Rối chuyện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trên thực tế, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền trả tiền mua căn hộ.

Trong báo cáo gửi đến Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013, Nhóm Công tác các ngân hàng (BWG) cho rằng, đăng ký, xử lý tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp là căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là một phần quan trọng trong hoạt động của ngành ngân hàng. Một lượng lớn tài sản được thế chấp tại ngân hàng trong các giao dịch tín dụng là căn hộ/nhà ở với quyền sở hữu thành lập sau.

Việc soạn thảo những quy định này thuộc chủ trì của Bộ Tư pháp, với sự tham gia của các Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, NHNN cũng như Tòa án Nhân dân Tối cao. Báo cáo BWG đề xuất tập trung vào những quy định trên nhằm xử lý những nội dung chính yếu sau:

Xác định trình tự quyền ưu tiên, xử lý tài sản thế chấp là một dự án tổng thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, cũng như tài sản thế chấp là căn hộ/nhà ở cụ thể do cá nhân mua. Trên thực tế, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, sau khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc công trình trên, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trong trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp. Quy định cần làm rõ trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn.

Bên cạnh đó, BWG kiến nghị cần có biện pháp bảo đảm để cá nhân mua nhà, sau khi thế chấp quyền sở hữu họp đồng mua căn hộ cho một bên cho vay, không được thế chấp cùng một tài sản cho bên cho vay khác;

Cùng với đó, cần bảo đảm quyền lợi của ngân hàng và quyền ưu tiên đối với tài sản thế chấp vẫn được duy trì sau khi căn hộ/nhà ở thế chấp đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trên thực tế, gánh nặng giấy tờ, thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho căn hộ sau khi được hình thành sẽ ảnh hưởng đến quyền của ngân hàng đã được thiết lập trong giao dịch thế chấp.

Bảo đảm để thủ tục, điều kiện thanh lý/xử lý tài sản thế chấp được đơn giản hóa, có lợi cho bên cho vay để ngân hàng được chủ động hơn trong thanh lý, xử lý tài sản thế chấp trên thị trường.

Cũng theo BWG, cần có những quy định thấu đáo, bảo vệ quyền lợi của bên cho vay trong lĩnh vực này thì sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng xử lý nợ xấu, nâng cao hiệu quả hoạt động. "Chúng tôi sẽ đóng góp ý kiến chi tiết về những quy định trên khi các cơ quan liên quan gửi dự thảo quy định lấy ý kiến", báo cáo của BWG cho biết.

BWG cũng cho biết thêm: "Trong cuộc họp gần đây với NHNN, chúng tôi hiểu rằng có nhiều tiến triển liên quan đến việc ban hành Thông tư liên tịch giữa các Bộ có liên quan và NHNN nhằm giải quyết những vấn đề này và mong muốn tiếp tục nhận được sự hỗ trợ của NHNN về vấn đề này".