Quản lý, sử dụng nhà chung cư: Bùng nhùng phân định chung, riêng

Từ tháng 1-2013, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội có hiệu lực thi hành với nhiều điều khoản về quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố; trong đó, có đề cập khái niệm sở hữu chung, riêng và việc xác định các phần sở hữu này. Tuy nhiên, trên thực tế việc phân định quyền sở hữu chung, riêng không đơn giản, nhất là đối với những tòa nhà chung cư (CC) xây dựng từ trước khi có Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Chung cư 37/67 phố Đức Giang (phường Đức Giang, quận Long Biên) do Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn (Công ty Bảo Sơn) đầu tư xây dựng từ năm 2002, đến năm 2004 thì bàn giao căn hộ cho các hộ dân sử dụng từ tầng 2 trở lên. Tầng 1 và tầng hầm vẫn do công ty quản lý, sử dụng đã tổ chức trông giữ xe và cho thuê văn phòng. Sau 10 năm, nhiều hạng mục tòa nhà đã xuống cấp gây ảnh hưởng lớn đến sinh hoạt của cư dân tại đây. Đã nhiều lần, người dân CC 37/67 Đức Giang trao đổi trực tiếp những vấn đề tồn tại với chủ đầu tư (CĐT) đồng thời có vai trò quản lý tòa nhà nhưng đều không đạt kết quả mong muốn. Bởi quan điểm của CĐT là, nhà đã bán từ năm 2004, vì không thu phí bảo trì 2% nên CĐT chỉ thực hiện trách nhiệm bảo hành trong 12 tháng. Sau 12 tháng, nếu có hư hỏng, người dân tự bỏ kinh phí để sửa chữa.

Quan điểm này làm phát sinh tranh luận về quyền sở hữu chung, riêng tại tòa nhà. Người dân cho rằng trong nhiều năm, CĐT thu tiền cho thuê diện tích tầng 1 và hạ tầng xung quanh mà không lấy thu bù chi thì cần bàn giao lại diện tích chung để người dân tự vận hành, quản lý hoặc thuê đơn vị dịch vụ khác có năng lực và trách nhiệm hơn. Phía Công ty Bảo Sơn chỉ chấp nhận bàn giao phần diện tích chung và bãi đỗ xe ở tầng trệt theo quy hoạch về thành phố nhưng không thể bàn giao tầng hầm là phần công trình của CĐT tự bỏ kinh phí đầu tư nhằm mục đích kinh doanh thu hồi vốn.

Trước yêu cầu phải phân định quyền sở hữu chung, riêng tại CC 37/67 Đức Giang, từ đầu năm 2013, văn phòng UBND TP Hà Nội đã có phiếu chuyển đến Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố yêu cầu làm rõ và trả lời việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại đây cùng với việc khai thác mặt bằng công trình tầng 1, tầng hầm. Trường hợp công trình đầu tư không đúng dự án khi xét giao đất, cần có đề xuất báo cáo Chủ tịch UBND thành phố quyết định.

Được biết, Công ty Bảo Sơn đã 2 lần trình hồ sơ thiết kế, thi công tòa nhà CC 37/67 Đức Giang lên Sở Xây dựng nhưng vẫn chưa hoàn thiện, cần bổ sung.

Tại CT4A Bắc Linh Đàm do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) là CĐT, tuy chưa phát sinh tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng nhưng đang có cách hiểu ở đây là phần diện tích tầng 1 thuộc sở hữu chung của cư dân tòa nhà, CĐT đang cho thuê (kinh doanh siêu thị) để lấy kinh phí bù vào việc cấp dịch vụ cho cư dân (?)

Chưa áp dụng văn bản hướng dẫn hiệu quả

Điều 26 của Quyết định 01/2013/QĐ-UBND của UBND thành phố ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà CC trên địa bàn TP Hà Nội có hướng dẫn cụ thể việc xác định phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà CC đối với cả trường hợp CĐT bán căn hộ CC từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và trường hợp bán căn hộ CC từ trước và sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành. Theo đó, phải tiến hành nhiều thủ tục xác định quyền sở hữu chung, riêng, từ đo đạc vị trí, ranh giới phân định đến thuê đơn vị kiểm toán để xây dựng phương án phân bổ giá thành vào phần diện tích sở hữu riêng… đòi hỏi có sự phối hợp giữa CĐT và Ban quản trị CC thông qua các hội nghị nhà CC.

Tuy nhiên, tại một số CC, do tranh chấp về phần sở hữu chung, riêng đã kéo dài và gay gắt, khó tìm được tiếng nói chung giữa CĐT và cư dân CC nên quá trình chuyển giao quyền quản lý, sở hữu phần diện tích chung chưa theo quy định hướng dẫn, như việc xác định quyền sở hữu chung, riêng tại tòa nhà F5 - Khu đô thị Yên Hòa (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy). Mặc dù Sở Xây dựng đã gửi công văn hướng dẫn giải quyết kiến nghị của nhân dân tại đây bằng việc yêu cầu CĐT và chính quyền địa phương thực hiện các quy định tại Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND, nhưng trước đó nhân lúc các đơn vị thuê mặt bằng tầng 1 tại CC F5 KĐT Yên Hòa di chuyển văn phòng đi nơi khác thì Ban quản trị tòa nhà đã tiếp quản luôn mà không có bất cứ thủ tục giao nhận hay chứng kiến của chính quyền và cơ quan chức năng.

Có thể nói Quyết định 01/2013/QĐ-UBND kế thừa hướng dẫn từ các văn bản pháp luật cao hơn như Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã bao quát khá đầy đủ hoạt động quản lý và sử dụng CC nhằm đưa việc phát triển loại hình này tại Hà Nội vào nền nếp, bảo đảm quyền và lợi ích cho cả CĐT lẫn cư dân tòa nhà. Nhưng vẫn còn một số lượng không nhỏ CC được hình thành từ khi hệ thống văn bản lĩnh vực này còn thiếu và yếu thì việc giải quyết các vấn đề phát sinh sau này cần sự hợp tác chặt chẽ, thiện chí giữa CĐT và cư dân tòa nhà cùng với sự sát cánh kịp thời của các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương.

Đã có lối thoát?

Theo ông Nguyễn Văn Hiền, Trưởng phòng Quản lý nhà và Bất động sản, Sở Xây dựng, việc phân định sở hữu chung, riêng phải dựa trên cơ sở kiểm toán công trình mới xác định được giá bán đã bao gồm phần sở hữu chung hay chưa. Trường hợp diện tích chung đã được phân bổ vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thuộc sở hữu chung, trường hợp chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của CĐT.