Rủi ro mua nhà, đất bằng giấy tay

Nhà, đất là tài sản có giá trị lớn, theo quy định của Nhà nước khi giao dịch, chuyển nhượng phải được thực hiện bởi các cơ quan chức năng nhằm đảm bảo tính pháp lý, hạn chế rủi ro. Tuy nhiên vì một số lý do, không ít người chấp nhận mua bán bằng giấy tay dẫn đến nhiều trường hợp “tiền mất tật mang”.

Mua … vịt trời

Năm 2002, anh Lai mua một miếng đất 40m2 giá 100 triệu đồng tại ấp 4 xã Vĩnh Lộc A (Bình Chánh). Do chưa có nhu cầu xây dựng, hơn nữa khu đất này lúc mua toàn là ruộng lúa nên vài ba tháng anh từ Tân Bình chạy lên thăm đất một lần. Sau này vì lý do bận việc nên việc thăm đất cũng thưa hẳn. Mới đây ghé lại khu đất này anh mới tá hỏa khi toàn bộ khu vực này thay đổi quá nhiều, nhà cửa mọc lên san sát, khu đất của anh cũng biến dạng không nhận ra.

Tìm hiểu kỹ, toàn bộ khu đất đã bị người khác xây nhà chồng lấn lên. Lục giấy tờ mua bán năm nào chỉ có những bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất-mục đích sử dụng là đất lúa; tìm đến chủ cũ họ cũng chuyển đi đâu không rõ. Vụ việc được khiếu nại lên cơ quan chức năng nhưng do không có cơ sở để giải quyết nên bị treo lơ lửng nhiều năm nay. Anh Lai cho biết do không đủ tiền mua đất có giấy tờ, lại tin tưởng chủ cũ ở gần đó,  ai ngờ họ bán nhà đi mất, giờ chẳng biết nhờ ai làm chứng việc mua bán.

Năm 2005 và 2006, bà H. (ngụ quận Gò Vấp, TPHCM) nhận chuyển nhượng của bà A. (ngụ quận Bình Thạnh) 2 lô đất tái định cư tại khu tái định cư Bình Hòa (phường 13, quận Bình Thạnh) với giá 810 triệu đồng do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Thuận làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, bà A. phải bàn giao 2 lô đất cho bà H. khi chủ đầu tư giao nền đất.

Tuy nhiên, bà A. đã làm giả tờ biên bản giao nhận nền nhà của chủ đầu tư cùng một số giấy tờ khác để đề nghị UBND quận Bình Thạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và đã được UBND quận Bình Thạnh cấp cho ông N. (chồng bà A). Biết được sự việc, bà H. gửi đơn tố cáo đến chủ đầu tư, Công an quận Bình Thạnh, Công an TPHCM. Nhận định đây là quan hệ giao dịch dân sự, không có sự việc phạm tội, Công an TPHCM không thụ lý đơn và hướng dẫn bà H. kiện ra tòa.

Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận cũng cho rằng đây là quan hệ dân sự, thực hiện bên ngoài công ty, không liên quan đến công ty nên hướng dẫn bà H. kiện ra tòa hoặc gửi đơn tố cáo đến các cơ quan có thẩm quyền.

Tại các quận, huyện ngoại thành hay các dự án tái định cư, do tình trạng giấy tờ chưa rõ ràng (chưa được cấp GCNQSDĐ) nên hiện tượng mua bán giấy tay nhà, đất diễn ra khá phổ biến. Việc mua bán chỉ là “hợp đồng tay” do 2 bên tự thỏa thuận, đôi khi có người thứ ba làm chứng.

Thời gian gần đây, một số người có “tiến bộ” hơn khi mua bán nhà đất chưa có giấy tờ bằng hình thức lập “vi bằng” tại các phòng công chứng. Tuy nhiên theo quy định hiện hành, tất cả các hình thức giao dịch nói trên đều không hợp pháp. Việc mua bán giấy tay tiền đã trao nhưng những giấy tờ chính (bản gốc) đều do người khác nắm giữ do đó tiềm ẩn nhiểu rủi ro cho người mua.

Phải thực hiện theo quy định

Theo luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TPHCM, về nguyên tắc khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà, sử dụng đất, hợp đồng giữa các bên phải được công chứng, chứng thực của cơ quan công chứng hoặc UBND phường, xã nơi có BĐS tọa lạc. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như: đóng lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…

Khi đó mới đủ điều kiện để văn phòng đăng ký đất cho đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất cho người mua, người nhận chuyển nhượng.Trên thực tế có một số trường hợp BĐS chưa đủ giấy tờ xác định chủ quyền theo quy định, các bên vẫn có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhưng phải tuân theo một số cách thức nhất định.

Việc này chỉ có thể thông qua các đơn vị có chuyên môn (văn phòng luật sư hoặc chủ đầu tư nếu BĐS thuộc dự án). Đặc biệt, trước khi giao dịch chuyển nhượng BĐS, người mua, nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu kỹ đối tượng giao dịch có trên thực tế hay không; xem xét chủ quyền qua các giấy tờ hiện có; thẩm tra thông tin về chủ quyền tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có BĐS tọa lạc hoặc tại chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, do không tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành cũng như các giấy tờ liên quan, kể cả gốc gác người bán mà nhiều người mua phải chạy theo người bán rất khổ sở. Ông Bình, một khách hàng mua lại suất định cư của một khách hàng tại khu dân cư Vĩnh Lộc A, cho biết mỗi khi có việc cần ký giấy tờ ông phải lặn lội tìm đến nhà ông khách hàng kia  nhờ ký hộ và vị khách kia cũng không quên xin vài triệu đồng trước khi đặt bút ký.

Tuy nhiên, ông Bình vẫn còn may mắn, nhiều khách hàng mua suất tái định cư tại khu 66ha (quận 12) chưa biết phải như thế nào khi nhiều chủ chính thức đã bán nhà đi mất, có trường hợp định cư ở nước ngoài. Đại diện Ban quản lý dự án 66ha cho biết hầu hết các trường hợp trên phải chờ hướng dẫn của các cơ quan chức năng vì các quy định hiện hành không được cấp giấy chủ quyền cho họ, mặc dù ai cũng biết họ là những người mua thật và đã làm nhà ở đó từ nhiều năm nay.