Phát triển nhà ở xã hội, cái khó bó cái khôn

Là phân khúc có nhu cầu lớn và có nhiều chính sách ưu đãi, nhưng các doanh nghiệp vẫn không mặn mà trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội do còn nhiều điểm nghẽn chưa được tháo gỡ.

Mục tiêu tốt…

Chính sách phát triển nhà ở xã hội lần đầu tiên được đề cập tới cách đây hơn 16 năm, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Đến năm 2004, tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội”, một cách gián tiếp, đó là quỹ nhà ở do Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở.

Năm 2005, Luật Nhà ở đã chính thức quy định về nhà ở xã hội với ghi nhận: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua.

Với tư tưởng chủ đạo là bảo đảm cho người có thu nhập thấp được định cư trong điều kiện tốt nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước đến một bộ phận không nhỏ người dân trong xã hội, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân, thúc đẩy quá trình phát triển bền vững kinh tế đất nước.

Đến Luật Nhà ở 2014 quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, Luật cũng bổ sung, làm rõ hơn một số quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 51, đồng thời quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn các điều kiện để được mua nhà ở xã hội.

Trong những năm qua, cũng có một số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội như Tổng công ty Becamex IDC thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương, quy mô 64.000 căn hộ, diện tích xây dựng hơn 2,7 triệu m2 sàn; Tổng công ty IDICO triển khai dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch, Đồng Nai quy mô 3.500 căn; Tổng công ty Viglacera triển khai dự án khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội, với quy mô 3.500 căn hộ…, góp phần giúp nhiều người thu nhập thấp có chỗ an cư, ổn định cuộc sống.

…nhưng còn nhiều bất cập

Tuy đã có một số thành tựu, nhưng theo đánh giá của TS. Lê Thị Ngọc Mai, Khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn còn không ít những hạn chế cần khắc phục.

Thứ nhất, những ưu đãi cho chủ đầu tư chưa thực sự tương xứng với những thiệt thòi về lợi nhuận của doanh nghiệp khi phát triển dự án nhà ở xã hội so với phát triển nhà ở thương mại. Các chính sách hỗ trợ thời gian qua như miễn tiền sử dụng đất, hạ thuế VAT bằng 0%, miễn thu nhập doanh nghiệp, tăng mật độ quy hoạch lên 1,5 lần… vẫn chưa thực sự hấp dẫn doanh nghiệp khi giá bán được xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức.

"Với mức lợi nhuận này, liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội không, khi lợi nhuận đầu tư dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?", bà Mai đặt vấn đề.


Thứ hai, nguồn vốn vay ưu đãi hiện nay vẫn đang tắc, khiến cả doanh nghiệp và người có nhu cầu mua nhà không tiếp cận được. Chưa kể, thủ tục để vay các nguồn vốn vay ưu đãi khá rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp và người mua nhà nản lòng.
Thời gian qua, đã có nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án nhà ở xã hội do thiếu vốn vay ưu đãi. Các chủ đầu tư đang chờ gói tín dụng ưu đãi mới sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hết sứ mệnh.

TS. Phạm Thái Sơn, Phó chủ nhiệm Đề án “Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” của UBND TP.HCM cho rằng, lý do khiến doanh nghiệp không ”mặn mà” với nhà ở xã hội dù có nhiều ưu đãi là vì thủ tục hành chính liên quan đến thiết lập dự án và xây dựng tương đối phức tạp, tốn nhiều thời gian.

Quy định dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà thương mại (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là giải pháp nhằm gia tăng quỹ nhà ở xã hội, đem lại lợi ích cho Nhà nước và người thu nhập thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa tuân thủ quy định này.

Theo đợt kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20% của Sở Xây dựng Hà Nội kiểm tra 12 dự án nhà ở, khu đô thị mới Hà Nội cho thấy, có 1 dự án hoàn toàn không dành một chút quỹ đất nào để làm nhà ở xã hội theo quy định, trong khi 11 dự án có dành quỹ đất, thì chỉ có 3 dự án triển khai xây nhà ở xã hội, 3 dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà tái định cư, còn lại chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Các dự án vi phạm như Dự án Cầu Bươu tại huyện Thanh Trì do Công ty Kinh doanh phát triển Hà Nội làm đầu tư, Dự án Hạ Đình tại quận Thanh Xuân do Công ty Xây dựng lắp máy điện nước đầu tư; Dự án Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm thuộc dự án Thành phố giao lưu do Tổng Công ty Đầu tư xây dựng Vigeba đầu tư…

Theo ông Sơn, đầu tư kinh doanh bất động sản được xếp vào hoạt động kinh doanh có hệ số rủi ro bằng 250%, vì thế các ngân hàng không khuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở và nâng lãi suất cho vay với các hoạt động này. Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho doanh nghiệp vay để phát triển nhà ở thu nhập thấp đã bị hạn chế. Đó là lý do khiến các nhà đầu tư không “mặn mà” với việc phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Để phát triển quỹ nhà ở xã hội, theo các chuyên gia, Nhà nước cần thành lập một quỹ, tạo nguồn vốn ưu đãi dài hạn cho cả doanh nghiệp và người có nhu cầu.