Quỹ ngoại đổ hàng tỉ USD vào bất động sản

Bên cạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các quỹ nước ngoài cũng đang mạnh tay đổ hàng tỉ USD vào thị trường bất động sản VN.

Thị trường bất động sản (BĐS) hồi phục từ 2 năm trở lại đây cùng chính sách mở cửa dành cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà, đã thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ. Tính đến 15.9.2015 thị trường BĐS tiếp tục dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 1,43 tỉ USD, chiếm 60,5% vốn cấp mới.

Từ dự án tới cổ phiếu bất động sản

Từ đầu năm đến nay, các tập đoàn ngoại đã thâu tóm nhiều tài sản có giá trị lớn, như Lotte (Hàn Quốc) đã thay thế Posco mua lại 70% vốn của tòa nhà Diamond Plaza, trước đó năm 2013 đã thâu tóm khách sạn Legend (TP.HCM); Gaw Capital Parkner đã mua lại danh mục đầu tư gồm 4 dự án BĐS của Indochina Land và công bố đầu tư 50% trong tổng vốn đầu tư dự kiến 1,2 tỉ USD của dự án Empire City tại Thủ Thiêm (Q.2) cùng 2 đối tác trong nước. Cuối tháng 3, đã có hai nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad mua lại toàn bộ dự án Flora Anh Đào của Nam Long với tổng chi phí phát triển dự án khoảng 500 tỉ đồng.

Đồng thời, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài (vốn FII) cũng đầu tư hàng triệu USD vào BĐS thông qua các doanh nghiệp tư nhân và niêm yết. Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy (NBB) cho biết vừa phát hành thành công đợt trái phiếu chuyển đổi trong tháng 9, thu về 210 tỉ đồng. Trong 4 nhà đầu tư, có 3 quỹ đầu tư nước ngoài gồm Beira Limited của Duxton Asset Management, Amersham Industries Limited và Vietnam Debt Fund của Dragon Capital đã mua tổng cộng 75% khối lượng trái phiếu. Trước đó, Quỹ đầu tư Creed Group từ Nhật Bản đã mua thực tế 3,48 triệu trái phiếu doanh nghiệp trên tổng số dự kiến phát hành 6 triệu đơn vị (tương đương 600 tỉ đồng), đầu tư vào dự án City Gate Towers của NBB, đồng thời Creed sẽ còn tham gia phát triển 2 dự án khác của NBB là NBB Garden II và NBB Garden III, với tỷ lệ góp vốn 50%, trị giá hơn 26 triệu USD. Vào đầu tháng 10, quỹ đến từ Nhật Bản này cũng cam kết bỏ 200 triệu USD vào Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS An Gia (An Gia Investment), đơn vị phát triển dự án Khu căn hộ biệt lập bờ sông Q.7 Angia Skylines.

Trước đó, Warburg Pincus đổ thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail hồi tháng 6, tiếp theo khoản đầu tư 200 triệu USD vào năm 2013. Trong tháng 6, Quỹ VOF của VinaCapital cũng đã mua 15 triệu USD trong số 47 triệu USD cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi Novaland phát hành cho các đối tác chiến lược.

Thanh khoản tăng mạnh

Người vô kẻ ra đang tấp nập khiến thanh khoản trên thị trường BĐS tăng mạnh.

Quỹ BĐS VinaLand thuộc VinaCapital đặt mục tiêu thoái hết vốn, hiện thực hóa khoản lợi nhuận 275 triệu USD hoàn tất trong nửa đầu năm 2016, trong đó trả lại cho nhà đầu tư khoảng 115 triệu USD.

Trong khi đó, Tập đoàn Chow Tai Fook (Hồng Kông) vừa mua lại 77,45% cổ phần Công ty quản lý dự án Nam Hội An thay thế cho VinaLand, quỹ đầu tư do VinaCapital quản lý. Đây là dự án quy mô 4 tỉ USD từ 8 năm trước VinaCapital và Tập đoàn Genting (Malaysia) hợp tác phát triển một tiểu đô thị phức hợp bao gồm khu dân cư, khu thương mại, nghỉ dưỡng và trò chơi có thưởng. Tuy nhiên, dự án rơi vào cầm chừng khi năm 2012 đối tác đầu tư thoái vốn do ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế thế giới. Ba năm qua, VinaCapital phải tìm đối tác khác, cho đến khi gặp Chow Tai Fook, chủ sở hữu khách sạn New World và Renaissance Riverside tại VN. Ông David Blackhall, Giám đốc điều hành mảng BĐS VinaCapital cho biết, công ty đang chọn lựa nhà thầu bắt đầu giai đoạn 1 của dự án, dự kiến vào năm 2016 với tổng vốn đầu tư hơn 500 triệu USD.

BĐS đã thu hút một lượng lớn tín dụng trong 9 tháng đầu năm. Tính đến 20.9, tín dụng toàn hệ thống tăng 10,8% (cùng kỳ chỉ tăng 6,6%), đáng chú ý nhất là tín dụng BĐS đang tăng trưởng cao hơn con số trung bình toàn ngành với mức tăng 13%. Theo giám đốc nghiên cứu của một quỹ đầu tư nước ngoài, số lượng người mua nhà trong 9 tháng đầu năm 2015 đã tăng gấp đôi năm 2014, trong khi năm 2014 đã tăng gấp 3 lần so với năm 2013. Dù giá chưa tăng nhiều, nhưng cung cầu đã gặp nhau khiến thanh khoản thị trường tăng cao. Theo ông, dòng tiền ngoại đổ vào BĐS từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc và Hồng Kông chiếm phần lớn. Việc các quỹ đổ vốn cũng chỉ giới hạn trong các doanh nghiệp BĐS đầu ngành, có các dự án tốt và hiệu quả cao.

Tuy nhiên, ngoài tính hấp dẫn và tiềm năng của BĐS, các quỹ còn được hưởng một mức lãi suất cao từ những khoản đầu tư này. Thí dụ, đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi lần thứ 5 của NBB đối với Creed, lãi suất đã lên đến 10%/năm, được thanh toán 6 tháng một lần.