xây dựng không phép, áp lực với quận là rất lớn.

Đại diện huyện Hóc Môn cũng cho hay trước đây huyện này và các quận/huyện ngoại thành bùng nổ xây dựng không phép nhưng những năm gần đây tình trạng này giảm đi nhờ có những quyết định trên tạo điều kiện thuận lợi cho dân. Tuy nhiên, các quận/huyện cho hay gặp nhiều vướng mắc trong việc thực hiện Quyết định 33.

“Người dân cho rằng đất của họ phù hợp quy hoạch đất ở thì phải cho họ chuyển mục đích sử dụng và tách thửa. Việc họ hợp tác với người khác để đầu tư cũng không có gì sai. Nếu cấm họ thì dựa vào văn bản nào?” - đại diện UBND quận 9 hỏi.

Phó phòng TN&MT quận 12, ông Phan Phương Bình, cho hay có ý kiến cho rằng Quyết định 33 không cho tách thửa nếu chuyển nhượng kinh doanh. Thế nhưng vô cùng khó khăn để phân biệt tách thửa để ở hay kinh doanh và cũng không có quy định nào cấm việc này. “Dù người dân nói thẳng tách thửa để mua bán thì cũng không thể cấm” - ông bày tỏ.

Mỗi nơi một kiểu vì quy định mơ hồ

Đồng tình với nhận định kẽ hở lớn nhất hiện nay khi thực hiện Quyết định 33 là yêu cầu về hạ tầng nhưng đại diện các quận/huyện cho hay Quyết định 33 quy định quá mơ hồ, chung chung. Theo đó Quyết định 33 chỉ nói một câu: “Khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông thì phải đảm bảo yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, kết nối với khu vực”.

Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, ông Nguyễn Gia Thái Bình, cho rằng Quyết định 33 chỉ nhắc tới yêu cầu hạ tầng kỹ thuật mà không nói đến hạ tầng xã hội như công viên, mảng xanh… Do đó nếu quận/huyện yêu cầu sẽ bị người dân phản ứng cho rằng làm khó. Về việc hình thành đường giao thông cũng không nói rõ nên hầu hết quận/huyện tận dụng Quyết định 88 của TP quy định về hẻm giới, lộ giới. Trong khi đó hạ tầng kỹ thuật còn bao gồm cả điện, nước nhưng chưa được hướng dẫn thống nhất thực hiện ra sao.

Đại diện quận 9 cho hay hạ tầng tại quận chưa được đầu tư nhiều, nhiều con đường mới có điện, chưa có hệ thống thoát nước nên yêu cầu kết nối với hạ tầng chung thì kết nối vào đâu? Trái lại, UBND huyện Hóc Môn cho biết tại huyện này vẫn yêu cầu người dân phải lập tổng mặt bằng khi xin tách thửa dù Quyết định 33 không yêu cầu. “Còn yêu cầu về đường giao thông, tôi không nghĩ áp dụng Quyết định 88 vì đây là quy định cho đường hiện hữu, không phải mới hình thành. Do đó phải yêu cầu chủ đầu tư lập phương án kỹ thuật” - đại diện huyện Hóc Môn cho biết.

Phó Giám đốc Sở Tư pháp, bà Phan Thị Bình Thuận, cho hay Sở ghi nhận ý kiến các quận/huyện, sở/ngành để tổng hợp và báo cáo TP. Được biết hiện nay Sở TN&MT đang có dự thảo hướng dẫn thực hiện Quyết định 33 đang lấy ý kiến các quận/huyện, sở, ngành.

Không lường hết những tình huống trên thực tế

Đại diện Sở TN&MT TP.HCM nhận xét: “Các nơi thực hiện khác nhau. Có nơi không yêu cầu lập tổng mặt bằng, nơi chỉ cần có đường giao thông, nơi yêu cầu phải lập phương án kỹ thuật. Các quận/huyện chưa nắm sát tinh thần, nội dung Quyết định 33” - vị này bày tỏ.

Trước ý kiến này, Phó Chủ tịch UBND quận 7 Đào Gia Vượng cho rằng Quyết định 33 chưa rõ, chưa hướng dẫn kỹ nên mới có nhiều cách thực hiện không thống nhất. “Tôi cho rằng quyết định này không lường hết những tình huống trên thực tế, do đó cần có hướng dẫn để rõ hơn” - ông kiến nghị.

Đồng tình với ý kiến này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM - ông Nguyễn Thanh Toàn cho rằng văn bản dẫn đến cách hiểu khác nhau nên Sở TN&MT cần xem lại chất lượng văn bản và có hướng dẫn rõ ràng, thống nhất, phải phối hợp nhiều ngành, nhiều quy định pháp luật để có một văn bản chất lượng, khả thi.