Phát triển khu đô thị mới: "Cuộc vật vã" đã qua?

Chứng kiến cảnh hàng trăm người chầu chực nộp đơn mua căn hộ tại một đô thị mới ở TP.HCM (không ít trong số đó phải về không) hoặc nhiều chung cư mới trên bản vẽ đã được đăng ký hết, mới đào móng đã mua đi bán lại vài lần... có lẽ không mấy ai biết và nhớ cách đây 10 năm từng có một "cuộc vật vã" để chung cư cao tầng kiểu "đô thị mới" đầu tiên của Hà Nội được chấp nhận!

Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng. Riêng trên địa bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m2 vuông nhà ở xây mới (gồm hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn, chia lô, liên kế...). Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói chung đã phấn đấu trong 10 năm, kể từ "cái mốc" Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên được khởi công xây dựng.

Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên của Thủ đô, nay tròn 10 tuổi.
Ảnh: Nguyễn Thắng

Chặng đường 1 thập kỷ phát triển các khu đô thị mới của Việt Nam đã kinh qua tất thảy các cơn bĩ cực, thái lai, nhận đủ lỗ, lãi, khen, chê, thành công, thất bại. Ngày hôm nay, những người từng "dính dáng" đến "cái nghiệp" này trên khắp đất nước ngồi lại với nhau, cùng ngắm bức tranh toàn cảnh quy hoạch, phát triển, quản lý các khu đô thị mới, trong một hội thảo khoa học diễn ra tại chính nơi cách đây 10 năm, khu đô thị mới đầu tiên đã "vật vã" ra đời...

Lấy đâu đất để mỗi hộ dân xây nhà riêng trên 1 lô?

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân bày tỏ: "Dân ta nói chung xưa nay không thích chung cư, vì quan niệm nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà là tài sản. Tài sản thì phải riêng. Nếu mua căn hộ chung cư thì sàn là của ai, trần là của ai?! Vì vậy, nếu có một mảnh đất để xây nhà thì vẫn hơn - đầu đội trời, chân đạp đất! Hơn nữa, không phải bây giờ chúng ta mới xây dựng chung cư. Cách đây mấy chục năm chúng ta đã xây nhà tập thể và kết quả xây dựng ấy khiến người dân e ngại. Diện tích thì bé, cảnh quan thì xấu, khu phụ lại chung, dịch vụ không có... người dân luôn tìm mọi cách thoát ra khỏi những khu tập thể này ngay khi có thể"!

Ngày ấy cũng đã có một "cuộc vật vã" - theo cách nói của nguyên chủ tịch UBND TP.Hà Nội Hoàng Văn Nghiên - để xóa đi sự bao cấp đã cắm rễ rất sâu, để người dân mạnh dạn chia tay với những căn nhà ống lên sống trên những khu nhà đi bằng thang máy, để những ai chưa hết ám ảnh bởi sự chung đụng vô lối, kết cấu phi lý và chất lượng tồi tệ của "nhà tập thể" tiếp tục đón nhận khái niệm "chung cư cao tầng"... "Cuộc vật vã" này có lúc tưởng không lối thoát.

Tình cảnh là như vậy nhưng theo Bộ trưởng Quân - cũng không thể lấy đâu ra đất để mỗi hộ dân xây nhà trên 1 lô riêng, rồi thích xây thế nào thì xây nên rút cục giải pháp chung cư cao tầng vẫn là cứu cánh.

Lấy đâu ra đất để mỗi hộ dân xây nhà trên 1 lô riêng, rồi thích xây thế nào thì xây?
 Ảnh: Hoàng Huy

Giữa năm 1994, lần đầu tiên một công ty nhỏ với lượng vốn còi được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị hiện đại, đồng bộ, hoàn toàn để bán chứ không "phân", "cấp" gì cả! Trên, dưới nhất loạt băn khoăn...

Xây nhà ở giữa lúc chưa có cả Luật Xây dựng lẫn Luật Nhà ở! Thị trường bất động sản chưa hình thành, làm xong bán cho ai? Dân có thích không? Nhà cao tầng, thang máy đang vận hành, mất điện hoặc hỏng hóc kẹt người trong đó thì sao? Hỏa hoạn chạy thế nào? Tập thể cũ - ai cũng thích tầng 1, tầng 2, bây giờ xây cao thì những tầng trên bán cho "ma" nào ở?

Đó là dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm của công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD). Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc dự án thành phần khu đô thị mới Bắc Linh Đàm được khởi công. Mỗi tháng trung bình phải trả 1 tỉ đồng tiền vay lãi, 1 ngày chậm tiến độ là hơn 30 triệu đồng tiền lãi đi tong!

Bộ trưởng Quân nhớ lại: "Lãi mẹ cứ đẻ lãi con mà không ai mua, Giám đốc Nguyễn Hiệp khi ấy phải tổ chức một hội nghị khách hàng giả vờ, bố trí mấy công ty đến, ông này ký mua mấy chục căn, ông kia mấy chục căn... để "kích cầu" chứ thực ra có ai mua đâu! Một người nước ngoài bỗng dưng tìm đến mua cho 3 căn liền một lúc, thích quá!’’. "Kẽo kẹt" mãi, đến cuối 1999 mới bán được khoảng 20% số căn hộ của chung cư 9 tầng CT4. Buổi tối nhìn lên khu nhà, chỉ lác đác vài ô cửa sáng đèn, còn tất cả "đóng băng" im ỉm chưa hẹn ngày "tan". Các chủ đầu tư khác cứ ngó Linh Đàm mà thở dài...

Khu đô thị mới - "mảnh đất to" không của ai!

Thế nhưng, chỉ sang năm 2000, rồi 2001, 2002 và các năm sau đó - đột nhiên những dự án khu đô thị mới thi nhau hình thành như "nấm mọc sau mưa". Không chỉ dừng lại ở Linh Đàm, Mỹ Đình, Xuân Phương (Hà Nội), HUD đã "mang chuông đi đánh xứ người": Văn Quán - Yên Phúc (Hà Tây); Long Thọ - Phước An, Biên Hoà (Đồng Nai); Chánh Mỹ, Tân An (Bình Dương), Hiệp Bình Phước, Đông Tăng Long (TP.HCM)...

Khu đô thị mới Mễ Trì Hạ khởi công năm 2003 ven trục đường Phạm Hùng, Hà Nội.
Ảnh: Hoàng Huy

Nhiều chủ đầu tư khác cũng "trăm hoa đua nở": công ty Tu tạo và Phát triển nhà Hà Nội xây Mễ Trì Hạ, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội triển khai Làng Quốc tế Thăng Long, Vinaconex xây Trung Hòa - Nhân Chính, công ty Việt Hưng bắt tay vào khu đô thị, thương mại và du lịch Văn Giang... Đến nay, hàng trăm khu mới đã ra đời với đủ loại: đô thị kiểu "mì ăn liền" cũng có, "hàng Việt Nam chất lượng cao" cũng có, nơi thì "chất lượng ngoại giá nội" nhưng cũng không ít nơi "chất lượng nội giá ngoại"...

Nói về hiệu quả các dự án này, Bộ trưởng Quân cho rằng không nên chỉ đánh giá bằng cách đếm số mét vuông sàn nhà xây mới đã hoàn thành, mà quan trọng nhất là các đô thị mới đã góp phần tạo nên một nếp nghĩ mới, không chỉ của người dân mà của nhiều cơ quan công quyền, lãnh đạo: "Nhiều người nghĩ rằng, tạo ra những khu đô thị hoành tráng như ngày hôm nay là do Nhà nước làm.

Có đại biểu quốc hội đưa ý kiến, tại sao cứ đầu tư đô thị mà không đầu tư nông thôn?! Tôi giải thích với họ, đầu tư đô thị có phải do Chính phủ bỏ tiền ra đâu! Đô thị phát triển được nhờ "mỡ nó rán nó", cần nắm vững và làm đúng quy luật này.

Nhà đầu tư vào đây nhất định phải có lời thì họ mới làm. Mà xây dựng đô thị mới không đơn giản là một tập hợp các khu nhà dân. Ở đây, phải quan tâm từ quy hoạch đồng bộ, tạo nguồn lực đến quản lý vận hành. Nó không chỉ là vấn đề khoa học kỹ thuật mà còn là khoa học xã hội, làm sao mang lại không gian sống tốt nhất cho người dân đô thị.

Xây dựng đô thị khác với xây dựng công trình. Xây dựng công trình là người chủ có quyền sử dụng đất, bỏ tiền ra xây lên đó một công trình. Còn xây dựng đô thị là xây rất nhiều công trình trên một mảnh đất to không của ai cả! Chủ đầu tư chỉ được tạm giao "mảnh đất to" này, đứng ra lo giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, kêu gọi nhiều chủ đầu tư thứ phát, kinh doanh và quản lý ...

Nhà xây xong, dân không thích thì không mua, không ai ép được. Dân không mua thì không có đầu ra, không tiền trả nợ hay làm tiếp! Vì vậy, để các khu đô thị phát triển cần 2 nhu cầu song song: Thứ nhất, sự quản lý Nhà nước phải đảm bảo tạo dựng được các khu đô thị có diện mạo, bản sắc, tiết kiệm quỹ đất, bền vững và giải quyết tốt chỗ ở cho dân; Thứ hai, cần tạo điều kiện, đáp ứng nhu cầu cho những người làm ra các khu nhà này, tức các chủ đầu tư, doanh nghiệp".

Chẳng bù cho nhiều khu vực khác, cửa ngõ phía Tây Thủ đô Hà Nội đang bị đánh giá là
bội thực các khu đô thị mới: Trung Hoà - Nhân Chính, Trung Yên, Mễ Trì, Mỹ Đình, The Manor...
 Ảnh: Hoàng Huy

Về phía người dân, từ tâm lý sợ leo cao - giờ đây những chung cư mươi, mười lăm tầng còn bị chê "lùn"! Mới có chuyện, đại gia T - chủ một quán café nổi tiếng Hà Nội cũng nổi tiếng luôn trong việc bán căn biệt thự sang trọng trên phố Trần Hưng Đạo (quận Hoàn Kiếm) đổi lấy loạt căn hộ cao cấp tại tầng cao nhất một khu đô thị mới, vừa ở vừa "cho Tây thuê"... Rồi, tại tòa nhà 21 tầng xây trên đất một tổng công ty, chỉ hàng ngũ lãnh đạo mới được ưu tiên tiêu chuẩn căn hộ trên tầng thượng...

Tiện nghi cao tỉ lệ nghịch với thân thiện môi trường?

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh, ngay sau mô hình đột phá ở Linh Đàm (lần đầu tiên sử dụng thang máy, thiết kế căn hộ đồng sàn, thoát khỏi "’hình ống" cũ), chỉ trong vòng 5 năm (2001 - 2005) tại các đô thị trên cả nước, 328 chung cư cao tầng đã mọc lên.

Về quy mô, Linh Đàm cùng Định Công, Trung Yên, Mỹ Đình, Việt Hưng... ở Hà Nội dần trở thành "vừa và nhỏ" so với các khu đô thị thênh thang khác như: Bắc sông Hồng (8.000ha), Nam Sài Gòn (2.600ha), Bắc Thủ Dầu Một (4.300ha).

Tuy nhiên, qua nghiên cứu 95/125 khu đô thị mới đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, Vụ Kiến trúc - Quy hoạch (Bộ Xây dựng) nhận định: Các dự án hình thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bị nội ngoại thất... so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không gian dành cho cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan.

Ví dụ, tại Khu đô thị mới Linh Đàm, tổng diện tích cây xanh toàn khu đạt hơn 31,5ha, chỉ tiêu cây xanh tính trên đầu người khá cao thì ở nhiều dự án "hậu sinh" - yếu tố này đang bị xâm phạm với các mức độ khác nhau. Nói cách khác, "không gian xanh" dường như đang tỉ lệ nghịch cả với lượng người tìm đến các khu đô thị mới. Nơi nào càng đắt khách, tấc đất càng trở thành "tấc kim cương" thì màu xanh càng có nguy cơ giảm thiểu, bất chấp khái niệm cân bằng là phải kết hợp chặt chẽ giữa tiện nghi và sinh thái.

"Dấu hỏi lớn" này đang được nhiều người trong cuộc ráo riết đặt ra, với mong muốn một "cuộc vật vã" mới không xảy ra - lần này không phải chủ đầu tư "vật vã" vì sợ ế nhà, mà là khách hàng "vật vã" vì quá muộn mới hiểu ra: Mua nhà tại các khu đô thị mới không chỉ là bỏ tiền mua bê tông, mà còn mua cả màu xanh và không gian sống...

Theo Vietnamnet