Quy định diện tích căn hộ đang thiếu… “đồng bộ”

 Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc không đồng tình cho doanh nghiệp và TP.HCM xây dựng căn hộ diện tích 25 m2, bởi nếu phát triển loại căn hộ nhỏ này sẽ phá vỡ quy hoạch, giảm chất lượng sống của người dân.

Quy định “bật” quy định

Năm 2016, Bộ Xây dựng từng ra quy định về việc chỉ cho phép hộ dân xây dựng căn hộ khoảng 10 m2 để cho thuê hoặc bán và doanh nghiệp được xây dựng căn hộ trên 25 m2 để bán, theo đề án cụ thể.

Từ quy định này, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành phát triển loại căn hộ diện tích nhỏ và mới đây, các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đưa ra phương án phát triển căn hộ diện tích nhỏ này theo khuyến khích phát triển căn hộ giá rẻ của lãnh đạo UBND TP.HCM.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú, trước đây, theo Điều 40 Luật Nhà ở 2005 (đã hết hiệu lực), nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn đối với căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2.

Năm 2013, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 212/QĐ-BXD về hủy bỏ 169 tiêu chuẩn ngành xây dựng. Tiêu chuẩn TCXDVN 323/2004 có các quy định không phù hợp với đối tượng tiêu chuẩn theo Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật, nên đã bị hủy bỏ, vì vậy việc áp dụng tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 để tính toán các chỉ tiêu về nhà ở là không phù hợp.

Đến năm 2015, theo QCVN 04-1:2015/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng được ban hành kèm Thông tư 05/2015/TT-BXD, thì căn hộ được xác định là không gian độc lập, phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 20 m2.

Diện tích sử dụng là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy từ mặt ngoài lớp trát của tường, cột. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ một phòng ngủ không được nhỏ hơn 10 m2; trong căn hộ nhiều phòng ngủ thì phải có một phòng ngủ không nhỏ hơn 10 m2, các phòng ngủ khác không nhỏ hơn 6 m2, phòng ngủ phải được thông gió.

“Như vậy, đến QCVN 04-1:2015/BXD đối với căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại, thì diện tích tối thiểu phải từ 20 m2 và không còn bị ràng buộc bởi cơ cấu về các loại căn hộ như quy định trước đây”, ông Tuấn nói.

Còn đại diện HoREA thì cho rằng, theo Điều 7 Nghị định 188/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội theo nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa không quá 70 m2, với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đến Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP lại quy định, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội là căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Thông tư 20/2016/TT-BXD, Bộ Xây dựng lại hướng dẫn, mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu: diện tiện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10 m2; căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kín có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2; đối với căn nhà (không phải căn hộ nhà chung cư), phải đáp ứng tiêu chuẩn về phòng ở quy định và phải được xây dựng khép kín, có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5 m2 cho một người.

“Nếu xem xét từ năm 2015 về Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Thông tư 05/2015/TT-BXD, có thể thấy một nghịch lý, là căn hộ dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu phải từ 20 m2, trong khi căn hộ dự án nhà ở xã hội thì phải mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn. Như vậy, hóa ra nhà ở thương mại nhỏ hơn nhà ở xã hội”, đại diện HoREA nói.

Tương tự, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, cách tính diện tích căn hộ hiện đang có vấn đề. Nếu dựa theo kết quả của Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước là 16,7 m2/người, trong đó thành thị cao gần gấp rưỡi nông thôn, tương ứng 19,2 m2/người và 15,7 m2/người.

Tuy nhiên, đối với các đô thị như TP.HCM, Hà Nội, với mức quy định diện tích ở bình quân/người để đăng ký thường trú như từ mức 16 - 20 m2 sàn/người cũng sẽ vướng với các tiêu chuẩn về căn hộ hiện nay QCVN 04-1:2015/BXD với phòng ở tối thiểu là 20 m2.

Bộ bác kiến nghị về diện tích căn hộ

Đầu tháng 4/2017, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép các doanh nghiệp tham gia đầu tư các dự án căn hộ, nhà trọ, phòng trọ cho thuê với diện tích dưới 25 m2 nhằm giải quyết tốt bài toán chỗ ở cho đại đa số những người có thu nhập thấp đang sinh sống tại TP.HCM được cải thiện đáng kể, thay vì phải sống trong các khu trọ tồi tàn và mất an ninh với quy mô hộ gia đình, cá nhân được xây dựng như hiện nay.

Tuy nhiên, trong văn bản trả lời kiến nghị của HoREA, Bộ Xây dựng cho rằng, đề xuất cho doanh nghiệp thí điểm đầu tư xây dựng căn hộ, nhà trọ, phòng trọ cho thuê với diện tích dưới 25 m2 là không phù hợp, bởi Thông tư 20/2016/TT- BXD quy định, diện tích tối thiểu phòng ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà trọ để bán, cho thuê mua là 10 m2.

Còn căn hộ/căn nhà ở xã hội phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2 là phù hợp với thực tế, vì hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu từ quỹ đất hợp pháp của mình, thường có diện tích không lớn.

Theo Bộ Xây dựng, quy định như vậy mới khuyến khích, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Còn với doanh nghiệp, muốn xây dựng nhà ở xã hội thì phải thực hiện theo dự án và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để triển khai, có diện tích đất lớn, nên việc đề xuất thí điểm cho doanh nghiệp được đầu tư phát triển dự án căn hộ, nhà trọ, phòng trọ cho thuê, có diện tích dưới 25 m2 là không phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, tháng 3/2017, công ty ông đề xuất xây dựng nhà ở giá 200 - 300 triệu đồng với một căn hộ 20 m2 và dự phòng 10 m2 (tầng lửng) cho người dân tự làm vật liệu nhẹ.

Nếu chính quyền đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, giá bán có thể kéo xuống 5 triệu đồng/m2, với diện tích 20 - 30 m2/căn, giá khoảng 100 - 150 triệu đồng như Bình Dương đã làm.

Luật sư Phượng cho rằng, với đề xuất của HoREA về nhà ở xã hội còn bị vướng Thông tư 20/2016/TT-BXD quy định căn hộ/căn nhà ở xã hội phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2, nhưng với kiến nghị của Công ty Đất Lành phù hợp với QCVN 04-1:2015/BXD, bởi nó không thuộc dự án nhà ở xã hội.

“Bộ Xây dựng cần xem xét lại những quy định cho phù hợp đề doanh nghiệp an tâm phát triển dự án, không thể để tình trạng quy định đụng quy định như hiện nay”, luật sư Phượng nói.

Theo thông tin mới nhất, cuối tuần qua, trong văn bản trả lời kiến nghị của Công ty Địa ốc Đất Lành, Bộ Xây dựng đã đồng ý cho doanh nghiệp này xây dựng căn hộ thương mại có diện tích 25 m2 đến khi có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.