Quỹ “Đất vàng” giữa trung tâm thủ đô: Doanh nghiệp địa ốc vừa mừng vừa lo!

Quỹ đất vàng này có diện tích lên đến cả trăm ha, nằm tại 4 quận trung tâm thủ đô là: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Ba Đình.

Đất nội đô ngày càng khan hiếm

Khu vực 4 quận nội thành Hà Nội gồm quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Ba Đình luôn được ví như 4 "điểm vàng" của Thủ Đô, nơi đất chật người đông, vì thế giá BĐS cũng luôn ở mức cao nhất thị trường.

Thế nhưng, tại 4 quận này không còn sót lại nhiều mảnh đất đủ lớn để phát triển dự án nhà ở. Việc phát triển các dự án nhà ở thương mại cao tầng trong những năm gần đây ở khu vực nội đô chủ yếu trên những khu đất là các cơ quan, nhà máy, xí nghiệp được di dời ra ngoại thành. Nhưng những mảnh đất này cũng rất hiếm, vì vậy mỗi năm cũng chỉ có một hoặc hai dự án mới ra đời.

Trong khi quỹ đất vàng khu vực nội đô đang cạn kiện, giữa năm 2015 TP. Hà Nội lại ban hành Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030. Theo đó, tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.

Vốn quỹ đất nội đô xây nhà cao tầng đã khan hiếm thì nay với những quyết định trên nguồn cung căn hộ cao cấp ở nội thành ngày càng khiêm tốn hơn. Theo dự báo của giới chuyên gia BĐS, với nguồn cung khan khiếm như vậy, chắc chắn chỉ khoảng vài năm tới giá nhà đất 4 quận nội thành sẽ tăng mạnh so với thời điểm hiện tại từ 10-30%.

Quỹ đất vàng hiếm hoi đang chờ nhà đầu tư

Trong khi nguồn cung khan hiếm, nhiều doanh nghiệp BĐS đang săn lùng quỹ đất nội đô thì ngày 4/4/2016, TP. Hà Nội bất ngờ ban hành quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử của thành phố. Cụ thể, Hà Nội nêu tên 17 khu chung cư cũ có diện tích trên 2 ha được phép nâng cao tầng, thậm chí có những khu chung cư được nâng tới 25 tầng.

Theo quy định, khu tập thể cũ Văn Chương có tầng cao tối đa là 18 tầng; các khu nhà chung cư cũ Giảng Võ, Ngọc Khánh, Hào Nam 21 tầng; khu Nguyễn Công Trứ được phép xây lên 25 tầng; các khu chung cư Bắc Thành Công, Nam Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Quỳnh Mai, Kim Liên, Nam Đồng, Láng Hạ, Thanh Nhàn, Phương Mai, Trung Tự được phép xây tới 24 tầng.

Với quy định quy định của Luật Thủ đô, quy hoạch chung Hà Nội, trước đây việc cải tạo chung cư cũ chỉ được xây tối đa 9 tầng, nhưng nay Hà Nội đã nâng lên tối đa 24-25 tầng. Nhiều khả năng, với quy chế này thì việc xây dựng chung cư cũ lại trở thành "miếng bánh béo bở" cho các doanh nghiệp khi nhiều dự án chung cư cũ đều có địa thế “vàng”.

Doanh nghiệp địa ốc vừa mừng vừa lo

Trao đổi với PV về 17 miếng đất vàng nội đô đang chờ các nhà đầu tư, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội cho hay, sau khi Hà Nội cho phép nâng tầng các dự án cải tạo chung cư cũ, công ty ông cũng đang trong quá trình xúc tiến xin đầu tư một dự án tại khu vực Giảng Võ.

Theo tiết lộ của vị giám đốc này, “miếng bánh” ngon nhất sẽ được nhìn đến trước tiên. Trong số 17 vị trí xây dựng Hà Nội ưu tiên tăng chiều cao 2 vị trí là chung cư cũ khu A tập thể Ngọc Khánh và G6A Thành Công (Ba Đình) với lợi thế chiếm trọn vẹn 2 mặt hồ Thành Công Án và hồ Giảng Võ đã nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của nhiều doanh nghiệp BĐS có tiềm lực.

Theo tìm hiểu được biết, nhiều doanh nghiệp BĐS đang ngấp nghé muốn xin đầu tư xây dựng tại các khu chung cu cũ đều lo ngại về công tác đền bù. Nguyên nhân quan trọng nhất được cho là khó thỏa thuận mức đền bù giữa 2 bên. Tình trạng cơi nới ở các khu chung cư cũ cũng khiến cho công tác thỏa thuận đền bù khó khăn khi nhiều hộ vẫn yêu cầu doanh nghiệp tính vào diện tích đền bù dẫn đến xung đột lợi ích.

Hơn nữa, do là ở khu đất vàng nên diện tích tầng 1 của các hộ dân đang kinh doanh tốt, vì vậy doanh nghiệp rất khó đàm phán về mức phí giải phóng mặt bằng hoặc chỗ ở cho họ sau khi xây dựng mới. Mặt khác, quy chế yêu cầu phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở và không làm gia tăng dân số cũng đang làm khó các doanh nghiệp…