Tắc... đủ thứ

Thực tế từ khi khởi động chương trình NOXH tới nay, tại TP HCM đã có một vài DN tham gia nhưng khó có DN nào nào xây dựng được NOXH cho thuê hàng năm vì tính ra “tắc” đủ thứ.

Điều đó được chứng minh bằng ví dụ sau: Một DN có ý định đầu tư 200 căn hộ cho thuê, với diện tích bình quân là 50 m2, ở một đia điểm quận, huyện ngoại thành TP với chi phí đầu tư là 100 tỉ đồng. Như vậy, chúng ta có 10.000m2 sàn chung cư. Với kỹ thuật xây dựng mới, hợp lý hóa vấn đề thiết kế chúng ta có thể tạo ra những căn hộ chung cư với giá thành 10 triệu đồng/m2. Trong đó, chi phí về đất chiếm 10%, chi phí xây dựng chiếm 80% (tương đương 8 triệu đồng/m2). Ngoài ra, còn có chi phí vốn vay 10% (nếu DN vay được nguồn vốn lãi suất 10%). Tuy nhiên, hiện nay chưa có DN nào vay được 10%, hầu hết phải vay với mức lãi suất trên 12%. Sau khi có được căn hộ DN tiến hành cho thuê, DN quan tâm nhất tới yếu tố cấu thành giá cho thuê vì nó phụ thuộc vào lãi vay phải trả hàng năm. Với tổng vốn đầu tư 100 tỉ đồng thì 1 năm DN phải trả ít nhất khoảng 10% tương đương với 1 năm cho thuê phải thu được 10 tỉ để trả lãi vay. Như vậy, chi phí lãi vay đã chiếm 68,8% giá cho thuê. Đây là chi phí cực kỳ lớn mà DN nào cũng phải đắn đo.

Đồng thời, chi phí hao mòn chung cư là 3 tỉ 330 triệu đồng, chiếm 22,9% trong cơ cấu giá thuê; Chi phí bảo trì chung cư chiếm khoảng 0,4%/năm tương đương 4.000 triệu/năm chiếm 2,76 giá cho thuê; Chi phí quản lý hàng năm của Cty chiếm 0,3%/năm (300 triệu) chiếm 2,06% giá thuê. Lợi nhuận hàng năm của Cty khoảng 0,5% tương đương 500 triệu/năm. Do đó, sau 1 năm tổng doanh thu cho thuê sẽ là 14 tỉ 533 triệu đồng. Tức giá cho thuê một căn hộ 50m2 sẽ là 6 triệu đồng (đơn giá bình quân 1 m2 căn hộ cho thuê là 124.000 đồng).

Từ bài toán này cho thấy, đối với khâu đầu tư xây dựng chi phí về xây dựng chiếm tỉ trọng lớn nhất 80%, chi phí lãi vay để đầu tư tính ra không quá lớn chỉ khoảng 10%. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn đầu tư sâu và cho thuê thì lúc này câu chuyện lãi vay mới đáng bàn. Theo đó, DN cho thuê hàng năm, cứ tới cuối năm phải trả lãi ngân hàng 10%. Đây là khó khăn lớn nhất dẫn tới hiện nay chưa thu hút DN tham gia xây NOXH cho thuê hàng năm, bởi đơn giản không có ngân hàng nào cho DN vay dài hạn 20-30 năm, nhiều chỉ từ 10 năm đổ lại. Từ đó, chắc chắn sẽ không có nhà đầu tư nào dám đi vay ngân hàng để xây nhà cho thuê hàng năm.

Để vấn đề NOXH có những chuyển biến, nhà nước cần có chính sách can thiệp để ngân hàng kéo giảm 1% lãi suất cho vay đồng nghĩa với giá cho thuê sẽ giảm xuống 7%. Tôi đồng tình với quan điểm của một DN BĐS rằng nhà nước nên giảm chi phí vốn vay cho DN bằng cách đưa vấn đề vay vốn NOXH tham gia vào chương trình kích cầu của TP.