Phân lô, bán nền: Lo không quản nổi

Theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV do liên Bộ Xây dựng - Bộ Nội vụ ban hành, từ 5/1/2014, người dân có thể được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây nhà ở. Hay nói cách khác, cơ quan chức năng đã cho phép tái phân lô, bán nền.

Như vậy, việc phân lô, bán nền đã trải qua ba thời kỳ, từ "thoải mái" thực hiện, bị cấm và giờ là được thực hiện nhưng với những yêu cầu chặt chẽ hơn. Câu chuyện mang tính tất yếu là nếu phân lô, bán nền mà không quản tốt thì đô thị sẽ nham nhở.

Phân lô, bán nền có kiểm soát

Theo quy định, các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm một khu vực gồm nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án.

Hiện dư luận đang lo ngại, việc cho phép chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở sẽ làm tái diễn và trầm trọng hơn tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai, hạ tầng. Trao đổi về vấn đề này, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) Đỗ Viết Chiến cho biết, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Tại Điều 194 của luật này đã nêu rõ cho phép chuyển quyền sử dụng đất với hình thức phân lô. Như vậy, hình thức phân lô, bán nền đã được quy định trong luật chứ không phải chỉ ở nghị định hay thông tư.

Những câu hỏi dư luận đặt ra không phải không được tính đến khi xây dựng văn bản pháp luật. Cùng với việc cho phép áp dụng hình thức này, Thông tư cũng đã có quy định "kèm theo", đó là việc phân lô, bán nền tại các khu đô thị sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Việc chia lô bán nền sẽ được kiểm soát qua nhiều khâu và chỉ khi tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng như đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương mới được cho phép. Đồng thời, khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và phải đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Cùng với các quy định chặt chẽ đối với chủ đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở cũng phải tuân thủ các quy định về quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được phê duyệt và thực hiện việc xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng.


Hạ sạch

Bảo lưu quan điểm từ nhiều năm nay, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói: "Ngay từ đầu, tôi đã phản đối việc phân lô, bán nền. Theo nghiên cứu của tôi về kinh tế học bất động sản, tình hình bất động sản ở các nước thì không có một nơi nào có chuyện phân lô, bán nền.". Trả lời câu hỏi, liệu có cách nào để quản lý chặt khi cho phép phân lô, bán nền, TS Liêm khẳng định, quản lý thế nào được (!) Quản lý chặt là anh đưa tiền cho tôi, anh đưa kiểu nhà cho tôi, tôi bán nền cho anh, xong rồi tôi xây cho anh, thế thì may ra còn quản lý. Đằng này, chỉ bán nền. Có người bảo năm tuổi chưa xây được. Có người bảo tôi mua để cho con, nó chưa lớn tôi xây làm gì. Rồi để đất hoang, biến thành bãi đổ rác cho hàng xóm. Gọi phân lô, bán nền là "hạ sách", TS Liêm cho rằng nếu thực hiện thì phải có cơ chế, quy định bắt buộc phải xây dựng và xây dựng theo thời gian quy định.


Trên thực tế, việc bán nhà trên đất như trước đây có một nhược điểm rất lớn là giá thành bị đội lên. Thay vì chủ đầu tư xây nhà, người dân tự xây dựng thì sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí không nhỏ, lại tự quản lý được chất lượng, thiết kế. Đây chính là nguyên nhân khiến người dân không mặn mà với hình thức mua nhà trên đất. Mặt khác thực tế cũng cho thấy, vấn đề không hẳn chỉ nằm ở phân lô, bán nền. Nhiều khu đô thị dù đã xây dựng công trình nhà ở, hoàn thiện hạ tầng nhưng vẫn bị bỏ hoang, vẫn có công trình vi phạm quy hoạch do đầu tư theo phong  trào, thiếu kiểm soát, do thiếu ý thức trong việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch.

Chia lô, bán nền là giải pháp mang tính cởi mở trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn. Nhưng nếu để xây dựng tùy tiện thì sẽ chỉ thỏa mãn được yêu cầu của người tiêu dùng còn làm thế nào để giữ "ngăn nắp" cho đô thị thì khó đáp ứng. Cần có chính sách phối hợp, quy định chặt chẽ đối với nhà đầu tư cũng như làm sao để chính quyền vào cuộc, quản lý từ quy hoạch, thiết kế, giám sát cả quá trình thực hiện." - Ông Phạm Công Thành - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình