Quản lý cung cấp dịch vụ BĐS: "Thóc" ngon đãi "gà rừng"

Ngoài hoạt động tạo lập, mua bán, thuê – thuê mua, BĐS gồm cả mảng khai thác dịch vụ tòa nhà (rộng hơn là cả tổ hợp chung cư, KĐT). Như một quy luật bất thành văn ở Thủ đô, những chung cư trung cấp trở xuống thường do chính đơn vị thuộc chủ đầu tư đảm nhận quản lý, thường là một pháp nhân "nội". Còn lại, các dự án quy mô, khu phức hợp hiện đại, đắt giá và đắt khách luôn... dành phần DN có yếu tố "ngoại".

Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà thu nhập thấp, chung cư thương mại bình dân chưa bao giờ được người dân sử dụng chấp nhận tích cực (chưa nói tới hài lòng) về dịch vụ. Trong khi với các tổ hợp chung cư thương mại hay KĐT mang đẳng cấp cao, các đơn vị tư vấn quản lý "ngoại" thường được chủ đầu tư tin dùng. Miếng bánh ngon vẫn ngoài tầm DN trong nước, dẫu rằng không phải cứ "ngoại" là tốt.

"Nội" chật vật

Tính tới tháng 6/2014, Hà Nội có 155 dự án KĐT mới, 218 dự án phát triển nhà ở. Trong số đó, 90% dự án có điều chỉnh quy hoạch theo hướng gia tăng mật độ dân số, chiều cao công trình. Quản lý, khớp nối hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật – xã hội tại hầu hết các khu chung cư đã được "mổ xẻ" rất nhiều lần nhưng chưa tới hồi kết. Trong khi đó, cung cấp & vận hành các dịch vụ tiện ích ngay trong mỗi tòa nhà, tổ hợp chung cư đô thị cũng suốt ngày gặp chuyện.

Ngay cả với những tên tuổi "truyền thống" trong ngành xây dựng và BĐS như HUD, Vinaconex… tai tiếng vẫn tồn tại ở nhiều dự án được xem là thành công của họ.

Vài tháng trước, là chuyện thật như đùa ở dự án NƠXH của HUD trong KĐTM Việt Hưng với mức phí chung cư cao hơn so với nhà ở thương mại trong cùng khu. Giải trình của đại diện DN: giá cao vì không có nguồn bù lỗ (!). Còn trung tuần tháng 8, đúng "sở trường" của mình, KĐT Văn Quán (Hà Đông) lại cho ra cái nhìn không hay của dư luận về đại gia một thời này. Đó là công tác chậm bàn giao hồ sơ cho Ban quản trị 2 cụm nhà chung cư trong KĐT (đã được UBND quận công nhận). Lý do Tổng HUD đưa ra: vì thủ tục và xin phê duyệt chi phí thực hiện bàn giao (10 triệu đồng).

Theo những chuyên gia về "sức khỏe" DN BĐS, sự kiện HUD phải thoái 100% vốn đã đầu tư vào Công ty CP Xi măng Đô Lương, Công ty CP Tasco, Công ty CP Đầu tư phát triển hạ tầng Phú Quốc, Quỹ đầu tư Việt Nam và Công ty CP Khách sạn & Du lịch Bảo Việt (đến hết 2015) một phần lý giải hoạt động "xộc xệch" của ông lớn này.
Về phần Vinaconex – một đại gia đình với đủ danh hiệu được lãnh đạo địa phương lẫn bộ ngành khen tặng, bức tranh "hậu" tạo lập BĐS chung cư thương mại cũng dính không ít vệt đen.

Chẳng cần bàn về chuyện "công – tội" của Vinaconex với đề tài đường ống cấp nước mới đây vì đâu đã đóng đấy, một năm trước, cũng tháng 8, báo chí đăng tải vụ một chiếc xế hộp của cư dân ăn "mưa gạch" khi đang đỗ trong sân sau của chung cư 19 Đại Từ (do Vinaconex 7 và Lidaco làm chủ đầu tư). Tìm hiểu, đây là hệ quả từ mâu thuẫn tranh giành quyền quản lý tòa nhà giữa Ban quản trị và chủ đầu tư..

Kiếm đậm nhờ "mác" ngoại

Còn rất nhiều tên tuổi DN trong nước gặp vấn đề trong quá trình tạo lập, kinh doanh, khai thác dịch vụ từ BĐS nhà ở. May mắn thì dung hòa (bằng thỏa thuận, đền bù, cam kết trên giấy tờ) với cư dân để yên tâm… phát triển, số này chỉ đếm được trên đầu ngón tay ở địa bàn Thủ đô. Hiện tại, trong mọi hoạt động liên quan tới BĐS, ngoại trừ việc hoạch định, hướng dẫn thực thi chính sách điều hành, gần như đều có mặt tư vấn ngoại. Từ phân tích, dự báo, tổng kết giao dịch (số lượng lẫn chất lượng) tới định hướng, tham vấn, hợp tác quản lý và bán hàng dự án, đâu đâu cũng bắt gặp Savills, CBRE…

Trước 2012, những đơn vị này thường chỉ biết đến qua các buổi họp báo với tần suất theo quý, năm hoặc được chỉ định tiếp thị độc quyền dự án mặt bằng bán lẻ và văn phòng thương mại cao cấp. Còn tới nay, sử dụng (thông qua hợp tác) đơn vị ngoại để bán dự án, thậm chí tham gia quản lý trực tiếp các hạ phần dịch vụ của tổ hợp công trình, đã dần phổ biến trong giới chuyên BĐS cao cấp.

Tháng 10/2012, Chủ đầu tư KĐT Ecopark (Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng) ký hợp đồng Quản lý dịch vụ đô thị với Savills Vietnam. Theo đó, Savills Vietnam quản lý dịch vụ cho toàn bộ khu căn hộ Rừng Cọ, khu biệt thự cộng đồng Vườn Tùng và Vườn Mai, khu thương mại Phố Trúc, các công viên và các khu vực tiện ích khác của Ecopark.

Trước đó, tư vấn ngoại này đã từng "chăm sóc" dịch vụ tại KĐT Phú Mỹ Hưng, Saigon Pearl… Tháng 8/2013, Savills được thuê quản lý dịch vụ khu dự án The Manor (gồm các căn hộ cao tầng và trung tầng cao cấp). Niềm vui ngắn chẳng tày gang, tháng 4/2014, Savills bất ngờ bị cư dân The Manor đồng loạt "tẩy chay" và yêu cầu đấu thầu đơn vị quản lý mới (!) Lý do được nhiều cư dân tại đây chia sẻ là sự thiếu trách nhiệm của Công ty quản lý trong việc bảo đảm an ninh, an toàn và tiện ích vệ sinh cộng đồng tại nơi ở của cư dân… "Kín tiếng" và thành công hơn (ít nhất tới lúc này), CBRE đang chứng tỏ đồng tiền DN bỏ ra thuê họ là xứng đáng. Có thể nói, gặt hái nhất với CBRE vẫn là dịch vụ quản lý BĐS liên quan tới các trung tâm thương mại, tòa nhà có mặt bằng cho thuê lớn.

Chưa bàn về tác dụng thực tế, bản hợp đồng ký kết mới đây giữa CBRE và chủ đầu tư Hòa Bình Green City 505 Minh Khai (liên quan tới trung tâm thương mại V+) đang tạo tiền đề cho nhiều DN BĐS cao cấp khác "học theo". Đó là miễn phí diện tích hàng nghìn m2 trung tâm thương mại trong dự án để các thương hiệu bán hàng "nội" kinh doanh. Xét kỹ, đây chính là cách đa dạng hóa tiện ích sử dụng cho khách hàng với hàng rào quản lý chất lượng và giá cả sản phẩm bày bán…

Theo không ít khách hàng hạng "sang", việc chủ đầu tư phối hợp với đơn vị quản lý dịch vụ ngoại ở các tổ hợp cao cấp đúng nghĩa, sẽ tạo cảm giác yên tâm cho người mua. Sẵn sàng trả chi phí cao (nhưng minh bạch chuyên nghiệp), đòi hỏi phải có dịch vụ tương xứng. Ngược lại, chi phí thấp (nhưng thay đổi bất thường), khách bình dân cũng chẳng thể chấp nhận. Đó là khoảng cách giữa "nội" và "ngoại" trong cung cách quản lý, khai thác lợi nhuận từ dịch vụ chung cư, KĐT.