Sổ đỏ cho hộ gia đình: làm phức tạp thêm để làm gì?

Sổ đỏ cho hộ gia đình kể từ ngày 5-12 được sửa đổi theo Thông tư 33/2017 sẽ yêu cầu ghi hết các thông tin cá nhân của chủ hộ và các thành viên khác trong gia đình có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản cùng với chủ hộ vào cùng một sổ. Quy định này, theo cơ quan quản lý nhà nước, nhằm "giúp khắc phục những tranh chấp về quyền sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch nhà đất" nhưng đang gây ra những lo ngại về sự thiếu rõ ràng của thông tư hướng dẫn.

Nguyên nhân gây ra sự xôn xao trong dư luận hơn một tuần qua là Thông tư 33/2017 (quy định chi tiết nghị định số 01/2017 sửa đổi, bổ sung chi tiết thi hành Luật đất đai và một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai) có sửa đổi, quy định: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi trong sổ đỏ là hộ gia đình gồm ông hoặc bà và sau đó ghi tên, năm sinh, số giấy tờ thân nhân của chủ hộ gia đình , địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Dòng tiếp theo trong sổ ghi những người đồng sở hữu đất/tài sản gắn liền đất cũng với những thông tin như trên.

Không có quy định về việc những người như thế nào được xem là đồng sở hữu tài sản. Mà chỉ quy định: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất đai/tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất…thì nộp đơn đăng ký biến động, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, một trong các giấy tờ (văn bản công nhận của cơ quan nhà nước đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên) hoặc văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được UBND cấp xã xác nhận đối với trường  hợp thay đổi người đại diện của thành viên khác trong hộ.

Như vậy, việc người dân hiểu là từ ngày 5-12, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) phải có tên những người trong hộ khẩu hay nếu thực hiện việc chuyển nhượng phải có những người trong hộ khẩu đồng thuận bằng văn bản là điều dễ hiểu. Bởi không thể bắt người dân hiểu theo cách mà cơ quan quản lý đề ra song không cụ thể hóa bằng quy định rõ ràng.

Bên cạnh đó, thông tư hướng dẫn, loại văn bản nhằm giải thích và hướng dẫn thực thi quy định của pháp luật, lại chưa xác định cấp thi hành (văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan địa chính cấp phường xã) nên mỗi nơi hướng dẫn các thủ tục đi kèm một kiểu là điều dễ xảy ra.rong sổ đỏ cấp cho hộ gia đình. Vì thế, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ phát sinh tranh chấp.

Trên thực tế, quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình được đặt ra nhằm để giải quyết những tồn tại của quá trình cấp sổ đỏ trước đây. Như lời giải thích của ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) với báo giới hôm 27-11 là quy định này nhằm điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho các hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trước đây hoặc đất được đền bù, giải tỏa và chỉ thay đổi trong trường hợp hộ gia đình đi đăng ký biến động.

Số lượng sổ đỏ cấp mới dành cho hộ gia đình không nhiều vì đến nay tỷ lệ cấp sổ đỏ chung cho cả nước là 96,3% diện tích cần cấp sổ đỏ. Đối với đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 91%, đất lâm nghiệp đã cấp 92% diên tích cần cấp. Đất ở nông thôn đã cấp được 97%, đất chuyên dùng cấp được 85,5%.

Nếu chỉ còn hơn 3% số giấy chứng nhận cần cấp mới thì việc đề ra quy định cũng là không thừa. Song với cách hướng dẫn như trên và gây ra những hiểu lầm, rắc rối trong quá trình thực thi thì người dân cũng bị ảnh hưởng lớn. Nhất là trong điều kiện cứ đi đăng ký biến động, chuyển nhượng... thì phải nộp hồ sơ làm lại sổ đỏ theo cách mới cũng là phát sinh rất nhiều phức tạp.

Ông Phấn nói với TBKTSG Online rằng bộ tài nguyên không có số liệu thống kê rằng giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình tỷ lệ ra sao trong tổng số giấy chứng nhận đã cấp. “Song con số này là lớn vì chủ yếu giấy chứng nhận của hộ gia đình cấp cho đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp”. Nếu tỷ lệ này lớn, nghĩa là sẽ ảnh hưởng rộng đến đối tượng chịu tác động. Thế nhưng trước khi ban hành văn bản, bộ lại không có sự thống kê đối tượng chịu tác động, mức độ chịu tác động thì điều này là không đúng quy định trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Đặc biệt đối tượng chịu tác động là người có quyền sử dụng đất, một đề tài "nhạy cảm" và là nguyên nhân gây ra nhiều cuộc tranh chấp ở Việt Nam.

TBKTSG Online đã làm một cuộc ghi nhận tại một số phường xã ở Hà Nội chịu trách nhiệm thực hiện quy định này. Đa số ý kiến của các vị lãnh đạo phường xã này cho rằng, họ cũng chưa rõ và đầy đủ về những quy định mới để giải thích cho người dân, Trong khi thời hạn thự thi từ ngày 5-12 đang tới gần. “Chúng tôi sẽ làm văn bản hỏi cấp sở, hoặc sở hỏi bộ hướng dẫn trong các trường hợp quy định không rõ ràng rồi áp dụng cho người dân”, một lãnh đạo phường ở Hà Nội nói.

Trong thực tế, đã có quá nhiều trường hợp lúc áp dụng quy định theo cách này, lúc áp dụng kiểu kia, nơi áp thế này, nơi dùng cách khác. Và việc ban hành quy định theo cách không rõ, phải giải thích thêm, dễ gây hiểu lầm như quy định về sổ đỏ cho hộ gia đình tại Thông tư 33 cần phải được bãi bỏ và rút kinh nghiệm kịp thời.

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ 5-12 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung một số nghị định và các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, Thông tư 33 sửa đổi điểm c khoản 1 điều 2 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau: "Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình... dòng tiếp theo ghi “cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trước đó, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "hộ ông" hoặc "hộ bà", sau đó ghi tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.