Sóng ngầm M&A các dự án bất động sản

Thị trường địa ốc phía Nam thời gian qua tiếp tục chứng kiến làn sóng mới về các thương vụ mua bán (M&A) dự án bất động sản. Các doanh nghiệp đang có lợi thế về tài chính không ngừng mở rộng quy mô “thâu tóm” các dự án của đối tác để gia tăng quỹ đất.

Lộ diện thêm những thương vụ M&A

Thời gian gần đây, cổ phiếu QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai liên tục tăng từ mức dưới 4.000 đồng/cổ phiếu, tăng lên tới 14.200 đồng/cổ phiếu vào cuối tuần qua (ngày 12/5).

Một trong những nguyên nhân khiến cổ phiếu QCG tăng phi mã xuất phát từ câu chuyện được đề cập trong Báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của doanh nghiệp này về việc đã nhận 50 triệu USD tiền đặt cọc để chuyển nhượng 100% quyền sở hữu tại dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM cho Công ty cổ phần Đầu tư Sunny Island. Khoản nhận đặt cọc này đã giúp cho QCG tất toán khoản được khoản nợ trị giá 1.352 tỷ đồng cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV.

Phước Kiển là dự án khu dân cư có quy mô lớn, với khoảng 93 ha, được bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG cho biết, đã đặt nhiều tâm huyết, kỳ vọng và đã đổ khá nhiều vốn vào đây. Tuy nhiên, dù đã thực hiện khá lâu, nhưng đến thời điểm hiện nay, dự án này vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất và chưa hoàn tất việc đền bù giải tỏa. Do đó, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, nên chưa rõ các đối tác này thực hiện theo hình thức nào.

Trong khi đó, đối tác nhận chuyển nhượng dự án và đã chuyển khoản tiền 50 triệu USD cho QCG là Sunny Island là cái tên còn khá mới mẻ trên thị trường. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, công ty này vừa mới thành lập ngày 16/2/2017, có vốn điều lệ 250 tỷ đồng, trụ sở chính tại tòa nhà văn phòng Vạn Thịnh Phát, số 8 Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM.

Tuy nhiên, theo thông tin dư luận, phía sau Sunny Island là một đại gia nổi đình đám trên thị trường bất động sản và nổi tiếng với hàng loạt thương vụ thâu tóm quy đất thời gian gần đây.

Không chỉ với dự án Phước Kiển, thời gian qua, QCG cũng đã chuyển nhượng một số dự án khác, như chuyển nhượng dự án tại số 39 Bến Vân Đồn, quận 4, TP. HCM cho Tập đoàn Novaland. Dự án này hiện đã được Novaland phát triển thành dự án với tên gọi The Tresor.

Gần đây, trên thị trường địa ốc TP.HCM cũng đang râm ran thông tin dự án River City tại quận 7 do Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư chuyển nhượng cho cho Vạn Thịnh Phát - tập đoàn cũng đang đầu tư dự án Saigon Peninsula (6 tỷ USD), nằm ngay sát bên cạnh River City.

Dù phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông thường niên vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết, không có chuyện bán dự án trên cho vạn Thịnh Phát. Tuy nhiên, được biết, thời gian gần đây, Phát Đạt đã tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ và đền bù 20% cho khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà tại dự án River City, đồng thời các thông tin về việc chào bán căn hộ của dự án này, cũng như các sàn giao dịch bán căn hộ dự án này đã đóng lại.

River City là dự án có tổng vốn đầu tư 500 triệu USD, ra đời nhờ sự bắt tay của Phát Đạt, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản).

Cũng liên quan đến Phát Đạt, gần đây, doanh nghiệp này đã chuyển nhượng một dự án tại Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa) cho Tập đoàn Hưng Thịnh. Không tiết lộ giá trị của thương vụ, song sau khi thâu tóm, Hưng Thịnh đang đẩy mạnh việc phát triển dự án này với tên gọi Cam Ranh Mystery Villas, có tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng.

Trước đó, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã thực hiện thành công khá nhiều thương vụ “thâu tóm” các dự án khác, trong đó gần đây nhất là hai dự án bất động sản tại quận Bình Tân, TP.HCM của Công ty Phát triển nhà Bình Chánh (BCCI).

Một doanh nghiệp đang mở rộng quy mô thu gom quỹ đất đáng chú ý gần đây nữa là Công ty cổ phần Đầu tư căn nhà Mơ Ước (DRH). Từ đầu năm 2016 đến nay, DRH liên tục công bố thông tin mua lại hàng loạt dự án bất động sản, như dự án Khu căn hộ phức hợp 177 Huỳnh Tấn Phát, Khu căn hộ cao tầng 277 Bên Bình Đông và dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc An, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mới đây nhất, DRH đã chi hàng trăm tỷ đồng mua 2 dự án bất động sản là dự án Terracotta Hill và Metro Valley. Trong đó, dự án Terracotta Hill có diện tích hơn 26.745 m2, với khoảng 140 căn nhà liền kề, diện tích trung bình 105 m2/căn và 4 biệt thự có diện tích sàn xây dựng trung bình 210 m2. Tổng mức đầu tư 195,6 tỷ đồng. Còn dự án nhà thấp tầng Metro Valley tại quận 9, TP.HCM có diện tích 3,47 ha, với tổng mức đầu tư dự kiến là 640 tỷ đồng. DRH đầu tư thông qua việc mua 99% cổ phần Công ty Đông Sài Gòn.

Ngoài những doanh nghiệp kể trên, những doanh nghiệp săn quỹ đất đáng chú ý tại phía Nam hiện nay phải kể đến như Novaland, Đất Xanh, Thủ Đức House…với hàng loạt thương vụ mới.

Xu hướng đi tắt, đón đầu

Theo phân tích của giới chuyên môn, TP.HCM với dân số khoảng 13 triệu dân, về cơ bản thị trường sẽ còn nhiều tiềm năng để phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh “đất chật, người đông”, quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng thu hẹp, do vậy, doanh nghiệp nào nắm giữ được càng nhiều quỹ đất, sẽ càng có nhiều cơ hội để phát triển. Và câu chuyện M&A dự án bất động sản đang trở thành xu hướng lựa chọn của các doanh nghiệp địa ốc trong chiến lược phát triển nhanh các dự án.

Theo ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, để thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, giúp cho doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. “Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn 1 năm, trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt, nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay”, ông Khoa nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, việc M&A các dự án “trùm mền” không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà trên thực tế, câu chuyện này còn mang lại sự "win - win" cho các bên, cũng như thị trường.

“Mua bán dự án diễn ra càng mạnh mẽ sẽ càng góp phần tạo sự phát triển ổn định cho thị trường bất động sản và kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, hoạt động mua bán dự án hiện nay có thể được hiểu là sự điều chuyển các dự án từ những doanh nghiệp không có nhu cầu hoặc thiếu tính chuyên nghiệp, sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp, mạnh về tài chính để triển khai, tránh tình trạng dự án bị đắp chiếu, hàng tồn kho gia tăng”, ông Trung nói và cho biết, tính đến thời điểm hiện nay, Hưng Thịnh đã và đang phát triển khoảng 30 dự án bất động sản, trong đó phần lớn dự án xuất phát từ các thương vụ M&A.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hoạt động M&A dự án tại TP.HCM thời gian qua diễn ra khá mạnh và vẫn còn nhiều tiềm năng, bởi hiện nay vẫn còn đến hàng trăm dự án còn đang dang dở, chờ được "giải cứu".

Theo ông Châu, trong giai đoạn 2009 - 2013, chỉ tính riêng tại TP.HCM đã có hơn 14.000 căn hộ tồn kho, hàng trăm dự án “đắp chiếu”, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đã phải tìm cách chuyển nhượng dự án để cân bằng tài chính.

“Nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, thì sẽ không có những khu đô thị đẹp, dự án hiện đại được mọc lên một cách bài bản”, ông Châu nói và cho rằng, chính sự chuyển giao dự án từ những doanh nghiệp yếu năng lực sang doanh nghiệp chuyên nghiệp thời gian qua đã làm tăng tính thanh khoản thị trường, làm giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin của người tiêu dùng.